大崩盘！澳洲万亿资产疯狂缩水
澳大利亚主要首府城市市中心办公大楼的售价比巅峰时期低20%，最新数据表明办公楼市场的下跌已接近谷底。
此外，本周“加拿大规模最大的养老金近日通过折扣价格完成了三笔交易，出售了其在温哥华两座大楼、美国南加州一个商业园区以及纽约曼哈顿的一个重新开发的地产项目，其中纽约的地产成交价格令人触目惊心，只有1美元。
这让市场担心可能引发连锁反应，导致更多养老金退出商业地产投资。”
今天，我们就来聊聊澳洲商业地产中写字楼（办公室）目前的状况。
澳洲商业地产之写字楼市场现状：空置率上升，租金压力增大
在澳洲尤其是首府城市，写字楼市场在过去几年里经历了一系列显著变化。
这些变化既包括供应方面的增长，也涉及需求方面的变动。
新建筑的大量涌现导致市场空置率上升，进而对租金水平造成了压力。
疫情后的科技行业飞速发展与远程工作的广泛推行，对企业写字楼需求产生了显著影响。
在此背景下，企业纷纷重新审视办公空间需求，并寻求更为灵活的租赁策略。
尽管部分公司已逐步恢复现场办公，但澳大利亚写字楼市场空置率仍然较高。
租金水平是衡量写字楼市场健康状况的重要指标。
由于空置率的上升和需求的减少，澳洲写字楼的租金普遍面临压力。
这不仅影响了业主的收益，也可能对整个商业地产市场的投资吸引力造成影响。
截至2022年，市场其实仍对写字楼呈现偏乐观的态度。
2022年第三季度，西澳中央商务区的优质写字楼房地产收益率6.36%。
相比之下，新南威尔士州优质写字楼房地产的收益率为4.5%。
截至2022年7月，澳大利亚商业房地产投资的约40% 流向了办公部门。
同年，工业部门获得了全国约18%的商业房地产投资。
直至最近的澳洲地产类上市公司发布财报后，市场终于逐渐意识到写字楼目前的困境。
几大地产商例如Mirvac，Lendlease，Dexus，GPT Group等，均在办公写字楼方面录得严重的资产减记。
写字楼真的触底了么？
Jefferies分析师Sholto Maconochie表示：“写字楼市场接近底部，这些交易将成为未来12个月定价的基准。”
对此，笔者并不这么认为。
为什么？
因为商业地产对于利率比较敏感，而私人住宅对于房价比较敏感。
当购买自住房，你第一考虑的一定不会是利率，而是房价。
当购买商业类别地产时，第一考虑的就是利率，未来的租金能否cover利息的支付。
由于写字楼需求侧的大幅下滑，租金收益大幅降低，而利息支出却在攀高，就使得价格与价值之间发生了扭曲的关系。
此外，写字楼的资产减计对于银行业的冲击。
此次加息周期又快又急，很多商业不动产来不及进行反应，所以在时间轴的压缩当中，跌幅就显得非常惊人。
这种斜率的下跌，本身就容易产生巨大的金融风险。
那么同时银行是否就会面临不良贷款准备金不足的压力？
写字楼的风险已经产生，但是这次是否会发生什么连锁效应，我们还不清楚。
澳大利亚商业地产债务到期风险正在逐渐显现。
澳洲最常见的商业地产贷款期限是15年，而提供的固定利率贷款时间通常为5年，所以这里我们说的不是到期后的借新还旧的问题，而是新的贷款与旧的贷款的财务成本问题。
租金的收入放缓，利率走高，折现率在变大，当期的现金流正在变小（现金流折现率概念），资产端的ROA（Return on Asset）就会大幅降低。
与此同时负债端的资金成本WACC（Weight Average Cost of Capital）的升高，资产负债表就出现了不匹配的过程。
一场由资产端与负债端同时引发的资产负债表的收缩，这简直是一场完美的风暴。
商业地产本身其流动性较低，商业地产交易在过去一年中急剧下滑，其中写字楼交易量缩水了三分之二，降至不到100亿澳元，其低流动性所产生的价格折价就会更大。
如今全球这场商业地产（写字楼）的雷最终究竟会有多大，配合美国正以历史上最快最大的速度进行融资（发债），市场的借贷方越来越多，而市场的资金供给能力却正在变低，市场的挤兑风暴何时发生，让我们拭目以待。
结语
展望未来，澳洲写字楼市场的前景仍然充满挑战。
尽管一些预测认为市场将在未来几年内逐渐恢复平衡，但要实现这一目标，需要供需双方共同的努力。
政府和私人投资者应密切关注市场动态，采取有效的策略来应对当前的困境。
对于澳洲的商业地产市场，尤其是写字楼市场，未来的发展需要从多个角度进行考量。
这将有助于保障各方参与者的利益，并推动澳洲商业地产市场的长期繁荣。
需求方面将继续发生变化。
随着技术的进步和商业模式的创新，企业对办公空间的需求将更加多元化和灵活。
这要求业主和租户重新思考如何更好地利用空间，提供更具吸引力的办公环境。
对于供应过剩的问题，开发商和投资者需要更加谨慎地评估市场需求，避免过度供应。
这可能涉及到对现有市场的深入分析，以及对未来发展趋势的准确预测。
此外，对于已经建成但未能出租的空置写字楼，可以考虑进行改造或重新定位，以适应市场需求的变化。
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