澳洲自住房轉投資——如何最大限度的合理避稅
在澳洲，每個家庭的自住房是可以免掉資本增值稅的。而持有投資房滿12個月以上，只需要交50%的資本增值稅即可。
自住房轉投資房，最後物業以投資房賣掉，好多投資者在之前沒有未雨綢繆，最後就是簡單地按自住房轉投資房各自的年限來計算物業增值和應交的資本增值稅。
例如：A先生在2002年2月以28萬買下一套自住房，2005年2月又以59萬買下了一套自住房，這樣原本的自住房就轉為了投資房。然後在2014年2月，A先生將第一套自住房以82萬的價格賣掉。如此一來，按各自的年限來計算物業增值和應交的資本增值稅為：
1. 每年的資本增值= （82-28）/12 = 4.5萬
2. 自住房免付的資本增值= 4.5 x 3 = 13.5萬
3. 投資房的資本增值= 4.5 x 9 = 40.5萬
4. 投資房taxable 的資本增值= 40.5 x 50% = 20.25萬
如果A先生年薪18萬，加上20.25萬的資本增值，A先生的房產這部分要交49.5%的稅款。
由於2002-2006年房產牛市，而2008-2012年的房產比較平穩，這個按照年頭算的實例為國家老老實實地貢獻了可觀的稅款。
還有一種自住房轉投資房Cut Off 的演算法：
依然是A先生，他在2005年2月找到了一家專業估價公司將第一套自住房估了個53萬，所以按照自住房轉投資房的遊戲規則：
1. 自住房免付的資本增值=53萬
2. 投資房每年的資本增值=（82-53）/9 = 3.22萬
3. 投資房的資本增值= 3.22 x 9 = 29.98萬
4. 投資房taxable的資本增值= 28.98 x 50% = 14.49萬
跟上面完全按年限算的投資房taxable的資本增值相比，在合理避稅之後，A先生多了將近6萬的收入。
當然，最好是在自住房轉投資房的時候一定有一個房屋估價報告握在手上，到時候可以按2種方法計算，哪種方法有利就按照哪種方法計算。如果在自住房轉投資房的時候沒有拿到房屋估價報告，那麼投資房taxable的資本增值就只能按照自住房和投資房各自的年限來計算了。
來源：安信會計事務所