澳洲自住房转投资——如何最大限度的合理避税
在澳洲，每个家庭的自住房是可以免掉资本增值税的。而持有投资房满12个月以上，只需要交50%的资本增值税即可。
自住房转投资房，最后物业以投资房卖掉，好多投资者在之前没有未雨绸缪，最后就是简单地按自住房转投资房各自的年限来计算物业增值和应交的资本增值税。
例如：A先生在2002年2月以28万买下一套自住房，2005年2月又以59万买下了一套自住房，这样原本的自住房就转为了投资房。然后在2014年2月，A先生将第一套自住房以82万的价格卖掉。如此一来，按各自的年限来计算物业增值和应交的资本增值税为：
1. 每年的资本增值= （82-28）/12 = 4.5万
2. 自住房免付的资本增值= 4.5 x 3 = 13.5万
3. 投资房的资本增值= 4.5 x 9 = 40.5万
4. 投资房taxable 的资本增值= 40.5 x 50% = 20.25万
如果A先生年薪18万，加上20.25万的资本增值，A先生的房产这部分要交49.5%的税款。
由于2002-2006年房产牛市，而2008-2012年的房产比较平稳，这个按照年头算的实例为国家老老实实地贡献了可观的税款。
还有一种自住房转投资房Cut Off 的算法：
依然是A先生，他在2005年2月找到了一家专业估价公司将第一套自住房估了个53万，所以按照自住房转投资房的游戏规则：
1. 自住房免付的资本增值=53万
2. 投资房每年的资本增值=（82-53）/9 = 3.22万
3. 投资房的资本增值= 3.22 x 9 = 29.98万
4. 投资房taxable的资本增值= 28.98 x 50% = 14.49万
跟上面完全按年限算的投资房taxable的资本增值相比，在合理避税之后，A先生多了将近6万的收入。
当然，最好是在自住房转投资房的时候一定有一个房屋估价报告握在手上，到时候可以按2种方法计算，哪种方法有利就按照哪种方法计算。如果在自住房转投资房的时候没有拿到房屋估价报告，那么投资房taxable的资本增值就只能按照自住房和投资房各自的年限来计算了。
来源：安信会计事务所