大选多是非！如何理性看待工党宣布明年1月1日取消负扣税！房地产市场将会迎来何种冲击？
来源：PIA华人同盟
显然，工党决策层把出身联盟党的财长Frydenberg讽刺他们“甚至不能为他们标志性的负扣税政策确定一个开始日期”的这句话当真了，为了不在选前给对手更多“话瓣”，于是就有了今天工党的重磅政策宣布。
负扣税的末日？
相信今天的一则关于楼市的重磅消息让所有人都紧张起来，因为工党（Labour Party）宣布，如在5月份大选获胜，成功组阁，将在明年1月1日起彻底终结负扣税制度。
距离5月11日大选还有不到一个半月时间，工党政府急于从NSW周大选失败和Michael Daley的不当言论中抽身，同时由于一国党（One Nation Party）的不当竞选资金丑闻和仇视移民言论的不断发酵，也让这次大选充满了变数。
为了竞选需要，同时避免摇摆选民流向联盟党（LNP），工党继续在这个“临门一脚”的关键时刻，放出“杀招”来维持（扩大）竞选优势。
与此同时，工党内部讨论中，也认为利用圣诞假期实施这一政策将有助于政策过度的更加顺利，因此选择了2020年1月1日这个时间点。
代表左翼和中左翼政治主张的工党认为，只有进一步打压地产市场，降低房价，才能使房地产结构转型，让澳大利亚人能够更早的买上房，因此工党的模型是“保障性住房（包含廉租房，公屋等政府出资房）+ 商品房市场打压”，即维持市场长期不温不火，从而缓解房价。与此同时，取消负扣税还能使联邦政府从房屋投资者手中筹集29亿澳币，从而有利于工党政府的政策实施。
从新南威尔士大学城市期货研究中心（UNSW）和社区住房产业协会（ CHIA）联合发布的报告显示，目前澳大利亚社会保障性住房和经济适用性住房的缺口高达651,300套。到2026年，这一缺口将急剧扩大至1,024,000套，其中近三分之一的缺口发生在新南威尔士州。
表面上工党是对的，我们缺少保障性住房，但是谁造成了这一房屋短缺呢？这不简简单单是个房子不够租的问题！
工党得经济适用房解决方案为“对所有公有土地进行“全面审计”，并建立“经济适用房土地登记册“，规定25%的经济适用房屋建设使用国家共有土地，15%使用私有土地，让大多数人都能负担房价。”本质上还是国家出钱出地，用政府支出抵消房地升值部分，更多从政府和财政手段让社会二次分配更倾向于社会中低收入者（工党所称的税制公平），从而降低房价。
在政府支出降低房价的方针指导下，自然工党希望取消负扣税，打压商品房买卖，从而更有利于政策实施。
虽然现在讨论工党政策是对是错还为时过早，因为相较于联盟党“大基建+全面提升市场供应（非保障性住房这一单一市场）”的房地产政策扩大供应，利用市场供需降房价的政策来说，两党想达到的目的是一样的（降房价或者房价不要太快增长），但方式却大相径庭，当然对社会结构和利益分配也是截然相反的。
根据SQM对未来政策和房地产走势的模型分析和预测，如工党获胜组阁，房地产市场将基本上走进“房价下跌同时房租上涨”的老模式。
与此同时一旦供应枯竭，将导致房屋短缺，首府城市租金将上涨达12%。预计布里斯班、珀斯和阿德莱德受到的冲击将最为严重，目前不断下降的空置率将进一步加剧，供应也将更加紧张。
该研究详细阐述了未来3年，如果工党实施负扣税不溯既往的安排，并将资本利得税优惠减半，每个城市将受到何种影响。研究是假设税制从2020年7月起生效，以及降息50个基点，并考虑到现时的房地产市场状况而得出结果。
该报告还预测，房地产销售将下降15%，导致印花税收入减少23亿元。到2022年6月，建筑业活动将可能下降达30%。
如果工党政策实施，还有另一个影响就是，新兴起的“租建模式（Build & Rent）”严重依赖负扣税，因为相应的税务抵扣可用于抵消“低收益”对投资的影响，原本“租建模式（Build & Rent）”就是因为“稳妥，保收益”才吸引基金机构入场的，如果基金离场，可以想象的是社会可用于租赁的房源将会止步不前，面对未来增长的人口和居住刚需来说，不可不说是灾难！
毕竟政府预算和税收的再分配都是有限的，戏谑点的说法是：用有限的资金满足无限的人民需求，这基本上是无法实现的！
究其原因，市场会收到政策波动，但政策能触及的也无非是市场中的弹性部分，如果超出“弹性范围”同时触发供需矛盾达到更大的“不可调节”，那么市场将不可避免的出现“破堤之时”。
从更深层次考虑，作为澳洲的主要政党，工党的智囊团也不是吃素的，相信这么明显的规律不可能看不透，那么就有一种大胆的猜测，这样的政策是不是从一开始就是“短期政策”即完成两个目的：
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竞选考量–帮助工党获得联邦选举胜利。
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执政考量–利用当下“有利”的社会舆论环境，把一直以来“敢想而不敢为”的社会“再平衡”政策付诸实施，从之前通过房地产获利的既得利益方“割一波韭菜”，即完成了降房价任务，获得政绩，履行对选民承诺；又可以通过财政偏向中低收入者，获得更多的政治资本，巩固工党左翼选民和长期执政地位。
在巩固执政位置后，工党再调整政策，修复市场，从而做到社会各阶级平衡。
1985年到1987年的时候，霍克政府（工党）指责，投资者从房地产投资中获得了巨额的资本增值，如果再享受负扣税优惠，未免对社会就太不公平，于是推出新政取消负扣税。
新政策催生了市场的剧烈反应，投资者在心慌，暂停购买；首次置业者也因此担心，不敢入市。当所有人都不敢买的时候，没有人投资也没有人盖房子，市场上的投资房供应也顺势断崖，但是移民和人口保持着一如既往的高增长，结果是租金在3年的时间里面翻了一倍！
于是民怨四起，要求政府提供免费住房人数激增40%！
原本买不起房的租户们发现新政的实施（取消负扣税），不仅没让房价下降，反倒现在连租房都租不起了！政府也在此时发现“好心”办了“坏事”，本来的惠民工程并没有得到社会的认可，反倒是引发了更大的社会民生问题！
于是，政府重新引入负扣税制度，把投资者重新请回到市场。而此时的情况是，市场不愁租且租金水平高，怎么看都是个“大好”的生意，于是纷纷入市。与此同时，市场上的租客与首置业者也在盘算，我的租金已经大大超过借款利息，为什么不买自己的房子呢？！
当积累3年的购买力一瞬间进入市场，破堤之时到来！1988-1989年澳洲独栋别墅价格从$92,100升至$183,000，升幅达 97% ；公寓因为可负担性强且租金回报更好的特性使得更受市场欢迎，中位价从 $70,200升至$143,000，升幅达 104% ，涨的比独栋别墅还高！
结语END
联邦政府已确定在4月2日发布联邦预算，同时5月11日进行联邦大选。2019上半年注定是跟政治脱不开关系，但是作为社会发展的见证者与参与者，我们手上的选票却握着影响着澳洲未来的发展。