澳洲公寓十年涨幅落后！周租金中位数4月涨至$630
01
澳洲公寓价格十年涨幅落后，独立住宅依旧主导市场
在过去十年，包括悉尼与墨尔本在内的澳大利亚大城市中，公寓价格的增长速度不到独立住宅的一半。尽管这在一定程度上缓解了首次购房者的压力，却对期望换房升级的家庭构成挑战。专家指出，公寓市场的供需结构与住房文化的差异是造成这一现象的关键因素。
根据房产平台Domain的统计，截至2025年第一季度的十年间，悉尼的公寓中位价上涨了28.4%，达到82万3千澳元；而同期墨尔本的公寓价格上涨24.2%，达到55万澳元。
相比之下，独立住宅的涨幅则远超公寓。悉尼独立住宅价格上涨81.9%，中位价超过169万1千澳元；墨尔本上涨59.7%，逼近103万6千澳元。珀斯同样呈现类似趋势，十年间公寓价格上涨26%，而独立住宅上涨50.9%；布里斯班公寓上涨67.6%，但仍落后于独立住宅的108%涨幅。
房地产研究机构Ray White首席经济学家内丽达·康尼斯比（Nerida Conisbee）指出，近年公寓供应量的大幅增加，是导致价格涨幅不及住宅的主要原因。
她表示：“特别是在悉尼与墨尔本，2015年至2020年间公寓建设量极高，而布里斯班的开发周期则较早结束。”康尼斯比指出，许多开发商依靠“预售合同”获得资金支持，特别是面向海外投资者，这一商业模式虽然推动了项目开工，但也带来了质量与市场适配的问题。
她还提到，随着建筑成本上升和市场变化，这一开发模式正变得更加困难。虽然对于首次置业者而言，公寓通常更具可负担性，且地段优势明显，但许多公寓原本设计目标是租赁投资者，而非长期自住者，功能与空间布局未必符合购房者对“家”的长期需求。
康尼斯比指出，越来越多首次购房者通过购买公寓进入市场，但在未来若要升级至独立住宅，却可能因价格涨幅差距而“被卡在中间”。
她坦言：“现实是，改善住房可负担性的方法，就是控制房价涨幅。但一旦房价涨不动，现有业主又可能不满。”她认为大规模建设公寓是唯一可持续路径，但这一过程也可能影响现有房产的升值预期。
经济研究机构“巴伦乔伊”（Barrenjoey）经济预测负责人乔纳森·麦克梅纳敏（Johnathan McMenamin）则强调，部分地区对公寓的建筑质量仍存疑虑，影响了其声誉。各地政府正通过设立建筑监管机构等方式努力恢复公众信心。
他指出：“随着土地紧缺，增加中高密度住宅供应是唯一出路。澳大利亚传统上的住房梦想是带前后花园的一亩地住宅，但文化层面我们仍在接受公寓作为居住选项的过程。”
麦克梅纳敏表示，这种密度转变虽需时间，但将令城市更好地连接就业、服务与基础设施，最终带来积极影响。他补充道，虽然公寓业主升级为独立住宅的过渡存在困难，但“拥有自己的房子并还贷，总好过完全被市场排除在外”。
市场数据机构“量析策略洞察”（Quantify Strategic Insights）数据主管安吉·齐戈马尼斯（Angie Zigomanis）表示，尽管价格差异让公寓更适合首次购房者，但“从公寓升级到住宅”的可行性仍然不足。他指出，目前市场上缺乏适合家庭长期居住的大户型公寓，尤其在内城区尤为明显。
齐戈马尼斯表示：“当前的开发模式依赖预售支撑开工，导致项目往往瞄准投资者，而非长期居住需求，这也使得市场上三房以上的高品质公寓稀缺。”
02
维州住宅审批大幅下滑
维州在3月的住宅建设审批大幅下滑，公寓、独栋住宅和单元房的审批数量较2月减少了超过1500套。
建筑行业内部人士透露，即便未来新房建设如政府预期般上升，他们也对行业能否承接感到担忧。许多公司至今仍未从2021年那场建筑热潮中恢复，甚至因成本暴涨而陷入破产。
澳大利亚统计局（ABS）最新数据显示，3月维州共批准2655栋独栋住宅，较上月减少约200栋（下降7%）；公寓审批则从2月的2294套骤降至671套。
尽管截至3月底的12个月中，全州共批准了约5.6万套新住宅，较前一年增长近5000套，是自2023年以来的最佳年数据，但仍远未达到全国住房协议中每年24万套、维州约需7.5万套的目标。
住房产业协会（HIA）高级经济学家汤姆·德维特表示，这一差距令人担忧，尤其是公寓供应可能需要较长时间才能恢复。他预计4月的数据不会出现明显改善，并表示在缺乏政策调整和技术移民增长的情况下，维州在协议期限内每年批准超过6.5万套住宅的可能性不大。
可持续住宅公司（Sustainable Homes Melbourne）总监西蒙·克拉克则担忧，一旦建筑活动如政府所设想般大幅增长，行业内将缺乏足够的人手应对。
他指出，许多建筑商因近年的破产潮而对市场丧失信心，且目前能承接项目的公司数量已显著减少。
根据澳大利亚证券和投资委员会（ASIC）的数据，从本财年开始至4月20日，已有2854家建筑公司进入外部托管程序，高于去年同期的2319家和前一年度的1695家。
固定价格合同在HomeBuilder政策推动下曾广泛签署，但在材料短缺导致的建材成本暴涨中，不少建筑商被套牢，最终破产。
ABS最新数据显示，维州平均建造一栋房屋的成本现为51.7万澳元，高于一年前的48.4万澳元，更远高于疫情前2020年3月的36.3万澳元。
克拉克补充道，自己公司每年承接10至12个以可持续翻新为主的项目，若建筑商数量无法跟上市场恢复节奏，新建住宅的价格势必上涨。
德维特则指出，虽然目前不太可能出现与疫情期间相当的大规模建设热潮，但过去几年行业经历的高峰仍令不少企业对未来保持警惕。
他呼吁联邦政府加强技术移民政策，以缓解建筑行业的劳动力短缺问题。
03
澳洲周租金中位数4月涨至630澳元 悉尼涨幅明显
尽管澳洲整体租屋市场显示出过热情况略有缓解的迹象，租户仍普遍感受到沉重压力。
根据租屋平台Rent.com.au发布的最新数据，全澳所有类型房产的周租金中位数4月再次上涨5元，达到630澳元。
数据显示，自2024年4月以来，公寓周租金平均上涨了3.3%，涨20澳元至620澳元；独立屋周租金平均上涨了4.1%，涨25澳元至635澳元。
Rent.com.au的数据显示，4月，三个城市的公寓周租金出现明显上涨。其中，悉尼公寓周租金涨2.1%，至725澳元、珀斯公寓周租金涨3.1%，至650澳元、霍巴特公寓周租金涨3.2%，至480澳元。
墨尔本则是唯一出现公寓周租金下降的主要城市，下跌1.7%，降至560澳元。
独立屋租金方面，4月，悉尼周租金中位数上涨2.3%至870澳元，墨尔本的周租金中位数上涨0.7%至599澳元。但珀斯的周租金中位数则下降1.4%，回落至1月与2月的水平。
2025年4月，全澳每间房的周租金中位数小幅上升3澳元，达到243澳元。这一变化主要受公寓房间租金上涨影响，公寓每房周租上升3澳元至363澳元；而独立屋每房租金则维持在200澳元不变。
公寓方面，4月，悉尼与达尔文每间房的租金出现全国最大月度涨幅，悉尼上涨15澳元（+3.5%）至每间房440澳元，达尔文上涨10澳元（+4.1%）至每间房273澳元。
独立屋的每间房租金4月变动不大，年涨幅为2.6%，即每间房增加5澳元至200澳元。多数城市地区的年增幅在1.2%至6.2%之间，涨幅最高的地区包括珀斯（+6.2%，至213澳元）、霍巴特（+6.1%，至202澳元）与堪培拉（+5.0%，至250澳元）。
4月租房市场供应略见回升，租房房源数量较上月增加4.6%，结束年初季节性下滑趋势。
数据显示，与去年同期相比，全澳可租房源数量略有上升，其中维州（+18%）、南澳（+10.3%）与西澳（+8.9%）增幅明显；反观塔州（-24.9%）、北领地（-20.8%）与首都领地（-12.5%）出现大幅下降。
与此同时，CoreLogic于4月16日发布的最新季度租金报告也呈现出类似趋势。第一季全国租金上涨1.7%，高于去年第四季的0.4%，但却是自2019年以来最慢的第一季增幅。
CoreLogic经济学家埃齐（Kaytlin Ezzy）表示，尽管季节因素推动租金短期上升，但整体趋势显示增幅已显着放缓。
“由于住房可负担性恶化，家庭平均人数进一步增加，加上人口成长放缓，持续对租屋需求产生下行压力，进而抑制租金涨幅。”她说。
CoreLogic预测，即使房源增加与需求放缓，租金仍可能持续上升，但速度将进一步放慢。
自2020年3月以来，全国租金已累计上升38.4%，即每周增加约182澳元，这一历史性升幅迫使许多家庭不得不调整开支。
埃齐表示，最新移民数据亦显示需求正在降温，截至2024年9月的一年内，海外净移民人数降至不足38万人，较2023高峰下降30%。
04
悉尼西区3.5万套获批住宅搁置未建 高成本与基建滞后成住房危机主因
行业研究显示，悉尼西区有超过3.5万套已获开发许可的公寓和联排别墅迟迟未动工，而该地区预计将吸纳新南威尔士州至2041年超半数的人口增长。
这一数据凸显了联邦工党政府”2029年中前全澳新建120万套住房”目标的实施难度——按当前进度，供应量将短缺40万套。
开发商和地产分析师指出，项目停滞并非由于囤地行为，而是源于成本飙升。建材费用、土地价格、融资成本上涨，加上合格建筑工人的激烈竞争共同导致了这一困局。
规划部门数据显示，悉尼西区年需2.4万套新房以满足人口增长需求，但目前仅5405套在建，仅达年度需求的22.5%。
地产机构Ray White分析发现，尽管建筑成本呈指数级增长，房价却未同步上涨。其西悉尼商业总监彼得·瓦因斯指出：”即便免费获得土地，开发商仍可能亏损。”
虽然ABS数据显示住宅建造成本增速已从2021-2022年的15%降至去年12月季度的0.5%，但供应链延误、基建配套滞后以及针对开发商的额外税费（如市政和特别基建贡献金）仍在制约供应。
基建挑战尤为严峻。截至去年9月，新州政府已收取超6.5亿澳元特别基建贡献金。
澳大利亚城市发展研究所CEO斯图尔特·艾尔斯表示，可行性问题和基建配套（如水电排污系统）不足是最大障碍。他质疑新建社区的基建成本是否过度转嫁给购房者和开发商，而非由更广泛的纳税人群体分担。
建筑商Deicorp高管罗布·富罗洛坦言，当前建筑成本已超过销售价格，导致开发商只能在更高价值区域开展项目。
Urbis最新数据显示，五大城市在建项目均价年涨幅达34%。人口学家西蒙·库斯滕马赫指出，澳大利亚面临开发商、建筑商和工人全面短缺的困境，住房危机恐将持续恶化。
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