澳洲房市在刚刚过去的2013年经历了沉寂四年后最大幅度的复苏和增长。澳洲统计局最新公布的数据显示，悉尼成为全国房价增长的引擎，独立房房价大 增15.2%，单元房也攀升11.6%，其房市的强劲势头拉动全澳房价增长了9.8%。RP Data的数据更为乐观，全澳房价总体上涨了9.8%，中位价升至54万。
不过，繁荣的房市同时也引发了系列颇具争议性的话题。随着房价的 迅速飙升，市场泡沫、住房可负担性、首次置业难、海外投资买家热也成为媒体和业界热议的关键词。跌至50多年最低纪录的现金利率被普遍认为是推动市场的主 要动力，但在澳洲经济前景重重挑战的背景下，置业者最关心的问题是，房市复苏还能持续多久，置业投资需要留心哪些风险和挑战？
澳知名房产投资月刊《Your Investment Property》在2014年首期对该话题征询了业内专家的观点，并对各州府城市在新一年的房市走向作了全面深入的剖析预测。本期摘选对全澳总体，以及悉尼和墨尔本的房市的分析。
大多数的业内分析人士都认为，从总体上看，澳洲房市在2012年中期就进入了拐点，去年的表现只不过是低利率和长期供不应求压力双重作用下的需求释放的结果。
澳洲房产监测机构（APM）的资深经济学家韦尔森（Andrew Wilson）表示，市场在过去3年一直低迷，但在2013年市场的供需动力发生的了根本性的逆转，但具体到州府城市存在很大差异。从全年看，供不应求的市场表现出色，而需求不足的城市则相对疲软得多，而且只有极个别的城市表现出了强劲需求。“尽管全澳房市的总体走向是一致的，但呈现出多速动力，市场活动的差异很也大。”
知名研究机构BIS Shapnel的数据显示，受需求不足推动，悉尼、柏斯和达尔文的房价都上涨显著，而墨尔本多少是一个例外，其市场增长在很大程度上受益于低利率，而不是强劲需求。柏斯的价格增长也反映了一个普遍的趋势：市场需求更多来自投资和升级需求，而不是首次置业者，这与以往趋势不同。历史上看，低利率首先推动首次置业需求，但2013年的市场主体却是投资者和升级住房者。
韦尔森说：“很多人认为现在仍然处于入市良机，很多城区的房价仍然低于3年前的水平，从投资者的角度是非常好的机会。”
2014年房市预测要点
供给短缺的市场仍然继续增长；
受益于矿产投资热的州府城市房市增速将放缓，但仍将保持适度增长；
利率仍将保持在低位；
经济增长速度将进一步放缓；
就业市场疲软，失业率很可能小幅升高。
非投资需求将回升
与2013年不同，今年房市的非投资需求有望改善。澳洲银行经济学家卡宁顿（David Cannington）认为，刚刚过去一年首次置业者的缺失更多反映的是全球金融危机后住房信贷市场的疲软。他说：“房贷增长一直徘徊在历史低位。这部分是因为在金融危机后信贷机构提高了放贷标准，部分和澳人的这些年来的谨慎心态有关。”
卡宁顿补充说，金融危机后，尽管新批房贷额仅实现了适度增长，但房贷违约率控制在低位。这意味着，很多家庭有充分的还贷能力，因此2014年将有更多首次置业者入市。另一个支持数据是，在过去5年，家庭收入保持持续增长，且幅度超过了房价上涨，尤其在悉尼，这会增强很多人的入市信心。
另一个基本事实是，各州政府十分重视首次置业者需求，因此这直接支撑着中低端入门级市场，并且会进一步带动对更高端物业的升级需求。
移民潮减弱将影响本地住房需求
在刚刚过去的一年，海外买家，尤其是中国买家对澳洲房产的强劲需求引起了广泛关注。澳洲本地的人口增长和移民潮成为了房市需求的重要支撑。其中，来自海外的新移民直接拉升了自住购买和租房需求。
但在新的一年，全澳绝大部分州和行政区的净海外移民增长预计将放缓，唯一的例外是新南威尔士州。保险巨头QBE在其2013-2016年澳洲房市展望报告中预测，移民增长降幅最大的很可能是西澳。这是因为“随着矿业投资高峰预计在2013年触顶，海外移民规模很可能开始减弱，而随着项目完工，更多人口将撤出，持有457签证的技术工人也将回到自己的国家。”该报告还预计，在接下来的今年，前往昆士兰和西澳的州际移民规模也将减弱。
不过，联邦证券（CommSec）的经济学家塞巴斯蒂安（Savanth Sebastian）称，由于澳币汇率持续走低，海外对澳洲房产的需求不可能减弱，悉尼、墨尔本及柏斯很可能在未来几个月内掀起新一轮房产抢购热潮。他说：“随着澳币的贬值，从海外投资角度来看，澳洲的吸引力日益突显，而这或许会体现在房市上。这股热潮的规模可能会更大，尤其是在全球风险偏好改善的当下。”
存在泡沫隐患 尚无直接威胁
对新年房市预测不可避免的另一个话题自然是市场泡沫。
不过，大多数专家并不认为这是一个迫在眉睫的威胁。安保（AMP）集团的首次经济学家奥利弗（Shane Oliver）表示，“如果房价上涨过猛，风险总是有的。如果全澳的房价涨幅超过了10%，那就不会是件好事，就会出现泡沫风险。”
尽管奥利弗认为澳洲房市存在泡沫风险，但大规模的开发活动将有助于抑制价格涨势，减缓泡沫风险。
新南威尔州房市预测
几乎所有的受访人士都看好2014年的悉尼房市，但在增长持续周期和价格涨幅的预测上存在分歧。
APM的首次经济学家韦尔森认为悉尼的这波上涨潮将持续到今年6月，之后涨幅将大幅放缓。他说，悉尼房价的上涨在很大程度上是受需求不足的推动，但同时借贷能力是另一个决定性因素。尽管利率处于低位，但目前的房价涨幅超过了收入上升速度，恶化了住房的可负担性。
房产数据分析机构PR Data的分析师库舍尔（Cameron Kusher）表达了类似的观点。他提出，很多预测忽略了房市的季节波动性，并认为悉尼市场在去年后两季的火爆态势难以为继。已被推至高位的房价也很快将成为上涨的制约因素。他预计最早的第二季度市场需求就将回落。
2014年房市走势展望
供需力量对比
1．利率与需求
从历史数据看，在官方利率保持低位的期间，悉尼和墨尔本房市都是最明显的受益者，去年也不例外。但与以往不同的是，悉尼的首次置业者没有表现出以往的活跃，而投资者成为了市场需求的主导，这在2012年已初露端倪。
BIS Shrapnel机构的执行董事梅乐尔（Rob Mellor）称，在悉尼的二手房市场上已几乎看不到首次置业者的身影。他将此归结为政府的政策导向，从2011年10月起，新州取消了对首次置业者购置二手房的补助。
QBE的《2013-2016年澳洲房市展望报告》的数据显示，投资者需求是房价上涨的主要动因。从2012年中至今，悉尼内城区房价上涨了13.7%，中环城区房价的涨幅为8.5%，而在以首次置业者需求为主的边远地区，房价涨幅仅为3.1%。
韦尔森认为，投资需求迅速上升将导致房价涨幅超过租金涨幅。随着价格持续上涨，租金回报将下降，这将弱化投资需求。一旦投资者退出市场，悉尼房市的强劲增长也将消失。他说：“我们已经看到悉尼的租金回报开始回落。一旦回报率跌至4%，投资者购买悉尼物业的动力也将大大减弱。”
2．供给严重不足
尽管悉尼房价远远高过了其它州府城市（悉尼目前的独立房中位价升至63.5万，比堪培拉高出9万，比柏斯高出11.5万，比墨尔本高14.5万），但严重的供给不足很可能继续推高房价。
澳洲统计局的数据显示，整个新州目前在建住房套数与需求之间的缺口接近5万套。尽管开发速度有所加快，但仍然无法满足截至2016年的需求量。
BIS机构预测，到2015年悉尼住房供需缺口将升至5.5万套，至2016年将小幅回落，但仍高于5万套。 BIS的分析师Angie Zigomanis说，新州和悉尼房价上涨的最大动力来自长期的供给不足，市场上仍存在大量被抑制的需求。
新州经济前景
新州经济最大的挑战是失业率的上升。新州政府预计2014年全州失业率将升至6.25%，这是2002年9月以来的最高值。失业率还将进一步影响消费者信心，并进而导致住房需求回落。
暗淡的就业市场促使许多分析师下调2014年悉尼房市的增长预期。针对部分人士对2014年房价涨幅可望达到20%的预测，韦尔森说，要达到这一涨幅，失业率必须低于5%。他说：“推动工资上涨的因素是劳动力短缺，而只有工资上涨才能保证买家有更好的支付能力。通常只有在收入上涨之后，房价才会上涨。如果收入增势受到抑制，价格就没有增长的可能。”
房价上涨前景
韦尔森认为，2014年悉尼房价将在前两个季度延续去年的强劲势头，之后涨幅将减弱。他提醒投资者入市应谨慎。他说，“要提醒的是，悉尼房市在过去20年的年涨幅最高也只有22.7%，那是在2002年，第二高纪录17.4%发生在2001年，但在之前，悉尼房市已经沉寂多年。”
QBE的《2013-2016年澳洲房市展望报告》预计悉尼房市在2014年将保持稳定上涨，全年涨幅6%，之后随着经济好转，以及供给的持续短缺仍将持续。在2013-2016年期间，悉尼房价总涨幅预计达到19%。在2016年后，住房供给增加将缓解上涨势头。
专家投资贴士
Sam Saggers，Positive Real Estate集团首席执行官
选择设施完善，以自住需求为主的城区；
选择邻近高价区的城区，利用涟漪效应；
选择1985年后建成的物业以享受折旧退税优惠；
如果选择悉尼内西区，选择有翻新潜力的物业；
考虑在纽卡素（Newcastle）投资有细分潜力的土地
维多利亚州房市预测
墨尔本房价在2013年上涨了7.7%。考虑到其2012年7.1%的跌幅，全年空置率以及新房供给的上升，这一数据多少有些令人意外。BIS机构的兹国曼尼斯（Angie Zigomanis）将这一结果归结为低利率推动改善的购买力以及还算令人满意的就业率。
与悉尼类似，墨尔本的内城区经历了最强劲的需求，全年物业中位价上涨了7%，中环城区的年涨幅为6%。韦尔森表示，尽管失去了部分制造基地，出口市场萎缩，墨尔本经济在过去18个月中的表现仍属良好，其大部分动力来自营建业，尤其是市中心的公寓建设。
那么，墨尔本房市能否在新的一年延续这样的势头呢？
2014年市场走势展望
市场增长面临很大不确定性
尽管墨尔本房市在2013年表现不俗，但大多数受访专家对其前景持谨慎态度。理由如下：
● 开发势头不减，大量新建物业将陆续上市
BIS机构的兹国曼尼斯（Angie Zigomanis）表示，墨尔本在建的新物业（大部分为公寓）仍处在高位并将陆续上市，因此在中期很难看到市场的复苏。他说：“在未来12个月，内城区将有更多新房待售。很多大型开发将陆续竣工，市场上的公寓供给将大幅增加，这无疑会进一步加大公寓市场的供给压力。”
对于投资者来说，这意味着公寓投资者短期内不太可能获得投资收益，而且要做好长期持有物业的准备，至少一个甚至两个市场周期。AMP集团的经济学家奥利弗（Shane Oliver）的判断是，市场最终会消化这些过剩供给，但目前确实是一个不可忽视的制约因素。
● 制造业仍面临压力
尽管澳元汇率下降有助于缓解生产和出口商的压力，但在未来2-3年，由于澳元仍偏高，营建活动放缓，制造业作为维州经济的主要支柱，仍将面临不小的增长阻力。
● 房市复苏或只是昙花一现
很多业内人士同时警告，鉴于供给过剩、租赁需求走弱以及经济疲软，2013年墨尔本房市的复苏不太可能持续。住房产业协会的首席经济学家戴尔（Harley Dale）预计，一旦利率回到上升通道，墨尔本的房价涨幅将大幅下降。“墨尔本目前的房价涨势不太可能持续下去。在未来12-18个月，涨幅将显著下跌。”
● 经济增长疲软 失业率将上升
从更大背景看，维州落后全国水平的经济增长速度和逐步走高的失业率将成为房市复苏的更大制约因素。兹国曼尼斯说，维州经济的很多领域都面临压力。“我们没有大型矿业项目，我们没有大型的基建项目。而类似曼宁顿半岛铁路工程的这样的基础设施项目的吸纳就业高峰期也已经过去。”
此外，未来2-3年，提供大量就业的公寓项目也陆续竣工，失业率预计将进一步攀升。他预计维州未来几年的失业率将继续走高。
● 空置率将继续攀高
公寓供给过剩的另一个后果就是未来1-2年的空置率将只升不降。除非对公寓的需求出现意外大幅上升，公寓业主的招租和转售都会面临相当的难度。
● 海外投资者导致价格虚高
2013年，很多海外投资涌入墨尔本房市，拉高了部分城区的房价。但这并非正常的需求，因此对房市的持续增长构成了另一个潜在威胁。
人口增长是亮点，仍有投资机会
尽管市场增长前景不容乐观，但仍有保持乐观的亮点。其中最大的就是维州依然强劲的人口增长，这将支撑市场的长期需求。此外，澳元汇率继续走低，以及一些大型基础设施项目的推进也对经济和房市创造积极的动力。
BIS机构的兹国曼尼斯说：“从澳洲统计局最近一次公布的人口数据来看，我认为维州的人口增长速度居于全澳的首位，来自其他州的人口入迁规模深知创下了10年的最高。”德勤的预测报告也看好维州的人口增长前景。
专家投资贴士
Sam Saggers，Positive Real Estate集团首席执行官
在距离市中心10-20公里的城区购买大面积的土地；
寻找有翻新增值潜力的物业；
利用涟漪效应，发现价值被低估的城区；
研究墨尔本城市规划，寻找有增值潜力的机会；
考虑在边远地区低价入市。
Cate Bakos，Positive Real Estate集团维州Empower Wealth公司负责人
在出手前了解市场空置率；
分析市场增长；不要误以为人口增长就会自动推高房价；
选择好的物业租赁经理；
不要把目标放在寻找便宜的物业，并因此错失机会。正确的做法是以市场价格购入合适的物业。
不要就近购买，放宽眼界，广泛搜寻符合投资原则的物业。
注：本文经许可转载自《Your Investment Property》杂志2014年1月期，了解更多信息，可登陆http://www.yourinvestmentpropertymag.com.au/。订阅杂志，可电话：02 8437 4731或电邮：subscriptions@keymedia.com.au
来源：看中国