毫不意外！澳洲120万套住房目标或将打水漂

2023年09月04日 20:18

墨尔本

一周房产资讯速递

住房审批量下降使120万套住房目标遥遥无期

维州州长敦促取消印花税以缓解住房危机

一周拍卖

1. 住房审批量下降使120万套住房目标遥遥无期

经济学家表示，7月份新住房审批量跌至四年来的最低点，这表明经济活动的低迷导致联邦政府修订的五年内新建住房120万套的目标无法实现。

澳大利亚统计局周三的数据显示，新建独立屋和附属住宅（公寓、联排别墅和半独立式住宅）的月度审批额下降，使过去12个月期间的批准总数只有174,051套。

审批量下降是房市活动的一项指标，同时有另一组数据显示2023财年住宅建设价值降至734亿澳元，为八年来的最低水平。经济放缓使Albanese政府120万套新房目标受到质疑。

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图片来源：Dan Peled

澳大利亚牛津经济研究院高级经济学家Maree Kilroy表示，联邦政府的目标是从2024年起的五年内每年有24万套住房开工，但今年住房开工量可能会降至15万套以下。“国家住房协议的目标一直到2029财年的五年内已经提高了20万套。目前的下滑和可用资金量使这变得非常不现实。规划滞后意味着到本十年的后半段，才会看到一些有意义的变化。”Kilroy女士表示。

其他经济学家也支持了对住房建设活动下降的担忧，原因是利率上升、延误以及成本上涨导致新房价格上升，引发了购房者的不确定性。

“两次连续的核准下降意味着尽管该行业积压了大量工程，但在今年年底和明年初，住宅建设活动仍将将下降，”澳新银行高级经济学家Adelaide Timbrell表示。

“这将影响租户”，CreditorWatch首席经济学家Anneke Thompson表示。”今天的建筑核准通常会提前约一年通知新住房供应，而由于租金价格还在上涨，这对住房可负担性来说是一个特别令人担忧的迹象。”

图片来源：ABS，图为新房审批量

公寓的核准下降幅度比独立住宅更大。7月联排别墅核准数量下降了20%，而6月下降了17%。由于单个项目核准的时间不同，每月的总数可能会有波动。这些数据可能会激发对开发租赁型项目的热情，尤其是在传统的面向投资者的出售型公寓市场仍然疲软的情况下。

非银行放贷机构Qualitas上周表示，自住公寓的销售价格足够高，以使针对该买家群体的项目变得可行，但对于投资来说，小型和质量较低的公寓并不可行，因为价格上涨不够。

6月份的季度建筑数据（将纳入下周的 GDP 数据）显示，继3月份季度增长3.8%（从最初的 1.8% 向上修正）后，环比增幅为0.4%，低于预期。”6月季度的增长主要是由工程工作推动的，”CBA经济学家Harry Ottley表示。”目前正在进行大量的私人和公共资本支出工作。”

按季调整数据显示，工程建设季度环比增长0.7%，非住宅建设从3月份增长了0.6%。

2. 维州州长敦促取消印花税以缓解住房危机

议会委员会敦促Andrews政府考虑废除维多利亚州的印花税，并用广泛的土地税来提高住房的可负担性。维多利亚州州长Daniel Andrews在周二委员会报告发布之前表示，这种变相的“负担成本”可能达到“数十亿澳元”，但他愿意考虑这个建议。

关于土地过户税费的上议院调查做出了12项发现和3项建议，其中最重要的建议是维多利亚州政府倡导国家层面的印花税改革，以解决住房可负担性和可访问性危机。该调查呼吁政府紧急调查废除印花税并用广泛的土地税替代它的可行性。“必须考虑任何提出的改变在微观和宏观经济上的好处，同时还必须考虑成本，” Andrews先生说。“所有的改革成本都不低，这里有一种机会成本的问题。但是同样也会产生转型的负担，这将会是数十亿澳元的抉择，目前还在权衡当中。”

在新南威尔士州，Minns工党政府今年早些时候采取了行动，取消了前联邦政府计划废除印花税，以帮助首次购房者。

维多利亚调查报告指出，印花税不是一种公平的税收，只有“一小部分人承担了州预算的相当大一部分负担。此外，那些承担这一负担的人中，年轻人和资源较少的人占比较多，因为他们更加流动，可能会经常搬家，而那些年龄较大的人在退休后支付能力会减弱。”

图片来源：Jason South

格拉坦研究所经济政策项目主管Brendan Coates今年早些时候表示，维多利亚州对印花税的重度依赖每年给经济带来高达50亿澳元的成本。委员会主席Georgie Purcell表示，印花税是否仍然是对房地产征税的最佳方式尚不清楚。“在整个调查过程中，人们争论说它效率低下、难以预测且不公平，不幸的是，它还占维多利亚州政府预算的相当大比例。因此，很难在不影响当前服务交付的情况下消除它。”调查还补充说，财政和金融部应定期审查印花税税率，以调整因阶梯效应而导致的成本增加，因为它已经超出了最初的预期。

明年1月，新南威尔士州采取措施，允许首次购房者在一次性支付印花税或选择每年纳税的方式之间选择，纳税对象的房产价格上限为150万澳元。

维多利亚州议会预算办公室的一份报告随后指出，新南威尔士州和维多利亚州对房地产税收的重度依赖。维多利亚州政府必须在六个月内对这份报告做出回应，但预计将在未来几周内宣布一系列住房改革措施。

3. 一周拍卖

根据维多利亚房地产协会REIV（Real Estate Institute of Victoria）官方统计，截止9月3日周日，整个维州共进行了682场有结果的房产拍卖，总清盘率74%。