利好一波接着一波，澳洲房价多久能够再次“起飞”？
来源：澳洲财经见闻
1一个房产投资者的独白
继联邦大选和监管机构频频释放利好，作为澳大利亚地产投资大军中的一员，丽莎对住房市场前景的看法也逐步由最初的悲观转为乐观。
丽莎是两个孩子的母亲，一个4岁，一个10岁，正是需要花钱和投资的时候。
为此，丽莎选择和其他澳洲投资者一样爱好投资房产。经过长达20年的努力，丽莎和她的丈夫目前共持有一处自住房和三处投资房。
和很多其他投资者一样，在澳洲住房价格持续下跌、信贷紧缩和工党宣布房产税改革提议之后，丽莎对当地住房市场的信心可以说如“自由落体”一般直线下滑。
然而，联邦大选中联盟党“奇迹般”的胜选直接终结了工党有关负扣税和资本利得税的改革计划。
同时，澳储行（RBA）宣布降低现金利率至新的历史低点1.25%后，身为行长的菲利普·罗伊暗示未来几个月内可能再次降息。而澳大利亚审慎监管局（APRA）建议取消7%的缓冲限制，直接释放出“信贷放松”的信号。
在这样的背景下，丽莎再次萌生了买房的念头。
丽莎说道：“曾经我对工党上任后可能导致的经济衰退深感担忧。但是现在，我很期待购买第五套房产。”
像丽莎这样想的人并不在少数。近几周二手房市场的拍卖清空率可以证明这一点。
相比大选前动辄40%-50%的拍卖清空率，悉尼和墨尔本大选后的拍卖清空率基本上录得60%，尽管比不上地产繁荣时期的“强劲表现”，但是明显好于过去一年半以来的疲软走势。
同时，租房市场的数据也可以证明这一点。
澳大利亚地产研究机构Domain提供的最新数据显示，截至今年4月份的一年内，悉尼出租房平均需要空置32天才能成功租出，同比延长了4天。
部分地区出租房空置时间更长。今年4月份，接近60个地区的出租房成功出租前的空置时间较去年同期相比延长了10天。另外，339个地区出租房空置时间同比增长幅度相对较小，但是体现了同样的趋势。
Domain研究分析师伊丽莎·欧文（Eliza Owen）指出，随着首次置业者陆续入市买房，空置率和空置时间均录得明显上升。
同时，房产研究机构CoreLogic提供的最新月度房价数据也表明，市场正在逐步“回暖”。
2CoreLogic 5月房价数据
根据澳大利亚权威房产研究机构CoreLogic提供的最新房产数据，今年5月份，尽管澳大利亚整体住房价格还在下跌，但是跌幅却明显收窄。
数据显示，今年5月，全澳整体住房价格下跌0.4%，为过去一年以来最低的月度跌幅。其中，两大市场体量最大的城市，悉尼和墨尔本5月份房价分别下跌0.5%和0.3%，为去年3月以来的最低月度跌幅。
值得一提的是，澳大利亚住房市场体现出了“风水轮流转”的趋势。在本轮房价下行周期中“独领风骚”的霍巴特房价已经连续两个月出现下跌，导致季度涨幅录得2016年以来的首次“负值”。
同样，曾经表现异常抗跌的堪培拉5月房价下跌了0.2%，季度涨幅虽录得首府城市中的最好水平，但是收窄至0.2%。
整体而言，部分城市房价跌幅虽然明显放缓，但是从地域分布情况而言，下跌的城市和地区占据多数。
首府城市VS非首府地区
首府城市中，今年5月仅阿德莱德房价录得上涨（涨0.2%）。非首府地区中，仅南澳、塔州和北领地非首府地区房价录得上涨。事实上，塔州非首府地区是唯一一个房价创新高的地区。
相比2017年10月份的高点，澳大利亚住房价格目前已经下跌了8.2%。其中，首府城市跌幅相对明显，较高点已经下跌了10.1%；而非首府地区房价则表现更为抗跌，较高点跌幅为3.0%。
首府城市中，达尔文、珀斯由于受当地经济表现疲软，人口增长有限等影响，房价表现在首府城市中垫底，较周期性高点已经分别下跌了29.5%和19.2%。非首府地区中，西澳偏远地区房价从峰值已下跌了32.5%。
截至今年5月31日的一年内，在澳大利亚首府城市46个四级统计区中，仅有5个地区的房价录得上涨。霍巴特和堪培拉表现最佳，年度涨幅分别录得3.5%和2.4%。
相比之下，在42个非首府四级统计区中，有14个地区的房价录得上涨，表明非首府地区房价表现较首府地区更为“健康”。
高价房VS 低价房
整体而言，在本轮房价下跌中，房价最高（25%，即高价房）的细分市场表现不及房价最低（25%，即低价房）的细分市场。
CoreLogic研究主管蒂姆·劳伦斯（Tim Lawless）表示，无论是在首府城市，还是在非首府地区，都体现出同样的趋势。
3利好频出，后市看好
可以说，针对澳大利亚住房市场的“利好轰炸”是一波接着一波。
不少此前看跌的经济分析师和预测机构都接连收回“悲观预言”，纷纷改口道：“底部不远了。”
例如，汇丰银行预测澳洲房价年内见底。麦格理集团（Macquarie）分析团队更是直言，房价触底回升也就是“最近几个月内”的事情，最快为7月份。
为什么这么说？
麦格理分析师说：“回顾历史下跌周期，我们会发现房价的企稳回升往往发生在年化增长率见底后的5-7个月。以6个月的平均时间计算，澳大利亚住房价格或于今年7月份再次录得上涨。”
那么，如果一定要量化的话，近期市场上的利好对住房市场的提振作用有多少呢？
利好1：首次置业者首付款低至5%的计划
大选前，现任澳大利亚总理、自由党领袖斯科特·莫里森（Scott Morrison）宣布了一项新政，即“首次置业者首付款贷款计划（First Home Loan Deposit Scheme）”，旨在帮忙降低置业门槛，让更多的澳大利亚人实现“置业”梦想。
按照莫里森的这项计划，符合要求的首次置业者买房的首付款比例可以低至5%，而不是目前最低的20%。
对于年收入不超过125,000澳元（个人），或200,000澳元（夫妻）的首次置业者，在申请获批的情况下只需支付5%的首付款即可买房，剩余15%的差额将由澳大利亚国家住房融资和投资公司（National Housing Finance and Investment Corporation，NHFIC）以担保的方式予以补充。
据悉，这项政策将于明年1月正式实施，预计有10,000名首次置业者满足这一条件。
利好2：澳大利亚审慎监管局（APRA）取消7%的偿贷压力测试标准
同是5月份，澳大利亚审慎监管局（APRA）建议各大银行取消7%压力测试标准，实施高于实际利率2.5%的标准。
在未取消7%这一压力测试标准之前，银行一般会根据7.25%的标准来评估借款人的偿贷能力。截至目前，主流四大银行的房贷利率普遍最低保持在3.5％左右。
根据比价网站RateCity.com.au提供的数据，将压力测试标准从7.25％降至6.5％，一对年收入25万澳元的夫妻能够额外借入122,000澳元，即大约最高为160万澳元。
如果压力测试标准从7.25％降至6.25%，则这对夫妻能够额外借入165,000澳元。
上述计算基于一方收入占70%，另一方收入占30%，月供4000澳元的情况。
RateCity表示，有正常收入且能够轻松承担当前和可预见费用的借款人应该可以受益。
利好3：澳储行降息
当地时间6月4日（周二），澳储行行长菲利普?罗伊（Philip Lowe）宣布下调官方现金利率25个基点至新的历史低点1.25%。这也是澳储行自2016年8月以来首次改变现金利率。
在罗伊宣布这一消息后，四大银行中联邦银行和国民银行宣布“25个基点全额”转嫁给客户，而澳新银行则保留了7个基点，下调18个基点。
根据比价网站Finder.com提供的数据，澳大利亚的平均房贷规模为384,700澳元。如果银行将本次降息全额转嫁给客户，那么住房贷款客户平均每年节省约700澳元，或在整个贷款期限内节省近21,000澳元。
对于贷款额达到100万澳元的客户而言，每年节省的偿贷成本则大约为1800澳元。贷款额为75万澳币的客户则每年可节省近1400澳元。
事实上，根据澳大利亚广播公司（ABC）的报道，澳储行行长罗伊暗示，未来几个月内会进行第二次降息。
同时，摩根大通(JP Morgan)澳大利亚首席经济学家萨莉·奥尔德(Sally Auld)则预测澳储行会进行多达四次的降息。
其他利好因素还包括联邦政府保留了房贷经纪机构的佣金结构、针对投资房的负扣税和资本利得税减免等举措。
尽管房价跌幅收窄，利好频出，但是与过去的周期相比，未来房价的多久可以得到复苏？如何在当前市场环境中寻找房产投资的价值洼地？
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