維多利亞州土地稅上調或令租房者陷入困境？首次購房者無懼障礙，仍願回歸市場

2023年05月29日 19:01

1. 維多利亞州土地稅上調將打擊普通租房者

投資者表示，維多利亞州對投資物業徵收更高的稅收將對普通的租房者造成嚴重的打擊，因為預算計劃在未來四年內籌集近50億澳元的土地稅有可能迫使低價單元和區域物業的業主出售。

墨爾本房地產投資者Cate Bakos表示，更高的土地稅將打擊注重現金流的房東，他們通常擁有價格較低的房產，這些房產的收益率較高，但資本收益低於獨立屋。

Bakos女士在維多利亞州首府擁有投資物業組合，作為買方代理的她為投資者提供自己的策略建議，她說，預算中的土地稅變化僅在明年就會從擁有多處物業的業主那裡額外籌集11.5億澳元，這將使市場上低價租房的數量減少。

雖然一些租房者將有能力直接購買市場上的房產，從而將自己從租賃需求池中剔除，但有一部分人也許沒有能力購買，卻因市場上出租房屋數量減少而受到傷害。「這肯定會影響那些擁有低價房產的投資者，」 Bakos女士周三表示。「如果他們真的對現金流敏感，他們的房子可能會被迫出售。低價房產意味著低價租金。可能會對更脆弱的租戶產生影響。」

圖片來自：Eamon Gallagher，圖為Cate Bakos

遊說提高土地稅的智庫和倡導組織Prosper Australia表示，因稅收變化而出售的房產很可能會被自住業主或其他投資者購買並轉租，意味著通常不會出現租賃庫存的凈損失。但研究和政策經理Emily Sims說：「此時此刻，鑒於維多利亞州一些租賃市場的緊張，人們會擔心私人租賃市場的萎縮，尤其是低端市場。這需要權衡380,000名投資者和度假房主現在將首次繳納土地稅這一事實。」

州長丹尼爾Andrews周三表示，提高土地稅不會影響出租房屋的供應。「對於根本不繳納任何土地稅的人來說，我們談論的是500澳元或975澳元，其中大約一半可能可以免稅，這取決於你如何安排你的事務，」他說。「推高我們州租金的不是土地稅，而是供應。我們完全承認這一點。」

Bakos女士認為房東不能立即轉嫁更高的利率到租戶身上，因為他們應該先詢問市場會接受什麼。「你需要做的是匹配市場租金而不是馬上長租。當然我們未來會遇到很多類似，不提高租金卻直接賣房的情況。」

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圖片來自：James Ross

房地產開發商對更高的收費表示不滿，稱基於土地價值的更高徵稅對房屋和土地套餐的價格影響比對公寓的影響更大。前富豪開發商Ashley Williams表示，他的公司Evolve Development已經每年為其在墨爾本擁有的土地支付1至150萬澳元的土地稅。這意味著該公司300次銷售中的每一次都要增加2-3萬澳元的成本。「他們每年都會對土地進行重估，加上額外的稅收增加，如果明年我們的土地稅單增加10%至15%左右，我不會感到驚訝。只是新的收費將增加我們的成本負擔。」

Gadens律師事務所合伙人Brihony Boan表示，預算提案將在新政策開始之前引發購買熱潮。「可能會導致2024年7月1日之前的交易性房產活動的湧現，以鎖定較低的長期持有成本。土地儲備的可能性增加，這對推動全州的經濟活動和發展也許適得其反。我們還擔心對估值的短期影響，因為交易活動的提前會導致估值的『顛簸』和扭曲，這將完全是這些擬議變化的結果。」

2. 墨爾本首次購房者無懼障礙，仍望入市

過去五年，Nadine Borschmann一直在不停地尋求在墨爾本購買她的第一套房子。這位35歲的護士長決心在離工作和家庭一段合理距離的地方買房，但與許多人一樣，她正在努力尋找自己負擔得起的地方，即使是在物價較低的郊區依然很難，因為利率上升和掛牌房屋量減少。「我在科林伍德和東墨爾本租房，但為了省更多錢，我搬出了之前的房子，」Borschmann說。「我想多存一點存款，這將有幫助，尤其是在利率上升的情況下。」

自去年5月以來，像Borschmann這樣的首次購房者已經面臨了11次加息，這嚴重限制了他們可以借到的金額，他們現在只能在市場上等待，因為潛在的賣家肯定是希望價格能飆升。對更少房產的更多競爭意味著一些房屋的價格遠高於預期，使買家更難踏上購買房產的階梯。

經紀人表示，首次購房者正藉此機會試圖在利率或房價或兩者再次上漲之前進入市場。根據澳大利亞統計局提供的最新數據，與2月份相比，3月份維多利亞州首次購房者的新貸款增加了10.7%。雖然它們仍不到2021年1月高峰月份授予數額的一半。

圖片來源：Jason South，圖為依舊在找房的Nadine Borschmann

OBrien Real Estate Berwick的Paul Rogers說：「我認為人們已經習慣了現在利率升高成為常態的情況。我們在準備購買第一套房時，一定是不停的詢價，價格在80萬至90萬澳元之間的房屋挺受歡迎，最近我甚至以超過100萬澳元的價格賣給了一位首次購房者，房價肯定是上漲了。鑒於為房子支付的價格更高，一些買家將獲得父母的幫助以進入市場。

而一些買家正在使用州和聯邦政府的激勵措施，如印花稅豁免或優惠、共享股權計劃和房屋擔保計劃——允許以2%至5%的定金購買。Grattan Institute的經濟政策項目主任Brendan Coates表示，像這樣的首次購房者支持有助於推動首次購房者的購買。但重點仍需要從對首次購房者的財政支持轉移到增加住房供應上。

在內城區，面向首次購房者的房產清單減少導致拍賣競爭更加激烈。

圖片來源：Domain，圖為位於1/811 Park Street的2居室，最終以730，000澳元成交

本周，四位首次購房者參加了Brunswick一套兩居室單元的拍賣。位於1/811 Park Street的房產廣告價格範圍為600,000澳元至650,000澳元，最終以730,000澳元，比底價高出100,000澳元的價格賣給了一位年輕的專業人士。

Nelson Alexander Carlton North主管Nicholas West表示，首次購房者肯定會回到市場，尤其是在房價進一步上漲之前進入市場。「很多首次購房者不得不經歷很多關於利率的困惑，而且有很多關於價格上漲的聲音，」 West說。「但隧道盡頭有曙光，加息似乎已接近尾聲。」

Borschmann 的買家代理 Property Home Base 的Julie DeBondt-Barker也表示，首次購房者仍然熱衷於進入市場，但同時也在重新考慮他們的負擔能力。「靈活的買家正在查看我們的新郊區，並重新考慮他們可以購買的房產類型，」DeBondt Barker 說。「利率正在大幅削減首次購房者可以借到的金額，而且還有供需問題，直到更多的股票和房產進入市場，這個問題才會改變。」

Borschmann 說，儘管她一心想買一棟帶土地的房子，但考慮到她的預算，她現在正在挑選遠離城市的別墅單元房。「這很難，但我只需要堅持不懈並真正繼續前進，」她說。

3. 一周拍賣

根據維多利亞房地產協會REIV（Real Estate Institute of Victoria）官方統計，截止5月28日周日，整個維州共進行了629場有結果的房產拍賣，總清盤率81%。