毫不意外！澳洲120萬套住房目標或將打水漂

2023年09月04日 20:18

墨爾本

一周房產資訊速遞

住房審批量下降使120萬套住房目標遙遙無期

維州州長敦促取消印花稅以緩解住房危機

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1. 住房審批量下降使120萬套住房目標遙遙無期

經濟學家表示，7月份新住房審批量跌至四年來的最低點，這表明經濟活動的低迷導致聯邦政府修訂的五年內新建住房120萬套的目標無法實現。

澳大利亞統計局周三的數據顯示，新建獨立屋和附屬住宅（公寓、聯排別墅和半獨立式住宅）的月度審批額下降，使過去12個月期間的批准總數只有174,051套。

審批量下降是房市活動的一項指標，同時有另一組數據顯示2023財年住宅建設價值降至734億澳元，為八年來的最低水平。經濟放緩使Albanese政府120萬套新房目標受到質疑。

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圖片來源：Dan Peled

澳大利亞牛津經濟研究院高級經濟學家Maree Kilroy表示，聯邦政府的目標是從2024年起的五年內每年有24萬套住房開工，但今年住房開工量可能會降至15萬套以下。「國家住房協議的目標一直到2029財年的五年內已經提高了20萬套。目前的下滑和可用資金量使這變得非常不現實。規劃滯后意味著到本十年的後半段，才會看到一些有意義的變化。”Kilroy女士表示。

其他經濟學家也支持了對住房建設活動下降的擔憂，原因是利率上升、延誤以及成本上漲導致新房價格上升，引發了購房者的不確定性。

“兩次連續的核准下降意味著儘管該行業積壓了大量工程，但在今年年底和明年初，住宅建設活動仍將將下降，”澳新銀行高級經濟學家Adelaide Timbrell表示。

「這將影響租戶」，CreditorWatch首席經濟學家Anneke Thompson表示。”今天的建築核准通常會提前約一年通知新住房供應，而由於租金價格還在上漲，這對住房可負擔性來說是一個特別令人擔憂的跡象。”

圖片來源：ABS，圖為新房審批量

公寓的核准下降幅度比獨立住宅更大。7月聯排別墅核准數量下降了20%，而6月下降了17%。由於單個項目核准的時間不同，每月的總數可能會有波動。這些數據可能會激發對開發租賃型項目的熱情，尤其是在傳統的面向投資者的出售型公寓市場仍然疲軟的情況下。

非銀行放貸機構Qualitas上周表示，自住公寓的銷售價格足夠高，以使針對該買家群體的項目變得可行，但對於投資來說，小型和質量較低的公寓並不可行，因為價格上漲不夠。

6月份的季度建築數據（將納入下周的 GDP 數據）顯示，繼3月份季度增長3.8%（從最初的 1.8% 向上修正）后，環比增幅為0.4%，低於預期。”6月季度的增長主要是由工程工作推動的，”CBA經濟學家Harry Ottley表示。”目前正在進行大量的私人和公共資本支出工作。”

按季調整數據顯示，工程建設季度環比增長0.7%，非住宅建設從3月份增長了0.6%。

2. 維州州長敦促取消印花稅以緩解住房危機

議會委員會敦促Andrews政府考慮廢除維多利亞州的印花稅，並用廣泛的土地稅來提高住房的可負擔性。維多利亞州州長Daniel Andrews在周二委員會報告發布之前表示，這種變相的「負擔成本」可能達到「數十億澳元」，但他願意考慮這個建議。

關於土地過戶稅費的上議院調查做出了12項發現和3項建議，其中最重要的建議是維多利亞州政府倡導國家層面的印花稅改革，以解決住房可負擔性和可訪問性危機。該調查呼籲政府緊急調查廢除印花稅並用廣泛的土地稅替代它的可行性。「必須考慮任何提出的改變在微觀和宏觀經濟上的好處，同時還必須考慮成本，」 Andrews先生說。「所有的改革成本都不低，這裡有一種機會成本的問題。但是同樣也會產生轉型的負擔，這將會是數十億澳元的抉擇，目前還在權衡當中。」

在新南威爾士州，Minns工黨政府今年早些時候採取了行動，取消了前聯邦政府計劃廢除印花稅，以幫助首次購房者。

維多利亞調查報告指出，印花稅不是一種公平的稅收，只有「一小部分人承擔了州預算的相當大一部分負擔。此外，那些承擔這一負擔的人中，年輕人和資源較少的人佔比較多，因為他們更加流動，可能會經常搬家，而那些年齡較大的人在退休后支付能力會減弱。」

圖片來源：Jason South

格拉坦研究所經濟政策項目主管Brendan Coates今年早些時候表示，維多利亞州對印花稅的重度依賴每年給經濟帶來高達50億澳元的成本。委員會主席Georgie Purcell表示，印花稅是否仍然是對房地產徵稅的最佳方式尚不清楚。「在整個調查過程中，人們爭論說它效率低下、難以預測且不公平，不幸的是，它還佔維多利亞州政府預算的相當大比例。因此，很難在不影響當前服務交付的情況下消除它。」調查還補充說，財政和金融部應定期審查印花稅稅率，以調整因階梯效應而導致的成本增加，因為它已經超出了最初的預期。

明年1月，新南威爾士州採取措施，允許首次購房者在一次性支付印花稅或選擇每年納稅的方式之間選擇，納稅對象的房產價格上限為150萬澳元。

維多利亞州議會預算辦公室的一份報告隨後指出，新南威爾士州和維多利亞州對房地產稅收的重度依賴。維多利亞州政府必須在六個月內對這份報告做出回應，但預計將在未來幾周內宣布一系列住房改革措施。

3. 一周拍賣

根據維多利亞房地產協會REIV（Real Estate Institute of Victoria）官方統計，截止9月3日周日，整個維州共進行了682場有結果的房產拍賣，總清盤率74%。