澳洲楼市信心创两年新高，澳大利亚国民银行首次降息！阿德莱德房价三季度继续上涨
01、澳洲住房信心创两年新高
澳洲四最大银行之一的澳大利亚国民银行（NAB）首次降息，随着海外买家回归且房价没有出现缓和的迹象，住房信心达到两年来的高点。
澳大利亚国民银行将其对房价的调查预测上调至未来 12 个月内上涨 1.5%，两年内上涨 2.4%，此前其 2023 年第三季度澳大利亚住宅房产季度调查显示，全澳大部分地区出现复苏，全国租金也从“非常紧张的租赁供应”中攀升。
该银行表示，在“短期内”，预计澳大利亚央行将达到利率峰值，“然后最终在 2024 年下半年开始降息”。
昆士兰州房地产市场情绪在 NAB 住宅指数上升至 +42 点，超过全澳平均水平（+40 点），只有北领地（+75 点）、西澳（+77 点）和南澳（+50 点）较高。
国民银行表示：“对未来几年房地产市场复苏的预期增强，接受调查的房地产专业人士的信心水平升至两年来的最高水平。”
“国民银行的一年期信心指数在第三季度升至+50点，两年期信心指数升至+54点。”
居民自住业主在销售中占据主导地位，达到 11 年以来的最高点 41.8%，第三季度首次置业者达到近 8 年低点（30.3%），国内投资者则上升至 16.5%，仍然表现良好低于创纪录低利率期间的水平。
鉴于利率上升是第三季度最大的障碍，现有买家预计将受到利率停止上涨和明年可能下降的提振。
他们面临着来自海外买家的新挑战。海外买家在第三季度创下5年半新高，占新房市场销售额的十分之一，连续第四个季度上升至10.1%。
这是自 2018 年中期以来，新房销售水平首次高于调查平均水平，但海外买家在成熟市场的销售量也达到了四年来的最高水平，达到 4.1%。
国民银行的调查警告说，目前最大的挑战是缺乏房源，其次是获得信贷和价格水平。
02、阿德莱德房价三季度继续上涨 成交量下滑
最新公布的南澳总估价师报告显示，阿德莱德大都市区房价在刚刚过去的三季度继续普涨，独立房价从70万涨至71.2万，单元房中位价则升至50万。不过，成交量减少了一成。
新报告也显示，南澳的房价也保持了稳定涨势：全州总体房价在过去三个月上涨了1.5万，相当于每天升高41澳元。
代表房地产中介行业的南澳不动产协会（REISA）的首席执行官赫丁（Andrea Heading）表示，尽管价格走高，但成交量有所下降。三季度全州共售出5556套物业，低于前季的6167套和去年同期的6480套。不过，买家对市场充满信心。
她说：“有一点很清楚，买家仍然愿意入市，并为定价合理透明的物业支付溢价。”她表示，从很多中介的反馈来看，看房和购房意向的人数都保持高位，说明“南澳房市基本面保持强劲”。
报告数据主要针对今年和去年三季度成交量均超过10套的郊区。价格跃升最快的是位于阿德莱德丘陵区（Adelaide Hills）的Bridgewater。该区三季度房价较去年同期跃升了27.3万，目前已逼近百万（98.4万），年涨幅达38.4%。
南部滨海区Somerton Park是过去12个月涨价最多的郊区：房价年跃升41.8万，至175万。
次发达地区房市也表现突出。Millicent房价三季度上涨了27.88%；年度表现最佳的是Naracoorte，房价较一年前上涨了34.96%。
03、澳洲国民银行上调房价预期 今明两年上涨13%
在房地产市场供需明显失衡的背景下，澳洲国民银行（NAB）认为，到明年年底前，澳洲房价将上涨13%。
国民银行将今年的房价上涨预期从之前预测的4.7%上调到8%，该行还预计明年房价会进一步上涨5%。
虽然国民银行预计绝大多数首府城市房价都会迎来强劲的增长，但各地涨幅各有不同。
该行预计悉尼今年房价将上涨11.6%，明年5.0%；墨尔本今年上涨4.7%，明年5.5%；布里斯班今年12.1%，阿德莱德今年8.6%，明年6.2%，珀斯今年11.9%，明年1.2%。
只有对霍巴特的预期是今年房价下跌3.3%，明年持平。
国民银行首席经济学家奥斯特（Alan Oster）认为，虽然利率上涨，人们的贷款能力受到打击，但人口增长、租金上涨和劳动力市场仍在支撑房价。
数月来，国民银行一直认为储备银行会在11月再次加息。统计局最新公布的通胀率数据高于预期之后，联邦银行（CBA）和澳新银行（ANZ）均更改预期，认为储备银行下月会再次加息。这意味着四大银行中，有3个都已经预计储备银行会进行第13次加息。
奥斯特表示，国民银行的预期是11月现金利率上调到4.35%，然后一直到明年下半年保持不变，随后利率会下调到3%左右。
04、澳洲这些地区房产市场依然火热
目前，在澳洲一半以上的地区，房地产价格都在下跌，这是根据PropTrack最新所做的区域分析得出的结论。
PropTrack经济研究主管Cameron Kusher表示，在澳洲2022年5月首次加息之前，澳洲的房地产市场就已经在放缓。
然而，就在全澳整体呈现疲软之际，有些区域的房市却逆流而上，依旧坚挺！
房地产数据公司CoreLogic估计，前段时间全澳有近四分之一的房产处于亏损状态，3个月后亏损范围扩大近一倍——有近42%的房屋和公寓已经开始贬值。
然而在全国其他市场火深火热之际，墨尔本外围地区加入维多利亚地方区域，迎来了一轮破纪录的房价上涨。
REIV最新研究表明，墨尔本外围（距离中央商务区20公里左右）的房屋价格季度中值创出历史新高，按季环比上涨1%，达到85.6万澳元。按年计算，墨尔本外围区域住宅价格保持增长——年涨幅达12.6%。
与此同时，维州地方区域住房均价亦按年上涨了21.6%。REIV董事长Richard Simpson指出，维州地方市场房价中位数保持上涨势头相当强劲，房屋、单元房和公寓都在不断升值。
譬如Horsham的房价中位数按年上涨40%，达到39.3万澳元；Stawell和Morwell房价分别上涨26.5%和30%，达到32万澳元。
有不少希望傍海生活的人墨尔本人前往Torquay置业，当地房价在过去一年也上涨四成，中位数推升到126万澳元。
CoreLogic 的《市场地图》也发现，墨尔本80%的房屋市场和59.4%的单元房市场的房产价值在短期内出现下降，但城西北和东南地区价格更实惠的郊区房价则呈正增长。
PropTrack的最新郊区表现分析显示，澳洲半数以上地区的公寓和独立房价值均在下跌，但黄金海岸和阳光海岸两个海滨地区市场仍具韧性。
数据显示，黄金海岸的房价涨幅为5%，而阳光海岸的房价则普遍出现温和踏步趋势。
尽管如此，总体而言，房价的年增长率仍在10%至33%之间。
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