澳洲房价翻倍，工资增幅仅37%！首次购房者购房难
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澳洲首次购房者购房难，房贷压力骤增
新的模型数据显示，首次购房者如果购买入门级住房，将陷入房贷压力之中。专家表示，前提是他们能够获得贷款。
根据Domain周四发布的《首次购房者报告》，在大悉尼地区，一对夫妇购买入门级住房后，每月房贷还款将占其收入的57.6%；在大墨尔本地区，这一比例为42.7%。
入门级住房被定义为市场中价格处于最低四分位的房屋，即悉尼价格不超过99万澳元，墨尔本不超过67万澳元的房屋。但在现实中，购房者需要搬到偏远地区才能找到符合这一价格的房源。
该模型假设家庭中两名成员的收入均为25至34岁年龄段的城市平均收入，并已存下20%的首付款。
在其他首府城市，首次购房者用于房贷的收入比例分别为：布里斯班46.4%、阿德莱德45.9%、珀斯37.3%。澳大利亚统计局（ABS）将住房支出超过收入30%的家庭定义为面临住房压力。
Domain首席研究与经济学家尼古拉·鲍威尔（Dr Nicola Powell）表示，房贷压力正成为首次购房者面临的越来越严重的问题。
“回溯到2019年，只有悉尼和墨尔本的入门级住房面临房贷压力，”她说。“但现在，除达尔文以外的所有城市都处于房贷压力之中。”
“这反映出市场前景的挑战性……长期来看，要维持按揭还款的压力是巨大的。”
悉尼房贷经纪公司Atelier Wealth的董事总经理阿伦·克里斯蒂-戴维（Aaron Christie-David）表示，在悉尼找到一套低于100万澳元的住房将非常困难。
“我会很难在悉尼找到符合条件的房子。可能只有Campbelltown、Blacktown或Central Coast才有可能。”他说，“我们位于Wollongong以北，即便在这里，也很难找到一栋独立住宅。”
克里斯蒂-戴维认为，20%的首付款并非必要，尽管这可能会导致额外的贷款人抵押保险（Lender’s Mortgage Insurance, LMI）费用。他指出，大多数首次购房者即便降低首付比例，也未必能获得足够的贷款额度。
两位贷款经纪人均表示，首次购房者通常会接受较高的房贷还款比例，并通过缩减家庭开支来购房，或者选择购买单元房，亦或采取“租赁投资”策略，即租住符合生活方式的房产，同时拥有符合预算的投资物业。
西太平洋银行（Westpac）高级经济学家马修·哈桑（Matthew Hassan）表示，房贷压力的定义标准可能需要重新评估。
“关于合适的门槛仍存在争议……首次购房者的收入通常高于平均水平。”
“也许即便收入的50%用于房贷，他们仍未必会面临严重的经济压力。但如果按照‘常识判断’，这仍是一个很高的比例，令人倒吸一口凉气。”
相比独立住宅，入门级单元房的可负担性稍高。报告显示，在悉尼，单元房的房贷还款将占收入的35.8%，墨尔本27.5%，布里斯班34.4%，珀斯23.7%。各城市入门级单元房的价格分别为：悉尼61.5万澳元、墨尔本43.75万澳元、珀斯41万澳元。
哈桑指出，尽管单元房更易负担，但其资产增值能力往往不及独立住宅，也不被视为适合家庭居住的长期住房选择。
报告还发现，在悉尼，要存够20%的首付款平均需要6年9个月，在墨尔本5年1个月，在布里斯班5年6个月，在珀斯4年6个月。而如果购买单元房，存款时间更短，最长不超过4年4个月。
在墨尔本西部的Melton/Bacchus Marsh地区，购房者最快可在4年3个月内存够首付款，而在新州中央海岸的Wyong，存款时间不到6年。
这些计算假设夫妻双方每月将税后收入的20%存入在线储蓄账户。
随着房价飞涨和高利率侵蚀购房能力，许多买家在攒够首付款的过程中，可能会发现房价已经远远超出他们的预算范围。
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堪培拉首次购房者存款时间全澳第二长
堪培拉的首次购房者在进入住房市场方面继续面临重大挑战，该城市在购买入门级住房存款所需时间方面排名澳洲第二，仅次于悉尼。
根据Domain 2025年首次购房者报告，堪培拉25至34岁的情侣平均需要5年7个月才能存够20%的购房首付款。这一时间仅比悉尼购房者短1年2个月，但比布里斯班和阿德莱德购房者长1个月。
Domain首席研究与经济学家Nicola Powell博士指出，存够购房首付款仍然是首次购房者面临的最大挑战之一。她表示，当房价相对于工资仍然居高不下，并受到高利率和生活成本上涨的影响时，这个挑战会显得更加艰巨。过去五年内，澳大利亚入门级独立屋价格上涨58%，公寓价格上涨27%，同期通货膨胀率飙升20%，但工资仅增长15%。
目前，堪培拉的入门级独立屋中位价为81.5万澳元，比去年同期上涨3.2%，过去五年累计上涨近40%。数据显示，澳大利亚首都领地（ACT）和维多利亚州拥有全国最多的首次购房者。
相比之下，购买入门级公寓对首次购房者而言更具可负担性。堪培拉入门级公寓的中位价仅为46.2万澳元，比去年下降1.7%，且过去五年的涨幅（18.6%）仅为独立屋的一半。根据报告，堪培拉购房者平均仅需3年3个月即可存够购买公寓的首付款，远低于购买独立屋的存款时间。
尽管如此，Jonny Warren Properties房地产公司的Jonny Warren表示，尽管公寓更具经济优势，但首次购房者仍更倾向于购买独立屋。他指出，现在独立屋的需求非常旺盛，过去六周，他看到很多首次购房者都在努力抢购这些房产。他表示，大部分热门独立屋位于Tuggeranong或Belconnen地区，售价在75万澳元左右，符合澳大利亚政府“住房担保计划”（Home Guarantee Scheme）的贷款标准。
然而，最新的Domain数据模型显示，即使是入门级独立屋，购房者也可能面临房贷压力。在堪培拉，独立屋的房贷支出占收入比例达46.7%，远高于30%的房贷压力标准。相比之下，公寓的房贷支出占收入比例为26.5%，仍处于相对安全水平。
高利率和房价上涨仍然是年轻购房者面临的最大障碍。Nicola Powell博士表示，尽管未来房价增速可能会放缓，预计今年多次降息或将带来一定缓解，但市场恢复仍将是一个渐进的过程。她认为，澳大利亚住房供应不足的问题仍然存在，这将进一步影响市场复苏速度。确保充足且可负担的住房供应，对于塑造澳大利亚更可持续的房地产市场至关重要。
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房价翻倍，工资增幅仅37%！澳洲住房可负担性面临困境
澳洲房价增长速度远超工资涨幅，这一趋势已成 为社会热点话题。
尽管最近房价增速有所放缓，但专家们认为，这仍难以缩小房价与工资之间的差距。
要提高住房的可负担性，专家建议需要一个相对长期的过程，房价保持稳定，而工资持续增长。然而，这种方案可能会引起已购房者的不满，因此在实施上存在较大困难。
数据显示，澳洲主要城市的房屋中位价值已从2012年的不到50万澳元，上涨到2022 年12月的101万澳元，涨幅超过一倍。相比之下，同期工资仅上涨了37.8%。
澳洲HSBC、新西兰和全球大宗商品首席经济学家Paul Bloxham指出，单纯的工资数据并不能完全反映家庭总收入的变化。
他表示：“现在每个家庭中工作的人数增加了。以前可能只有一个人赚钱，而现在越来越多的家庭有两个收入来源。” 此外，Bloxham还提到：“年轻人越来越多地向家人借钱购房，这也是影响购房能力 的一个因素。”
他补充说，尽管当前利率比疫情前略高，但从长期来看，现在的利率仍比二十年前要低。
Bloxham认为，增加住房供应是长期改善住房可负担性的有效方法，而不是向购房者提供资金补贴。
他说：“如果采取的政策措施只是刺激住房需求，给人们提供更多资金或补贴，这只会被资本化为房价的一部分，并不能解决根本问题。”
澳新银行高级经济学家Adelaide Timbrell补充说，工资数据衡量的是小时工资，并未考虑工人增加工作时间的情况。
她预测，2025年墨尔本和悉尼的房价可能会出现小幅下跌，同时工资和家庭收入会增长，这将使住房的可负担性比一年前有所改善。
The Demographics Group联合创始人Simon Kuestenmacher指出，虽然女性劳动参与率的提高值得赞扬，但一些母亲出于经济需要而迅速重返工作岗位，这并不能从 根本上解决房价问题。
Kuestenmacher还强调了政治因素在解决住房问题中的重要性。
他表示，近四分之三的澳洲选民拥有自己的房子，他们自然希望房价上涨或至少保持稳定。
这使得政客们在制定住房政策时面临两难境地——既不能公开表示不想让住房变得更便宜，又需要看似致力于解决住房问题。
最后，Kuestenmacher建议，增加社会住房在住房存量中的比例可能是一个更有效的选择，比如通过国有住房开发商在私营市场无法交付时，以亏损的方式建造住房。
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新州海滨小镇 房价五年暴涨191%
据澳洲Domain房地产网消息，最新房价报告，新州中央海岸的Ettalong Beach的公寓房中位价在过去五年内飙升了191%，成为澳洲表现最好的房地产市场。
该地区的公寓房中位价已从304,000澳元上涨至887,500澳元，五年内房价上涨了583,500澳元，相当于每年增长了116,700澳元。
目前，Ettalong Beach的公寓房价格已超越墨尔本的Toorak（公寓房875,000澳元）、悉尼的Potts Points和Leichhardt（公寓房860,000澳元）以及布里斯本的Bulimba（公寓房830,000澳元）。
Domain Property Group的当地房产代理人Scott Ford表示，Ettalong Beach曾是一个房价低廉的隐秘宝地，但如今已不再是只有当地人才知道的地方。
“这几年，周边配套设施得到了很大的改善。这里仍然保留着悠闲的海滨风情，但已经不像过去那么低调了。”他说，“该地区新建了几处大型公寓综合体，而房价上涨的主要原因之一是悉尼的房价太高，许多购房者选择搬到这里。很多人买不起悉尼的房子，卖掉悉尼的房产后搬来这里，还能剩下一笔可观的钱。”
Ettalong Beach交通便利，居民可通过Woy Woy火车站乘坐火车，一个多小时就能到达悉尼市区。此外该区还有一条通往Palm Beach的渡轮航线。
Stone Real Estate Ettalong Beach房地产公司的经纪人Helen Hughes表示，近年来，Ettalong Beach 高端公寓开发激增，进一步推高了房价。
她表示，疫情期间，由于边境关闭，许多悉尼居民选择北上度假并首次发现了Ettalong Beach的吸引力，很多以前没来过这里的人决定在此购房。
Ford称，五年前该地区公寓房中位价约为30万澳元，随着房价飙升，越来越多投资者涌入，购买低价房短期持有获利。
他说：“目前，Ettalong Beach的租房市场最强劲，每周租金大约在750至800澳元。”
如今，Ettalong Beach自住买家的竞争已超过投资者。
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