维多利亚州土地税上调或令租房者陷入困境？首次购房者无惧障碍，仍愿回归市场

2023年05月29日 19:01

1. 维多利亚州土地税上调将打击普通租房者

投资者表示，维多利亚州对投资物业征收更高的税收将对普通的租房者造成严重的打击，因为预算计划在未来四年内筹集近50亿澳元的土地税有可能迫使低价单元和区域物业的业主出售。

墨尔本房地产投资者Cate Bakos表示，更高的土地税将打击注重现金流的房东，他们通常拥有价格较低的房产，这些房产的收益率较高，但资本收益低于独立屋。

Bakos女士在维多利亚州首府拥有投资物业组合，作为买方代理的她为投资者提供自己的策略建议，她说，预算中的土地税变化仅在明年就会从拥有多处物业的业主那里额外筹集11.5亿澳元，这将使市场上低价租房的数量减少。

虽然一些租房者将有能力直接购买市场上的房产，从而将自己从租赁需求池中剔除，但有一部分人也许没有能力购买，却因市场上出租房屋数量减少而受到伤害。“这肯定会影响那些拥有低价房产的投资者，” Bakos女士周三表示。“如果他们真的对现金流敏感，他们的房子可能会被迫出售。低价房产意味着低价租金。可能会对更脆弱的租户产生影响。”

图片来自：Eamon Gallagher，图为Cate Bakos

游说提高土地税的智库和倡导组织Prosper Australia表示，因税收变化而出售的房产很可能会被自住业主或其他投资者购买并转租，意味着通常不会出现租赁库存的净损失。但研究和政策经理Emily Sims说：“此时此刻，鉴于维多利亚州一些租赁市场的紧张，人们会担心私人租赁市场的萎缩，尤其是低端市场。这需要权衡380,000名投资者和度假房主现在将首次缴纳土地税这一事实。”

州长丹尼尔Andrews周三表示，提高土地税不会影响出租房屋的供应。“对于根本不缴纳任何土地税的人来说，我们谈论的是500澳元或975澳元，其中大约一半可能可以免税，这取决于你如何安排你的事务，”他说。“推高我们州租金的不是土地税，而是供应。我们完全承认这一点。”

Bakos女士认为房东不能立即转嫁更高的利率到租户身上，因为他们应该先询问市场会接受什么。“你需要做的是匹配市场租金而不是马上长租。当然我们未来会遇到很多类似，不提高租金却直接卖房的情况。”

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图片来自：James Ross

房地产开发商对更高的收费表示不满，称基于土地价值的更高征税对房屋和土地套餐的价格影响比对公寓的影响更大。前富豪开发商Ashley Williams表示，他的公司Evolve Development已经每年为其在墨尔本拥有的土地支付1至150万澳元的土地税。这意味着该公司300次销售中的每一次都要增加2-3万澳元的成本。“他们每年都会对土地进行重估，加上额外的税收增加，如果明年我们的土地税单增加10%至15%左右，我不会感到惊讶。只是新的收费将增加我们的成本负担。”

Gadens律师事务所合伙人Brihony Boan表示，预算提案将在新政策开始之前引发购买热潮。“可能会导致2024年7月1日之前的交易性房产活动的涌现，以锁定较低的长期持有成本。土地储备的可能性增加，这对推动全州的经济活动和发展也许适得其反。我们还担心对估值的短期影响，因为交易活动的提前会导致估值的‘颠簸’和扭曲，这将完全是这些拟议变化的结果。”

2. 墨尔本首次购房者无惧障碍，仍望入市

过去五年，Nadine Borschmann一直在不停地寻求在墨尔本购买她的第一套房子。这位35岁的护士长决心在离工作和家庭一段合理距离的地方买房，但与许多人一样，她正在努力寻找自己负担得起的地方，即使是在物价较低的郊区依然很难，因为利率上升和挂牌房屋量减少。“我在科林伍德和东墨尔本租房，但为了省更多钱，我搬出了之前的房子，”Borschmann说。“我想多存一点存款，这将有帮助，尤其是在利率上升的情况下。”

自去年5月以来，像Borschmann这样的首次购房者已经面临了11次加息，这严重限制了他们可以借到的金额，他们现在只能在市场上等待，因为潜在的卖家肯定是希望价格能飙升。对更少房产的更多竞争意味着一些房屋的价格远高于预期，使买家更难踏上购买房产的阶梯。

经纪人表示，首次购房者正借此机会试图在利率或房价或两者再次上涨之前进入市场。根据澳大利亚统计局提供的最新数据，与2月份相比，3月份维多利亚州首次购房者的新贷款增加了10.7%。虽然它们仍不到2021年1月高峰月份授予数额的一半。

图片来源：Jason South，图为依旧在找房的Nadine Borschmann

OBrien Real Estate Berwick的Paul Rogers说：“我认为人们已经习惯了现在利率升高成为常态的情况。我们在准备购买第一套房时，一定是不停的询价，价格在80万至90万澳元之间的房屋挺受欢迎，最近我甚至以超过100万澳元的价格卖给了一位首次购房者，房价肯定是上涨了。鉴于为房子支付的价格更高，一些买家将获得父母的帮助以进入市场。

而一些买家正在使用州和联邦政府的激励措施，如印花税豁免或优惠、共享股权计划和房屋担保计划——允许以2%至5%的定金购买。Grattan Institute的经济政策项目主任Brendan Coates表示，像这样的首次购房者支持有助于推动首次购房者的购买。但重点仍需要从对首次购房者的财政支持转移到增加住房供应上。

在内城区，面向首次购房者的房产清单减少导致拍卖竞争更加激烈。

图片来源：Domain，图为位于1/811 Park Street的2居室，最终以730，000澳元成交

本周，四位首次购房者参加了Brunswick一套两居室单元的拍卖。位于1/811 Park Street的房产广告价格范围为600,000澳元至650,000澳元，最终以730,000澳元，比底价高出100,000澳元的价格卖给了一位年轻的专业人士。

Nelson Alexander Carlton North主管Nicholas West表示，首次购房者肯定会回到市场，尤其是在房价进一步上涨之前进入市场。“很多首次购房者不得不经历很多关于利率的困惑，而且有很多关于价格上涨的声音，” West说。“但隧道尽头有曙光，加息似乎已接近尾声。”

Borschmann 的买家代理 Property Home Base 的Julie DeBondt-Barker也表示，首次购房者仍然热衷于进入市场，但同时也在重新考虑他们的负担能力。“灵活的买家正在查看我们的新郊区，并重新考虑他们可以购买的房产类型，”DeBondt Barker 说。“利率正在大幅削减首次购房者可以借到的金额，而且还有供需问题，直到更多的股票和房产进入市场，这个问题才会改变。”

Borschmann 说，尽管她一心想买一栋带土地的房子，但考虑到她的预算，她现在正在挑选远离城市的别墅单元房。“这很难，但我只需要坚持不懈并真正继续前进，”她说。

3. 一周拍卖

根据维多利亚房地产协会REIV（Real Estate Institute of Victoria）官方统计，截止5月28日周日，整个维州共进行了629场有结果的房产拍卖，总清盘率81%。