重磅预测！未来3年澳洲房价年均增长超过6%！最被看好的城市居然是……
2023年澳洲房市的逆势上涨以及开年挂牌量的激增，让很多人对澳洲的房产市场产生了疑问。
热浪之后，澳洲房价究竟会是强势向上？还是渐渐沉寂？
澳洲房价未来三年又会走向怎样的情况呢？
在ProPro君看来，2024年的房地产行业，似乎正处于一个拐点。
RealEstate
房价从缓慢发展到2026强势上行
澳大利亚房地产行业分析师和经济预测机构Oxford Economics Australia也表示：随着积极因素消退，房地产价格可能会走软
对于房地产来说，支撑房价飙升因素有很多，房屋挂牌量、清盘率、现金利率变化、房屋可负担力都属于支撑价格增长的重要因素。
无奈的是，根据澳大利亚房地产行业分析师和经济预测机构Oxford Economics Australia的预测报告，
“2023年支撑价格增长的积极因素已经开始消退。”
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虽说去年的房市已经收复了2022年地产低迷期间的损失，澳大利亚的房价中位数也在2023年12月创下939,000澳元的新纪录。
而且预测2024年底开始的降息将会增加信贷供应，从而再次加速房价攀升。
看起来澳洲房产似乎将继续蒸蒸日上。
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但是我们不能忽略，有一个重要的因素正在遏制房价的增长速度，那就是——人们的可负担能力。
连续加息以及高企的通胀下，悉尼、墨尔本这些城市的可负担能力显著恶化。
加上澳洲新房供应的限制，所有主要聚居中心的城市房屋存量严重不足，这也抑制了房价上升的空间。
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综合以上情况，Oxford Economics Australia预计，2024年，全国房价将温和增长2.7%，到2026财年的两年内，所有房屋中位价格预计年均增长6.3%。
公寓的增长将超过独立屋，在接下来的两年内每年分别增长7.6%和6%。
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严峻的租赁市场或将回落
在大家因为预测未来三年房价上行消息感到振奋的同时，也不要忘了一件重要的事情，那就是租赁市场。
毕竟当前经济形势下，买房置业并不是所有人都能负担得起的。
有很大一部分澳人仍然需要租房来生活。
目前，创纪录的海外移民潮加剧了本已紧张的租赁市场，全国空置率仅维持在1%的极低水平。
图源：Daily Mail
这样一来，预计2023年底房屋租金总额将上涨14.3%，单元房的增长更加明显（上涨 18.3%）。
虽然房价在2024年基本属于缓慢增长，但是租金水平在短期内仍然保持较高水平。
预计2024年独立屋和单元房租金将分别增长4.1%和5.8%。
图源：ABC
但是考虑到2024年之后竣工的新房数量将在一定程度上缓解租赁供应问题。
更重要的是，随着部分家庭从租房过渡到自住，这将大大减少租赁的需求压力。
由此，截至2026年6月的两年内，租金增长预计将平均回落至2.6%，这一速度与预测的消费者通胀程度相差不远。
未来的租赁市场，也许将逐步回归到“正常化”的一天。
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各大首府城市差异明显
不过呢，由于不同州在房价的政策把控和市场表现上有所不同，近几个月来首府城市的表现出现了明显的差别。
悉尼
AFR的一份报道称，在预期降息、住房短缺加剧等因素的影响下，悉尼未来三年的房价还会上涨约16%。
图源：AFR
根据Oxford Economics Australia的预测，截至2026年6月的两年内，悉尼的独立屋中位价和单元房中位价，预计每年分别上涨5.9%和8.3%。
但是由于房屋总挂牌量的增加以及11月的再度加息，到2024年初，悉尼房市都将维持缓慢增长，在2024财年，独立屋价格仅增长3.3%，公寓价格仅增长5.2%。
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随着后续房屋库存日益短缺，以及可能到来的降息，预测悉尼房价将在2024年末迎来又一次加速机会，并在之后快速增长。
房价中位数预计将比2023年增长10.3%，超过2023年第1、2季度的峰值，达到160万澳元。
不过，住房负担能力仍然是限制悉尼房价增长的一个主要问题。
如果资金有限，相对便宜的住宅单位价格将有助于支持近期更强劲的增长。
图源：Daily Mail
并且，鉴于联邦政府在去年发布了限制海外投资者的征税政策：将外国卖家出售房产的预扣税率提高到15%（之前为12.5%），将购买已建成房屋的外国投资费提高两倍，并将海外投资者拥有的房屋的空置费提高一倍。
投资者的置业规划改变也将在悉尼市场中发挥消极作用，特别是对于一些受到海外投资者追捧的特定邮编地区。
幸运的是，这些影响相对温和，不会刺激整体房市发生强烈的价格波动。
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墨尔本
而在墨尔本方面，从2023年12月开始，墨尔本的房屋中位数将升至1,047,300澳元，到2026年6月将飙升至1,157,700澳元。
但是目前而言，拍卖清盘率的下降表明维州购房者的积极性正在减弱。
与此同时，维多利亚州政府宣布的一系列影响房地产投资者的政策变化也在打压市场情绪。
包括扩大空置住宅土地税，对墨尔本已建成地区五年以上，且未开发的住宅土地额外征收1%的税，以及将土地税缴纳的免税门槛从30万澳元降低至5万澳元。
这些因素均抑制住了房屋市场的发展……
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直到后续移民流入的回升将成为2025年以后住房需求复苏的关键支撑。
海外入境人数大幅反弹，外加墨尔本的州际净移民也将恢复到近乎平衡的状态。
至此，截至到2026年6月，独立屋和单元房的中位价预计每年将分别上涨5.5%和6.5%。
墨尔本的房价中位数也将达到116万澳元。
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布里斯班
自2022年第12季度触底以来，布里斯班成为2023年最强劲的市场之一。
受益于可承受的房屋负担性，强劲的未来就业前景、州际和海外移民需求以及新住宅供应的稀缺性。
预计2024财年布里斯班的房价中位数将上涨5.9%，增幅排名第三，仅次于珀斯和阿德莱德。
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值得一提的事，预计当地单元房（增长 8.2%）的增长将领先于独立屋，从而逐渐缩小近年来出现的价格差距。
等到2024年末降息的回归，也将会进一步促进截至2026年的两年内更强劲的价格增长。
预计这几年当地需求基本面将保持强劲，毕竟昆士兰州在人口增长方面处于领先地位。
图源：Daily Mail
近期新房供应前景疲软也意味着住房存量的压力将持续下去，一旦当前的货币政策从紧缩转向放宽，将为当地房价的进一步增长奠定强大的支撑平台。
除此之外，2023年11月20日推出的新房首次购房者补助金翻倍至30,000澳元，并将持续到2025年6月，加上2032年奥运会的到来，这些利好消息也会持续提振开发商和买家的乐观情绪。
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阿德莱德
预计到2026年为止的三年里，所有房屋的中位价将平均每年上涨5.8%，达到804,000澳元。
近年来，随着该州海外移民净流入量呈上升趋势，南澳大利亚州人口增长势头强劲，到2023年，该州的人口增长率将达到创纪录的1.7%。
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同时，外籍人士回国以及州际人口流入的增加，也进一步推动了房价上涨。这些移民人口的平均购买力较高，是支撑价格和推动市场势头的关键因素。
而且相对于悉尼、墨尔本，阿德莱德居民在住房负担能力上仍然保有优势，而在持续的租赁危机中，紧张的租赁市场也可能刺激更多的自住置业活动。
这些因素加成之下，尽管阿德莱德交易市场过分活跃，但是自2023年8月以来持续下降的挂牌量，以及坚实的需求基本面依然推动了房价长期增长，未显疲软。
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珀斯
珀斯是澳大利亚房价增长表现最好的首府城市之一。
在全国经济低迷的影响下，当地房地产价格已然获得接近两位数的增长。
相对于其他城市来说，珀斯在房屋负担能力上始终保持相当大的优势。
并且西澳大利亚州的人口增长继续保持全国领先（2023年增长3.1%），而该州的失业率仍然很低。
短期来看，房屋投资者的基本面将保持积极。
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另一方面，由于产能限制导致大量新房竣工延迟，加上建筑成本井喷和租金强劲增长，不断推动自住业主对现房资源的需求。
2023年，广告挂牌房源总数呈下降趋势，同时购买活动高于平均水平。这些因素结合起来给房价带来上行压力。
图源：SMH
随着珀斯房屋库存短缺情况的加剧，预计2024年房价中位数将增长10%以上，到2025年将放缓至仍然稳定的9.8%。
预计到2025年中期，珀斯房价将超过阿德莱德。同一时期的单价增长也会出现类似的情况。
预计到2026财年的未来三年，房价每年上涨都在9.7%以上。
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堪培拉
堪培拉将是澳大利亚第二大实惠的购房市场。
从数据上看，截至2023年，堪培拉房价中值下跌6.4%，下降至968,000澳元，是全国房价下跌幅度较大的城市之一。
但是，其中有部分原因是堪培拉新挂牌上市数量高于往年，这限制了市场里投资者的竞争，使其没有出现其他城市那样的房价强势反弹。
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同时，2023财年房屋完工量激增15%，新房供应的增加，也意味着2024财年独立屋和单元房价格将保持相对平稳。
作为澳洲首都，当地的公共部门高于平均水平的工资也为房价提供了支撑。
随着一系列新的企业和员工谈判协议的启动，截至2023年9月的一年里，公共部门的工资上涨了3.5%，这是自2011年6月以来最快的增长率。
工资上涨，一旦2024年末开始降息，家庭财务压力的降低将推动房市进一步发展。
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预计单元房价格将继续超过独立屋，平均每年上涨6.3%，而独立屋每年上涨5.9%，到2025年将再次超过100万澳元的中位数大关。
图源：AFR
霍巴特
霍巴特房市或出现下跌，预计到2024财年独立屋和公寓中位价将小幅下降，同比分别下降1.4%和3.2%。
和其他首府城市的情况不同，霍巴特的房价并不能预测出明确增长。
人们可负担能力差，再加上全国人口增长速度最慢，导致对于住宅的需求状况疲软。
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而且在疫情之后，霍巴特的州际移民净流出量变得越来越大，年轻人的离开和人们生活方式的改变，让房市的发展得不到有效支撑。
尽管利率预测从2024年底开始下降，但是预计直到2025财年，一些强劲的公共投资付诸实施后，才将有机会刺激价格增长。
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达尔文
预计未来几年劳动力市场将表现相对良好。
单就2023年来说，达尔文的表现是首府城市中最差的。
独立屋中位价下跌8.9%，降至536,000澳元，公寓中位价下跌5.9%，低至376,000澳元。
尽管它是澳大利亚最便宜的首府城市，并且迄今为止在所有首府城市中表现出最高的总租金收益率，但是目前达尔文的增长势头还有待观察。
虽然矿业投资的前景不如新冠疫情前那么乐观，但政府投资，特别是国防投资，将继续推动当地就业增长。
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目前，在经历了一段持续疲软的时期后，达尔文人口流入呈现改善趋势，在2023财年增加了0.9%。
劳动力市场稳定的情况下，预计2024财年房屋销量将小幅增长（+3.3%），然后在2025财年分别迎来7%和8.2%的大幅加快。
房屋中位价也将达到641,000澳元的新纪录。
预计达尔文公寓市场的表现也将类似，在截至2026年6月的三年内每年增长8%左右。
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总体而言，各大首府城市在2024年的房市表现有所差异：房市顺风将继续推动珀斯、布里斯班和阿德莱德等地的房价上涨。
较低的挂牌房源数量以及人们相对优势的可负担能力将支撑这些城市到2026的房价上行。
悉尼、墨尔本的挂牌房屋总数增加的趋势将在未来几个季度持续下去，但房价的价格增长将在2024减缓。
预计2024年底的降息结果，会成为加速各大城市澳洲房价的新动力。
未来三年的澳洲房市前景，或可期待一波了。
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