因房價，悉尼人口大量外流，澳洲住房貸款量上升房價要升跡象明顯
經濟諮詢平台PEXA的研究主管表示，隨著住房貸款量上升，預計利率已經見頂，房地產底部普通市場端將率先回暖。
PEXA數據顯示，1月份新州新房貸數量同比在增長16%，在維多利亞州增長13%，在昆士蘭州增長4%。PEXA處理抵押貸款交易的數字化過程幾乎佔據了壟斷地位。
PEXA研究負責人Mike Gill表示：「買家預計利率不會再大幅上升，這給他們帶來了新的信心，我們開始看到房地產市場因此出現生機。」
PEXA數據顯示，上個月新州的新房貸數量為9560筆，高於2023年1月的8220筆；維州為10118筆，高於8964筆；昆州預估為9487筆（還需與土地註冊數據確認）高於一年前1月的9103筆。
與過去一年相比，當時較高價位的房屋銷售在借貸成本上升的情況下仍保持韌性，低端市場可能會更積極響應，這可能推動價格上升。
Gill先生說：「與那些對利率不太敏感且有更多緩衝餘地的高端地區的買家相比，信心更有可能影響到購買更實惠房產的買家。」
這些尚未公布的數據加強了這樣一種觀點，即澳大利亞以東海岸為主的房地產市場今年將回升，此前澳大利亞央行上周決定將利率保持在4.35%。
澳大利亞四大銀行之一西太平洋銀行(Westpac)在上周宣布維持利率不變后，下調了通脹預測，使今年截至9月的季度消費者通脹回落至RBA 2-3%目標區間的上限。這將使RBA能夠以高於預期的速度開始降息。
與此同時，PEXA在2023年全年的抵押貸款洞察報告中包含的另一組數據顯示，面臨更高貸款成本和生活成本壓力的消費者借入了3009億澳元用於購買房產，比2022年下降了12.7%。
2月、3月、5月、6月和11月的利率上升至12年來的最高點，也促使再融資增加了11.4%，總額達到2204億澳元。
Gill先生說，房貸活動由收入較高的群體推動，因為較富裕的人受到較高借貸成本的影響較小。
100萬澳元以上和200萬澳元以上價格區間的房屋借款者經歷了「顯著」的貸款量增加。
「在那些更高價格區間的買家對利率的敏感度低於我們在更實惠價格區間看到的情況，首次購房者更依賴於融資，而且這些購房者群體的貸款價值比往往更高。」
PEXA的最新抵押貸款洞察報告，審查了2023年澳大利亞五個州的貸款活動，發現2023年澳大利亞貸款機構共發放了461,979筆新貸款用於資助房產購買，另有452,025筆現有貸款被再融資。
Gill先生說，隨著去年年底的到來，抵押行為發生了變化，較少的人進行了重新融資，銀行減少了激勵措施，使重新融資的借款人轉換貸款機構。
交易數量也有所增加。
據RealEstate網站2月13日報道，新州生產力委員會的一份最新報告顯示，由於過高的住房成本將年輕家庭擠出悉尼，悉尼正面臨著成為「沒有孫輩」的城市的危險。
該報告顯示，近年來，悉尼流失的年輕家庭數量超過了其吸引的數量，成千上萬的 年輕人離開這座城市，前往新州偏遠地區和其他州。
這篇題為《What We Gain by Building More Homes in the Right Places》的報告發現，在2016年至2021年間，悉尼流失的30至40歲人口是其吸引的人口的兩倍。
報告顯示，有3.5萬該年齡段的人來到悉尼，但同時，離開的人數高達7萬人。
生產力委員會委員Peter Achterstraat表示，高昂的住房成本是驅使年輕人離開這座城市的原因之一。
他說：「許多年輕家庭因為買不起房子而離開悉尼。或者他們只能負擔得起通勤時間很長的遠郊的房子。」 「悉尼正在失去30至40歲的人口，如果我們不採取行動，我們可能會變成一個無孫 輩的城市。」
Achterstraat表示，人才的流失凸顯了增加住房密度的必要性，以幫助使悉尼成為 一個更加經濟實惠的居住地。
他表示，在悉尼內城區「向上建設」，而不僅僅是在城市邊緣，將提高生產力和工資，減少消費者的碳排放，並保護土地和綠地。
Achterstraat稱：「高昂的住房成本就像是一種倒退的稅收，負擔不成比例地落在了低收入者身上。悉尼在未來二十年內需要數十萬套新房，在人們想要居住的地方建造更多房屋是解決住房難題的關鍵。」
Achterstraat表示，在2017年至2022年間，通過允許建造更高的建築，本可以在不增加額外土地的情況下建造4.5萬套額外的住房。
這可能會使房價和租金降低5.5個百分點——對於公寓租金中位數來說，每周可降低 35澳元，或者對於租客來說，每年節省1,800澳元。」 該報告引用的證據表明，大型、緊湊的城市能使工人和企業更具生產力。
報告還強調了一系列更多的社會效益，包括讓家庭能夠接觸到優質學校、優質開放空間、更多的商品和服務，以及有更多的時間與朋友和家人在一起。
報告稱，在正確的地方建造住房還能緩解氣候變化【相關閱讀:魔鬼在統治著我們的世界(24)：環保主義(下)】，因為靠近海岸的住房不會那麼容易暴露在極端高溫下。
Achterstraat表示，現在是時候就靠近CBD的住房的遺產限制，以及它們在保持房價高企方面所起的作用展開新的討論了。
他指出，遺產保護區（HCAs）的增加限制了新住房的建設，像North Sydney、 Newtown、Edgecliff和Redfern這樣的黃金地區，超過一半的住宅用地被HCAs覆蓋。
這減少了靠近市中心、火車站和工作地點的新住房用地。
03、利率上漲 新州偏遠地區房價下跌
利率上漲使新州偏遠地區房產市場降溫，導致一些曾經風光無限的小鎮房價下跌。
據澳洲Domain房地產網消息，新房價報告，新州偏遠地區獨立房價格現在是2010年以來的最穩定期，2023年第四季度的房產中位價保持在73萬澳元，年度增幅僅為1.4%。
一些最受歡迎的海濱和鄉村地區的房價在以較慢的速度降價。
受到史無前例的洪水影響，Lismore跌幅最大，獨立房價格下跌了19.2%，降至49.3萬澳元，而2022年12月時為61萬澳元。
其次是Yass Valley（下跌12.3%）、Murray River（下跌10.7%）和Armidale（下跌9.6%），較受歡迎的海濱地區Ballina、Mid-Coast和Byron Shire也出現了不到10%的降幅。
與此同時，更偏遠的地方政府轄區仍以較慢速度上漲。Moree Plains政府轄區增幅最大，為20.4%，其獨立房中位價達到了28.82萬澳元。
Domain經濟研究主管Nicola Powell表示，新州偏遠地區房價已經連續六個月保持穩定，這是2010年以來最穩定的一段時期。
她說：「上漲的地區似乎是更便宜的地區，而且離工作中心更遠。其中許多地區已經過了價格下跌高峰，預計一些正在經歷強勁上漲的地區將略微下降。」
KPMG規劃和基礎設施經濟主管Terry Rawnsley認為，新州偏遠地區現在處於一個繁榮和蕭條的周期中，尤其是在備受追捧的生活方式地區。
新州包括Lismore、Yass Valley和Murray River等地區的城鎮正在受到利率上漲的重擊，一些遭遇了洪水的地區也受到影響。
許多購房者正在向更遠的地方搬遷，以尋找能夠負擔得起的住房。
Rawnsley表示，他預計今年新州地區的遷移會恢復正常，年輕人為了學習或工作搬遷，35歲以上的人則會攜家帶口返回家鄉，很多離開市中心遠程工作的人將會留在原地。
他認為政府需要考慮偏遠地區的住房需求，採取更多措施吸引城市居民來到新州的鄉村。
Belle Property公司的Byron Bay和Lennox Heads地區主管Brendan Walters認為利率對賣家和買家產生了影響。
他說：「由於利率是最大的因素，去年我們面臨的主要問題是購房能力下降導致的下行壓力，市場上的庫存輕微過剩，人們主要在出售他們的投資房。」
來自McGrath公司的Albury和Wodonga地區主管Sue Moss表示，去年最後兩次的利率上漲使這個地區受到了影響，儘管該地區在2023年增長了8.8%。但在過去的四到五個月里，市場明顯放緩，競爭不那麼激烈了。
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