因房价，悉尼人口大量外流，澳洲住房贷款量上升房价要升迹象明显
经济咨询平台PEXA的研究主管表示，随着住房贷款量上升，预计利率已经见顶，房地产底部普通市场端将率先回暖。
PEXA数据显示，1月份新州新房贷数量同比在增长16%，在维多利亚州增长13%，在昆士兰州增长4%。PEXA处理抵押贷款交易的数字化过程几乎占据了垄断地位。
PEXA研究负责人Mike Gill表示：“买家预计利率不会再大幅上升，这给他们带来了新的信心，我们开始看到房地产市场因此出现生机。”
PEXA数据显示，上个月新州的新房贷数量为9560笔，高于2023年1月的8220笔；维州为10118笔，高于8964笔；昆州预估为9487笔（还需与土地注册数据确认）高于一年前1月的9103笔。
与过去一年相比，当时较高价位的房屋销售在借贷成本上升的情况下仍保持韧性，低端市场可能会更积极响应，这可能推动价格上升。
Gill先生说：“与那些对利率不太敏感且有更多缓冲余地的高端地区的买家相比，信心更有可能影响到购买更实惠房产的买家。”
这些尚未公布的数据加强了这样一种观点，即澳大利亚以东海岸为主的房地产市场今年将回升，此前澳大利亚央行上周决定将利率保持在4.35%。
澳大利亚四大银行之一西太平洋银行(Westpac)在上周宣布维持利率不变后，下调了通胀预测，使今年截至9月的季度消费者通胀回落至RBA 2-3%目标区间的上限。这将使RBA能够以高于预期的速度开始降息。
与此同时，PEXA在2023年全年的抵押贷款洞察报告中包含的另一组数据显示，面临更高贷款成本和生活成本压力的消费者借入了3009亿澳元用于购买房产，比2022年下降了12.7%。
2月、3月、5月、6月和11月的利率上升至12年来的最高点，也促使再融资增加了11.4%，总额达到2204亿澳元。
Gill先生说，房贷活动由收入较高的群体推动，因为较富裕的人受到较高借贷成本的影响较小。
100万澳元以上和200万澳元以上价格区间的房屋借款者经历了“显著”的贷款量增加。
“在那些更高价格区间的买家对利率的敏感度低于我们在更实惠价格区间看到的情况，首次购房者更依赖于融资，而且这些购房者群体的贷款价值比往往更高。”
PEXA的最新抵押贷款洞察报告，审查了2023年澳大利亚五个州的贷款活动，发现2023年澳大利亚贷款机构共发放了461,979笔新贷款用于资助房产购买，另有452,025笔现有贷款被再融资。
Gill先生说，随着去年年底的到来，抵押行为发生了变化，较少的人进行了重新融资，银行减少了激励措施，使重新融资的借款人转换贷款机构。
交易数量也有所增加。
据RealEstate网站2月13日报道，新州生产力委员会的一份最新报告显示，由于过高的住房成本将年轻家庭挤出悉尼，悉尼正面临着成为“没有孙辈”的城市的危险。
该报告显示，近年来，悉尼流失的年轻家庭数量超过了其吸引的数量，成千上万的 年轻人离开这座城市，前往新州偏远地区和其他州。
这篇题为《What We Gain by Building More Homes in the Right Places》的报告发现，在2016年至2021年间，悉尼流失的30至40岁人口是其吸引的人口的两倍。
报告显示，有3.5万该年龄段的人来到悉尼，但同时，离开的人数高达7万人。
生产力委员会委员Peter Achterstraat表示，高昂的住房成本是驱使年轻人离开这座城市的原因之一。
他说：“许多年轻家庭因为买不起房子而离开悉尼。或者他们只能负担得起通勤时间很长的远郊的房子。” “悉尼正在失去30至40岁的人口，如果我们不采取行动，我们可能会变成一个无孙 辈的城市。”
Achterstraat表示，人才的流失凸显了增加住房密度的必要性，以帮助使悉尼成为 一个更加经济实惠的居住地。
他表示，在悉尼内城区“向上建设”，而不仅仅是在城市边缘，将提高生产力和工资，减少消费者的碳排放，并保护土地和绿地。
Achterstraat称：“高昂的住房成本就像是一种倒退的税收，负担不成比例地落在了低收入者身上。悉尼在未来二十年内需要数十万套新房，在人们想要居住的地方建造更多房屋是解决住房难题的关键。”
Achterstraat表示，在2017年至2022年间，通过允许建造更高的建筑，本可以在不增加额外土地的情况下建造4.5万套额外的住房。
这可能会使房价和租金降低5.5个百分点——对于公寓租金中位数来说，每周可降低 35澳元，或者对于租客来说，每年节省1,800澳元。” 该报告引用的证据表明，大型、紧凑的城市能使工人和企业更具生产力。
报告还强调了一系列更多的社会效益，包括让家庭能够接触到优质学校、优质开放空间、更多的商品和服务，以及有更多的时间与朋友和家人在一起。
报告称，在正确的地方建造住房还能缓解气候变化【相关阅读:魔鬼在统治着我们的世界(24)：环保主义(下)】，因为靠近海岸的住房不会那么容易暴露在极端高温下。
Achterstraat表示，现在是时候就靠近CBD的住房的遗产限制，以及它们在保持房价高企方面所起的作用展开新的讨论了。
他指出，遗产保护区（HCAs）的增加限制了新住房的建设，像North Sydney、 Newtown、Edgecliff和Redfern这样的黄金地区，超过一半的住宅用地被HCAs覆盖。
这减少了靠近市中心、火车站和工作地点的新住房用地。
03、利率上涨 新州偏远地区房价下跌
利率上涨使新州偏远地区房产市场降温，导致一些曾经风光无限的小镇房价下跌。
据澳洲Domain房地产网消息，新房价报告，新州偏远地区独立房价格现在是2010年以来的最稳定期，2023年第四季度的房产中位价保持在73万澳元，年度增幅仅为1.4%。
一些最受欢迎的海滨和乡村地区的房价在以较慢的速度降价。
受到史无前例的洪水影响，Lismore跌幅最大，独立房价格下跌了19.2%，降至49.3万澳元，而2022年12月时为61万澳元。
其次是Yass Valley（下跌12.3%）、Murray River（下跌10.7%）和Armidale（下跌9.6%），较受欢迎的海滨地区Ballina、Mid-Coast和Byron Shire也出现了不到10%的降幅。
与此同时，更偏远的地方政府辖区仍以较慢速度上涨。Moree Plains政府辖区增幅最大，为20.4%，其独立房中位价达到了28.82万澳元。
Domain经济研究主管Nicola Powell表示，新州偏远地区房价已经连续六个月保持稳定，这是2010年以来最稳定的一段时期。
她说：“上涨的地区似乎是更便宜的地区，而且离工作中心更远。其中许多地区已经过了价格下跌高峰，预计一些正在经历强劲上涨的地区将略微下降。”
KPMG规划和基础设施经济主管Terry Rawnsley认为，新州偏远地区现在处于一个繁荣和萧条的周期中，尤其是在备受追捧的生活方式地区。
新州包括Lismore、Yass Valley和Murray River等地区的城镇正在受到利率上涨的重击，一些遭遇了洪水的地区也受到影响。
许多购房者正在向更远的地方搬迁，以寻找能够负担得起的住房。
Rawnsley表示，他预计今年新州地区的迁移会恢复正常，年轻人为了学习或工作搬迁，35岁以上的人则会携家带口返回家乡，很多离开市中心远程工作的人将会留在原地。
他认为政府需要考虑偏远地区的住房需求，采取更多措施吸引城市居民来到新州的乡村。
Belle Property公司的Byron Bay和Lennox Heads地区主管Brendan Walters认为利率对卖家和买家产生了影响。
他说：“由于利率是最大的因素，去年我们面临的主要问题是购房能力下降导致的下行压力，市场上的库存轻微过剩，人们主要在出售他们的投资房。”
来自McGrath公司的Albury和Wodonga地区主管Sue Moss表示，去年最后两次的利率上涨使这个地区受到了影响，尽管该地区在2023年增长了8.8%。但在过去的四到五个月里，市场明显放缓，竞争不那么激烈了。
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