大崩盤！澳洲萬億資產瘋狂縮水
澳大利亞主要首府城市市中心辦公大樓的售價比巔峰時期低20%，最新數據表明辦公樓市場的下跌已接近谷底。
此外，本周「加拿大規模最大的養老金近日通過折扣價格完成了三筆交易，出售了其在溫哥華兩座大樓、美國南加州一個商業園區以及紐約曼哈頓的一個重新開發的地產項目，其中紐約的地產成交價格令人觸目驚心，只有1美元。
這讓市場擔心可能引發連鎖反應，導致更多養老金退出商業地產投資。」
今天，我們就來聊聊澳洲商業地產中寫字樓（辦公室）目前的狀況。
澳洲商業地產之寫字樓市場現狀：空置率上升，租金壓力增大
在澳洲尤其是首府城市，寫字樓市場在過去幾年裡經歷了一系列顯著變化。
這些變化既包括供應方面的增長，也涉及需求方面的變動。
新建築的大量湧現導致市場空置率上升，進而對租金水平造成了壓力。
疫情后的科技行業飛速發展與遠程工作的廣泛推行，對企業寫字樓需求產生了顯著影響。
在此背景下，企業紛紛重新審視辦公空間需求，並尋求更為靈活的租賃策略。
儘管部分公司已逐步恢復現場辦公，但澳大利亞寫字樓市場空置率仍然較高。
租金水平是衡量寫字樓市場健康狀況的重要指標。
由於空置率的上升和需求的減少，澳洲寫字樓的租金普遍面臨壓力。
這不僅影響了業主的收益，也可能對整個商業地產市場的投資吸引力造成影響。
截至2022年，市場其實仍對寫字樓呈現偏樂觀的態度。
2022年第三季度，西澳中央商務區的優質寫字樓房地產收益率6.36%。
相比之下，新南威爾士州優質寫字樓房地產的收益率為4.5%。
截至2022年7月，澳大利亞商業房地產投資的約40% 流向了辦公部門。
同年，工業部門獲得了全國約18%的商業房地產投資。
直至最近的澳洲地產類上市公司發布財報后，市場終於逐漸意識到寫字樓目前的困境。
幾大地產商例如Mirvac，Lendlease，Dexus，GPT Group等，均在辦公寫字樓方面錄得嚴重的資產減記。
寫字樓真的觸底了么？
Jefferies分析師Sholto Maconochie表示：「寫字樓市場接近底部，這些交易將成為未來12個月定價的基準。」
對此，筆者並不這麼認為。
為什麼？
因為商業地產對於利率比較敏感，而私人住宅對於房價比較敏感。
當購買自住房，你第一考慮的一定不會是利率，而是房價。
當購買商業類別地產時，第一考慮的就是利率，未來的租金能否cover利息的支付。
由於寫字樓需求側的大幅下滑，租金收益大幅降低，而利息支出卻在攀高，就使得價格與價值之間發生了扭曲的關係。
此外，寫字樓的資產減計對於銀行業的衝擊。
此次加息周期又快又急，很多商業不動產來不及進行反應，所以在時間軸的壓縮當中，跌幅就顯得非常驚人。
這種斜率的下跌，本身就容易產生巨大的金融風險。
那麼同時銀行是否就會面臨不良貸款準備金不足的壓力？
寫字樓的風險已經產生，但是這次是否會發生什麼連鎖效應，我們還不清楚。
澳大利亞商業地產債務到期風險正在逐漸顯現。
澳洲最常見的商業地產貸款期限是15年，而提供的固定利率貸款時間通常為5年，所以這裏我們說的不是到期后的借新還舊的問題，而是新的貸款與舊的貸款的財務成本問題。
租金的收入放緩，利率走高，折現率在變大，當期的現金流正在變小（現金流折現率概念），資產端的ROA（Return on Asset）就會大幅降低。
與此同時負債端的資金成本WACC（Weight Average Cost of Capital）的升高，資產負債表就出現了不匹配的過程。
一場由資產端與負債端同時引發的資產負債表的收縮，這簡直是一場完美的風暴。
商業地產本身其流動性較低，商業地產交易在過去一年中急劇下滑，其中寫字樓交易量縮水了三分之二，降至不到100億澳元，其低流動性所產生的價格折價就會更大。
如今全球這場商業地產（寫字樓）的雷最終究竟會有多大，配合美國正以歷史上最快最大的速度進行融資（發債），市場的借貸方越來越多，而市場的資金供給能力卻正在變低，市場的擠兌風暴何時發生，讓我們拭目以待。
結語
展望未來，澳洲寫字樓市場的前景仍然充滿挑戰。
儘管一些預測認為市場將在未來幾年內逐漸恢復平衡，但要實現這一目標，需要供需雙方共同的努力。
政府和私人投資者應密切關注市場動態，採取有效的策略來應對當前的困境。
對於澳洲的商業地產市場，尤其是寫字樓市場，未來的發展需要從多個角度進行考量。
這將有助於保障各方參与者的利益，並推動澳洲商業地產市場的長期繁榮。
需求方面將繼續發生變化。
隨著技術的進步和商業模式的創新，企業對辦公空間的需求將更加多元化和靈活。
這要求業主和租戶重新思考如何更好地利用空間，提供更具吸引力的辦公環境。
對於供應過剩的問題，開發商和投資者需要更加謹慎地評估市場需求，避免過度供應。
這可能涉及到對現有市場的深入分析，以及對未來發展趨勢的準確預測。
此外，對於已經建成但未能出租的空置寫字樓，可以考慮進行改造或重新定位，以適應市場需求的變化。
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