澳洲取消负扣税谁最惨？墨尔本这里的华人要哭瞎
那么，如果负扣税真的被取消，对于哪些地区的人影响最大呢？
据Domain报道：墨尔本的房地产投资者若现在购房，与疫情开始时相比，每周将损失数百澳元。
尽管租赁危机持续，但CoreLogic的模型显示:墨尔本各个地区的租金增长都不足以覆盖抵押贷款还款的增加。
在像Bayside和Boroondara这样的富裕地区，抵押贷款增加与租金增加之间的差距在每周500到700澳元之间。
具体来看：从2020年3月到2024年1月，大墨尔本地区的周租金上涨了101澳元，但典型投资者的抵押贷款还款却增加了341澳元/周，CoreLogic发现。
各市政区域中增幅最高的是Bayside（699澳元）、Boroondara（531澳元）、Manningham（510澳元）、Monash（452澳元）和Whitehorse（400澳元）。
而最低的是墨尔本City（113澳元）。
这一差距的扩大意味着投资者将承受负向的现金流，但是同时也可以通过负扣税来达到税收减免的目的。
CoreLogic研究总监Tim Lawless表示：租金增长超过抵押贷款还款其实是无稽之谈…
Lawless称：公平地说，与利率处于历史低点时相比，鉴于现在债务成本的大幅上升，用得上负扣税的投资也越来越多。
租金收入与抵押贷款成本之间的差距越大，他们就越依赖于负扣税的结果。
这确实意味着，如果有更多的投资者使用负扣税策略，政府的负扣税成本将会增加。
但Lawless也同时认为：即使有更大的税收减免前景也不会吸引更多的投资者购买房子，因为他们仍然会入不敷出。
我不认为这是一个吸引力，即使你可以利用负扣税来抵消你的损失，你仍然需要有现金流来支付你的抵押贷款。
对投资者来说，主要的动机往往是资本增长。
只要投资者能够支付他们的抵押贷款，他们就会渡过难关，并希望获得一笔意外之财。
独立经济学家Saul Eslake一直长期倡导减少负扣税投资属性的税收优惠，但他不期待联邦政府会即刻做出改变。
他表示：现在无意中或有意中，很多房东都用上了负扣税。
但我认为当利率下降时，他们的现金流很快会变成正向的。
投资者是否试图购买房产取决于他们是否相信将来能够获得资本增值。
如果他们仍然有信心最终能够获得资本增值，且有足够的现金流，那么他们就会做这件事。
Grattan Institute经济政策项目主任Brendan Coates表示：租金并没有受到利率快速紧缩周期的影响，租金上涨反映的是家庭寻求和移民增加的需求。
这可能不意味着总体上有更多的投资者，但这些投资者中，负扣税的比例会更高。
4年前，当利率仅有0.1%时，大部分的投资者都能获得正向现金流，
但是现在，随着越来越多的人落入负扣税的区域，政府自然需要承担额外的损失。
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