澳洲买房最好机会，就是现在？澳洲房价，要跌27万澳元！都是工党惹的祸？
01
政策调整投资者逐渐退场 区域买家迎短暂购房窗口期
区域市场曾有投资者大量涌入，预算案公布后，随着投资者逐渐退出，区域市场买家正迎来难得的购房窗口期，不过中介普遍表示，这个窗口期不会持续太久。
自联邦政府公布以住房为核心的预算案后，过去几周内投资者活动有所回落，该预算案对负扣税（negative gearing）和住宅投资物业的资本利得税折扣做出了重大调整。新冠疫情期间区域住房市场曾获得空前关注，在一些热门区域市场，有中介日均要接到数十个代表跨州或首府投资者的买家中介来电。
PropTrack的6月住宅价格指数显示，过去五年区域住宅中位价上涨49.4%，同期首府城市中位价仅上涨30%，不少收入较低的本地居民已经难以跟上房价涨幅。大量来自大城市的投资者，给预算有限、收入偏低的本地居民带来激烈竞争。
2025年澳洲统计局（ABS）数据显示，首府城市工作者平均年收入比区域居民高出近8000元。
由于入门价格较低、租金回报较高且成长潜力强劲，投资人历来对周边地区的房地产市场抱持浓厚的兴趣，不过随着房地产投资者税收优惠的收紧，许多人可能会将资金转向其他资产，彻底放弃房地产投资，为区域地区购房者带来利好。
REA集团经济学执行经理摩尔表示，近年澳洲多数区域的投资者活动一直很活跃，目前需求已经开始软化，虽然目前还未在硬性数据中看到预算案变化的影响，但是叠加加息因素，预算案出台前市场就已开始降温，预计投资者需求会继续回落，但不会出现价格大幅下跌，政策对房价的长期影响仅约几个百分点。
买家中介说，新规导致租屋投资变得更加困难，当地买家面临的竞争明显放缓，但是可能不会持续太久，有能力的首次购房者可适时出手，预计市场很快会重新企稳。
澳洲房地产买家代理协会（REBAA）新州代表说，市场已正式进入过渡期，区域市场会得到支撑但增长更具选择性。
REBAA昆州发言人表示，当地市场正从繁荣期回调，买家的情绪已经发生了变化，决策时间更长，尽职调查更加深入，对价格和价值也更加敏感。
维州REBAA买方代理表示，在租赁市场紧张和租金收益率可观的支撑下，地区房地产市场保持了相对的韧性，而投资者似乎正在采取观望态度。
02
墨尔本分区限制全澳最少，内东区仍难建房：放宽规划或释放150万套住房
澳洲住房短缺仍在加剧，而最新分区研究把焦点再次拉回到一个老问题：很多城市并不是没有土地，而是现行规划让更多住房难以合法建成。
YIMBY Melbourne发布的《澳洲分区地图集》显示，在各首府城市中心约20公里范围内，大量住宅用地仍受到低密度分区、两层限高或遗产保护等限制。
相比其他首府，墨尔本整体限制较少，但其内东区不少高需求地段仍被规划规则“锁住”。
相关研究称，墨尔本约45%的住宅用地属于高度受限范围，明显低于悉尼、布里斯班、珀斯、阿德莱德和霍巴特等城市。ABC对该地图集的报道也指出，墨尔本是澳洲最容易增加住房密度的首府城市之一。
不过，整体宽松并不代表没有瓶颈。Boroondara、Yarra和Glen Eira等内东区及中环地方政府区域，被认为仍存在较高比例的严格规划限制。
问题在于，这些区域通常靠近就业、学校和公共交通，却往往更难兴建公寓、联排或中密度住房。
支持放宽规划的人士认为，高房价本身已经说明需求存在：越多人想住在某些社区，越应该允许这些地方提供更多住房选择。
若继续把大部分土地留给低密度住宅，购房者和租客只能被迫向更远郊区扩散。
反对者则担心，过快提高密度会给交通、停车、学校和社区环境带来压力，也可能改变传统街区风貌。尤其是在墨尔本一些富裕内城区，任何绕过主要道路、深入住宅街区的规划改革，都可能引发强烈反弹。
报告估算，如果澳洲主要城市进一步放宽限制，全国住房供应潜力可能大幅增加，墨尔本也有机会释放可观新增住房空间。对于维州政府来说，挑战不只是设定住房目标，而是如何让规划、基础设施和社区接受度同步推进。
这场争论的核心，已经不再只是“建不建高楼”。它真正触及的是：在住房可负担性恶化的背景下，澳洲城市是否还承受得起把大量高需求土地维持在低密度状态。
03
澳洲若完成120万套住房目标，房价或下跌27万澳元！
一项最新模型分析显示，如果澳洲联邦政府能够如期完成国家住房协议下的建房目标，澳洲平均房价可能从高点下跌约27万澳元，跌幅最高达到22%。
这项由OurTop10.com.au委托Primara Research进行的分析指出，在失业率和利率维持当前水平的情况下，大规模增加住房供应，可能显著改变澳洲房地产市场的供需关系，并对房价形成下行压力。
不过，从目前的建设进度来看，澳洲距离目标仍有不小差距。最新数据显示，澳洲第一季度新屋开工量较上一季度减少约6000套，总开工量环比下降11.2%，至48,012套。
其中，高密度住宅开工量降幅最明显，第一季度下降19.8%，至19,116套；独立屋开工量也下降3.5%，至27,658套。同期住房竣工数量和整体建筑活动基本陷入停滞。
按照国家住房协议，澳洲计划在截至2029年的五年内建造120万套新住房。但根据今年3月的数据，目前实际进度已落后约12.5万套。要实现目标，澳洲平均每季度需要建造约6万套住房。
由于协议实施第一年已经未能达标，未来数年需要完成的建房压力进一步上升。
Primara Research研究及数据主管Peter Drennan表示，如果政府最终实现住房目标，澳洲房地产市场可能迎来明显调整，并为被高房价挤出市场的年轻买家创造新的入市机会。
数据显示，2023年9月澳洲平均房价约为92.5万澳元。
模型预计，在住房供应目标逐步推进的情况下，平均房价可能在2027年9月升至约115万澳元的高点，随后开始回落，并在2031年底降至约92.7万澳元。
这意味着，与预测高点相比，平均房价可能下跌约22%，相当于减少约22万至27万澳元。
他说，如果政府的目标确实是改善住房可获得性和可负担性，那么增加住房供应，将让更多澳洲人能够以近年来少见的价格购买住房。
独立经济学家Saul Eslake指出，政府在扩大住房供应方面面临一个长期存在的政治矛盾。
一方面，政府不断强调要帮助首次购房者进入市场；另一方面，大规模增加住房供应可能压低房产价值，而政客通常不愿公开表达希望房价下降。
Eslake表示，澳洲每年首次购房者大约只有10万至15万人，即使算上尚未成功入市的潜在买家，真正支持房价下降的选民数量仍然有限。
相比之下，澳洲约有1100万人拥有自住房，至少还有约200万人持有投资房产，尽管两类人群之间存在重叠。这意味着，支持房价维持高位或继续上涨的选民人数，远高于希望房价下降的人群。
Eslake认为，这也是为什么主要政党在讨论生活成本时，往往避免直接提出降低房价。他表示，无论是总理Anthony Albanese，还是前反对党领袖Peter Dutton，在上次联邦大选前提出的住房政策，都可能在短期内继续刺激住房需求，并推动房价上涨。
Eslake认为，若住房供应增加，同时配合负扣税和资本利得税调整，首次购房者将成为房价下降的最大受益者。
目前，投资者借入资金中约80%用于购买现有住宅，而投资者约占新增住房贷款总额的40%。他估算，如果相关税收优惠减少，现有住宅市场中的投资者贷款需求可能下降约32%。
政府此前表示，随着投资者在现房市场中的竞争减少，可能会有额外7.5万人获得购买自住房的机会。
Eslake认为，投资者需求下降不仅会改善首次购房者的入市条件，中长期来看也可能推动租金回落。他表示，如果购买现房的投资者减少，意味着更多住房将被自住买家购买，认为这必然会导致租金上涨的说法并不成立。
对于现有自住业主而言，房价下跌的实际影响也可能有限，因为大多数人是在同一个市场中出售旧房并购买新房。
Eslake认为，真正可能受到损失的是投资者，但房地产投资与股票投资一样，本身就应承担价格波动风险。
尽管增加供应可能改善住房可负担性，但建筑行业表示，澳洲要完成120万套住房目标，仍面临严重的劳动力、投资和监管障碍。
Master Builders Australia政策主管Melissa Byrnes表示，负扣税和资本利得税政策的不确定性，正在导致部分投资者推迟决策，并影响建筑行业活动。
她指出，澳洲住房建筑行业目前短缺约11.5万名工人，而基础设施建设领域还需要约30万名工人，劳动力竞争将进一步限制住房建设速度。
此外，复杂的审批流程和监管要求，也在明显推高新房建设成本。根据生产力委员会相关数据，规划、审批和监管等繁文缛节，可能令每套住房增加约32万澳元的成本。
Byrnes表示，政府推动国家建筑规范现代化是积极一步，但远不足以解决住房供应问题，行业还需要更快的审批流程、更多基础设施投入和更稳定的投资环境。
专家建议将拨款与住房目标挂钩Eslake建议，联邦政府可以通过财政激励，推动各州政府放宽分区和规划限制，加快住房建设。
他说，联邦政府可以向完成住房目标的州提供更多拨款，甚至考虑将部分商品及服务税收入分配，与各州住房建设表现挂钩。
在他看来，澳洲住房可负担性问题的核心仍然是供应不足。如果政府真正希望让年轻人和首次购房者更容易进入市场，就必须接受一个现实：增加供应可能意味着房价不再持续上涨，甚至出现明显回落。
04
黄金海岸租金创历史新高
黄金海岸房屋租金已创历史新高，不过房地产分析师指出，这个全澳最贵的租赁市场中仍有相对负担得起的区域。
Domain本周发布的最新数据显示，6月季度黄金海岸房屋租金中位数升至每周950元，雅柏文达每周850元。
REA集团PropTrack数据显示，截至6月的三个月内，黄金海岸租金中位数上涨2.5%至每周890元，这一增速与全澳首府城市近两年来最强劲的租金上涨趋势一致。
6月，Broadbeach Waters是当地租房最贵的区，房屋租金中位数每周1500元，紧随其后的是Clear Island Waters、Bundall、Tallebudgera和Benowa。雅柏文租金最贵的是Main Beach，中位数每周1100元，后续依次为Benowa、Burleigh Heads（每周900元）、Currumbin（每周898元）和Broadbeach（每周895元）。
Domain研究与经济主管鲍威尔表示，黄金海岸独立屋和公寓租金中位数不相上下并不罕见，公寓多位于黄金沿海或核心市中心地段，这推高了其价格水平。
鲍威尔说，推动租金增长的因素早于5月联邦预算的资本利得税和负扣税改革，今年已经历三次加息，租赁供应仍不足，市场偏向房东。
不过，鲍威尔同时表示，整个黄金海岸的租金跨度区间仍然很大，人口快速增长的北部区域过去12个月租金涨幅百分比最高，却仍是当地租房最实惠的区域。
其中Pimpama房屋租金中位数每周743元，是租房最便宜的区，邻近的Willow Vale为每周750元，Labrador为每周775元。
而公寓租金最便宜的是Nerang（每周650元）、Ashmore（每周685元）和Labrador（每周700元）。
鲍威尔说，这也反映黄金海岸其实并没有一个「单一」的租赁市场，租客找实惠房源或协商租约时务必做好市场调研，虽然部分区域租金涨幅很高，但是也有郊区租金停滞甚至微降。
昆州房地产协会（REIQ）行政总裁梅科雷拉说，最新租金数据并不令人意外但意义重大，持续供应短缺和不成比例的豪华新楼盘推高了租金，现有住房市场承压严重，在建房产价格极高，导致很多昆州人根本负担不起。
根据REIQ数据，当地租赁市场空置率仅1.1%，极度紧张。
梅科雷拉说，健康空置率应在2.6%至3.5%之间，空置率在此区间时，租客会有更多选择，市场更平衡，租金也会趋于稳定。黄金海岸和昆州其他地区一样，都需要建设更多可负担住房。
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