澳联储将在年内加息3次至5.1%？！澳洲房价一路飞涨，拼爹时代来临！就连银行都在筛选富人，为其提供房贷优惠！普通人难入市
尽管过去两年，普通购房者的预算缩减了约30%，但澳洲房地产价格仍然逆势上涨。
1、澳洲第一季度房价上涨
在高利率、通货膨胀和日益恶化的生活成本危机的背景下，周三发布的 最新Domain房价报告显示，首府城市独立屋和公寓的中位价已跃升至历史新高。
全澳房价增长主要归功于珀斯、布里斯班、阿德莱德和悉尼房价的大幅上涨。
各州首府城市独立屋房价涨幅如下所示：
布里斯班的房价中位数目前为 924,498 澳元，比去年同期上涨近 103,000 澳元，比四年前高出 324,000 澳元。
阿德莱德的房价首次突破 90 万美元的中位价；考虑到三年前这个时候其房价为 585,358澳元，这是一个重要的里程碑。
珀斯的表现优于其他所有首府城市市场，房价达到 777,921澳元，过去12 个月内上涨 16.6%，是所有首府城市中年度涨幅最快的。
悉尼房价中位数为 1,627,625 澳元，同比增长 11.1%，环比增长 2.1%。自 2022 年 12 月价格触底以来，悉尼房价中位数已上涨近 185,000 澳元。
墨尔本则所回落，独立屋房价中位数跌至103万澳元。这是自 2022 年 9 月以来的最大跌幅，抹去了近期价格涨幅的大部分。
但Domain 研究和经济主管 Nicola Powell 博士预计墨尔本的房价中位数不会跌破 100 万澳元。
Powell 博士还表示，尽管一些城市的房价创下历史新高，但最新数据表明市场的部分热度正在消退。
“季度涨幅比上一季度慢约三倍，目前低于历史平均水平的一半。”
“大多数首府城市的涨幅势头明显减弱，悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德、珀斯和达尔文的房价在今年第一季度的涨幅较上一季度放缓。”
（悉尼独立屋涨幅情况）
各州首府城市公寓房价涨幅如下所示：
悉尼公寓中位数达到 806,137 澳元，同比上涨 6.1%，环比上涨 1.9%。
墨尔本公寓也下跌 1.3%，至 564,000澳元。
布里斯本增长率目前处于 16 年来的最高水平；过去一年，中位价上涨了 17.1%，达到创纪录的549,704 澳元。
过去一年，阿德莱德公寓大幅上涨 15.9%，达到新的中位数 489,557 澳元。
同样，珀斯公寓市场在 12 个月内上涨了 17.2%，达到 425,638 澳元。
（悉尼公寓房价涨幅情况）
2、没父母银行难买房
Domain数据显示，每个首府城市的房价都比一年前高。高昂的房价使得平均收入者难以存下首付，尤其是还要同时支付高额的租金。这迫使他们作出妥协，比如寻找更小或更远的房屋。
根据CoreLogic的另一项指标，澳洲住宅（包括房屋和公寓）中位价现已超过77.2万澳元，在首府城市会更高。
但对于一个中等收入的家庭，假设他们已经存下了20%的首付，能负担的住房价格也不到50.3万澳元。
自利率开始上升以来，这一数字在两年内下降了 30.7%——当还款较低时，同一家庭本可以购买价值约 726,000?澳元的房屋。
CoreLogic 研究主管 Eliza Owen 指出，尽管一些银行可能会提供更多贷款，数据显示房屋价值与收入之间存在脱节。
她指出，部分问题在于获取的不平等，“如果你是通过卖掉一处房产来购买另一处的话，那么你跟上市场的机会就大得多，或者如果你有‘爸妈银行’，即父母能够帮助你提供更多的资金用于购房，情况也会不一样。”
Jarden首席经济学家 Carlos Cacho 表示，借贷能力和房价之间的关系20年来一直保持着牢固的相关性，但现在已经破裂。
“普通家庭不再能够负担普通住房，所以你所看到的是现在能买房都是收入和财富水平都偏高的人。“
他称，现在CBA的房贷借款人中，几乎有三分之一的总收入超过20万澳元，支付高额首付的买家增加，低首付者在减少。Cacho说道，“这很大程度上是代际财富转移。”
AMP首席经济学家Shane Oliver也指出，现在市场上的买家依赖于除房贷以外的其他融资来源，比如家庭帮助或现金。
来自房产交易平台PEXA的研究发现，去年28.5%的住宅物业销售是现金交易，比一年前的25.6%有所上升。
3、银行也在为富人提供更优惠的贷款
澳新银行（ANZ）正在推行一项试点项目，这改变房贷市场的未来。
银行正在筛选出富有的借贷人，并为他们提供特别优惠。
这些房贷优惠由新的分析技术推动，能精确地锁定富人聚集的区域，这些优惠只针对高端借款人，实际上，全国3333个邮政编码区中，只有145个地区的居民才能享受这一优惠。
这些被选中的邮政编码区包括悉尼的一些海滨地区，比如Double Bay、Rose Bay和Bronte。
房贷中介正在测试这些新贷款，这些贷款在市场上可以只支付利息。本月，几家不同的金融机构正在向年收入达到或超过40万澳元的人推出这些贷款。
这些贷款的利率与市场大体相符，但由于这些交易的个性化特点，借款人需要支付额外的0.35%费用。
近年来，像澳新银行这类的大型银行在扩大贷款业务上受到了限制，因为监管机构实施了一系列新的规定，其中包括对房贷偿还能力实施更严格的要求。
银行通过严格划分富裕和贫穷的客户群体以解决问题，较富裕的客户将获得更好的信用评级并能获得单独的融资。
Hamilton Wealth Partners的顾问Will Hamilton表示：“本地银行必须调整策略，他们面临着来自新竞争者和外国私人银行的竞争压力。”
像高盛和新加坡银行这样的全球银行最近几个月一直关注着正在复苏的澳洲房地产市场。
物业顾问和作家Pete Wargent表示：“我能理解他们为什么要这么做，我不会因他们受到监管限制而责备他们，但这将以我们以前未见过的方式将市场划分开。”
Elliott特别抱怨了房贷服务的监管规定，即银行在审批贷款时，必须将贷款利率提高3%进行压力测试，换句话说，如果你想以7%的利率借款，银行会以贷款实际为10%的基础来评估你的偿还能力。
4、短期内澳洲难降息
根据澳洲统计局的最新数据，年通胀率继续下降，在截至今年3月的一年里降至3.6%，低于截至去年12月的12个月里的4.1%。但在今年第一季度，通胀率上升了1%，而去年第一季度的通胀率为0.6%。
经济学家表示，这一结果远高于市场预期的0.7%增长，以及价格上涨的普遍性表明，通胀率向澳洲储备银行2-3%的目标降低的速度会更慢。
专家们还表示，这也意味着央行董事会在5月6日和5月7日的会议上可能会讨论是否需要再次加息，任何利率下调可能要等到11月或更晚才会开始。
瑞银的经济学家们甚至对澳洲央行进行首次降息的时点预测从11月推迟到明年2月。
也有金融专家认为澳联储将在2024年结束之前加息3次，届时官方利率将冲至5.1%的高位。
Judo Bank首席经济顾问Warren Hogan，是2023年最准确的利率预测者。他成功地预测了澳联储会将现金利率升至4.35%。
而在本周五，Hogan在接受《澳洲金融评论报》采访时预测，澳联储会在2024年结束之前将利率提高到5.1%。
但Hogan认为，澳联储会在8月、9月和11月的董事会议结束后，先后3次宣布加息0.25%。
“一切证据都表明，4.35%不是合适的现金利率。澳联储这一轮的策略似乎并不奏效。”
“他们希望，澳洲的加息幅度能够小于其他国家，因为澳洲民众更容易受到浮动利率抵押贷款这一货币政策渠道的影响。”
目前，美国、英国、加拿大和新西兰央行都已将现金利率上调至5%或以上。
AMP首席经济学家兼投资策略负责人Shane Oliver也表示，“不排除加息的可能性”。但他的基本预测仍是利率维持不变，然后在11月、12月或2月降息。
“你必须表扬Warren，去年他预测对了。过去2年，官方利率出人意料地一路走高。”
“与此同时，本周公布的通胀数据也令人失望。所以你不能排除澳联储继续加息，并将其上调至5%以上的可能性。”
“但这不是我的基本预测，我认为这种情况不太可能发生。不过考虑到通胀偏高，也不排除有这种可能性。”
目前，澳洲四大银行仍然预测澳联储将保持利率不变，然后今年晚些时候开始降息。联邦银行预测澳联储将在9月降息，西太银行、国民银行和澳新银行则预测11月降息。
根据RateCity的数据，如果今年加息3次，且每次加息0.25%，对于一名背负50万澳元贷款的自住业主来说，每月还贷额将增加226澳元。
这也意味着，与澳联储2022年4月开始加息时相比，贷款人每月要多还款1436澳元。
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