房价涨幅超60%, 悉尼5个富人区领涨全市高端市场
01 涨幅王者！悉尼这5个“靠水”富人区领涨全市高端市场
在悉尼房价超过400万澳元的富人区中，有五个“靠水”的黄金地段在过去五年领跑全市房价涨幅榜，成为高端住宅市场最耀眼的存在。
根据Domain的数据，截至今年3月底，Bellevue Hill房价五年内上涨 71.1%，中位价高达 962.5万澳元，成为涨幅冠军。
紧随其后的是：Northbridge：中位价516万，涨幅68.1%
Mosman：537.35万，涨幅63.9%
South Coogee：440万，涨幅62.1%
Coogee：432.5万，涨幅60.8%
榜单前十还包括 North Bondi（+46.2%）、Woollahra（+44%）、Hunters Hill（+40.8%）、Vaucluse（+39.9%）和Manly（+37.6%）。
Ray White集团首席经济学家Nerida Conisbee表示，疫情期间的超低利率是高端市场大涨的关键驱动力：“很多人以为富人买房不用贷款，但在利率极低时，聪明的钱会选择贷款投资，把现金用来获取更高收益。”
此外，封锁时期人们渴望宜居、可步行、亲水的生活环境，进一步推高了临水社区的吸引力。
Conisbee指出，虽然传统的高端买家多来自代际财富，但近年来科技、游戏、加密货币等新兴行业的崛起，也催生出一批“新富买家”。
此外，农业、矿业从业者也开始活跃于这些高端市场。
Ray White Double Bay董事总经理Elliott Placks表示，Bellevue Hill房价上涨主要得益于其“地理C位”：“靠近私校、靠近CBD、靠近Bondi海滩，它是东区的地理和文化中心。”
该区独立屋价格区间跨度大，从450万至8000万澳元不等。买家构成则包括华人富豪、跨州置业者和回流的外派人士。
McGrath地产的Rose Farina表示，Northbridge在高端房价涨幅中排名第二，近年买家年轻化、趋于专业化，多为从东区和Mosman“向北迁徙”的家庭，寻求更大地块和更高性价比。
她说：“不少东区来的买家都惊叹Northbridge离市区那么近却又那么宜居。”
02 近16%澳洲年轻人已存够买房首付，但还贷门槛成最大拦路虎！
根据联邦政府5%首付买房计划的资格标准，几乎每6位澳洲年轻人中就有1人已攒够足够的存款。然而，后续还贷能力的要求，正在把部分潜在买家挡在门外。
Westpac（西太银行）最新研究显示，过去一年减税政策和利率下降帮助澳洲房贷持有人重新积累储蓄，如今他们的财务状况普遍优于去年同期。
数据显示，目前房贷持有人的储蓄及抵销账户平均余额为6.7万澳元，但仍有大量房贷族的存款低于1万澳元，属于财务上较为脆弱的群体。
Westpac月度住房报告指出，约75%的房贷持有人“应急金”不足5万澳元，其中超过一半更是低于1万澳元。虽然该比例较去年有所下降，但“显然仍有相当大比例的房贷族在遭遇收入冲击时难以应对”。
Westpac高级经济学家Matthew Hassan表示，那些存款最少的人可能是近期刚购房的买家，他们几乎已把所有储蓄用于支付首付。
在25至34岁、尚未购房的年轻人群体中，已有15%的人至少存下了4.1万澳元，这正好是通过“首次购房担保计划”（First Home Guarantee）购买一套中位价为82.5万澳元的房产所需的5%首付。
然而，仅有4%的人有能力支付20%的标准首付，避免缴纳贷款保险或担保人支持。
联邦阿尔巴尼斯政府承诺将在2026年扩大“首次购房担保”计划，提高房价上限并取消收入门槛，目前全国已有40万名年轻人符合申请条件。
但Hassan指出，“真正的挑战并不只是存够首付，更在于满足银行对还款能力的审核。”
“贷款审核会评估申请人的收入水平、支出习惯，以及是否能承受利率压力测试——这类服务能力审查变得越来越严苛。”
此外，存款规模也与房贷持有时间相关。对于首置买家而言，大多刚掏空存款支付首付，尚未建立缓冲。而贷款年限较长的购房者则更有机会通过抵销账户积累资金，甚至提前还款。
抵押贷款顾问Rebecca Jarrett-Dalton表示，她建议客户尽量不要“清空账户”来凑首付。“虽然客户在攒首付上确实拼尽全力，但令人欣慰的是，大多数人并没有选择‘买力最大化’，而是更谨慎地看待利率变化。”
她认为，在房价持续上涨的环境下，即使支付贷款保险或通过家人担保贷款，也可能比长期苦苦攒20%首付更划算。“与其永远追不上房价上涨速度，不如早点入市——哪怕初期成本稍高。后续可以通过再融资来降低利息支出。”
国家债务热线（National Debt Helpline）也发出警告，越来越多首次遭遇财务压力的群体正在求助。“在生活成本不断上升的背景下，越来越多的人处于‘财务一击即溃’的边缘，一次失业、生病或车祸都可能导致陷入困境。”
“住房支出被优先处理，其他账单被搁置，很多家庭不仅无法积蓄，甚至在财务上不断倒退。”
03 外国人新州买房需付16万澳元税费 建房工业协会指损害新住宅开发
澳洲建房工业协会（Housing Industry Association）警告说，在住房需求激增之际，联邦政府的移民政策和州一级政府的外国资本税之间的脱节正在加剧这个国家的住房危机。
这一工商团体代表澳洲最大的开发商，它表示，虽然澳洲政府增加了净海外移民，但各州政府同时提高了对外国投资者的印花税和土地税附加费，特别是在新州、维州和昆州。
这一打击发生在外国资本被认为对增加澳洲新房供应越来越重要的时候，部分原因是海外的建造新房参与者提供了资金，而当地人却回避投资开发新住宅项目。
参与澳洲新住宅建设的大宗交易包括海外地产投资私募基金Proprium Capital 收购澳洲老牌住宅建造商AVJennings，以及澳洲证交所（ASX）上市的开发商巨头Stockland 与一家泰国集团成立合资企业，以收购另一家澳洲上市的房地产开发商和建筑商巨头联盛集团（ Lendlease ）的大部分房地产业务。
但过去十年对外国人在澳洲投资住房的征税收「大幅提高」，加重的投资新房建设的成本，尤其是雅柏文单位和绿地住宅，新州的外国投资者现在为购买中位价新住宅支付的印花税、土地税和外国投资费为160,000 澳元，在全国平均为31,210澳元。
澳洲建房工业协会的一份新报告称，这些税赋严重削弱了新房屋供应。
这一工商业团体强调了外国居民和外国投资者之间的区别，前者是占用住房的临时移民，后者是建造住房但不居住在澳洲的机构投资者。例如，一批日本大公司已经收购了本地建筑商并支持新住房的开发项目。
澳洲建房工业协会表示，未能区分这些不同类别的外国投资者导致了糟糕的政策选择，这些选择减少了住房供应，而需求却没有相应的减少。它呼吁取消对外国买家多征收的附加费，并更好地协调移民和住房政策。
澳洲建房工业协会首席经济学家里尔登（Tim Reardon） 说：「澳洲不能在五年内建造120 万套新房，同时对建造这些房屋所需的资本征税。他警告说，澳洲将无法实现其住房目标，同时继续对建造新房所需的资本征税。」
「外国机构投资者的资本不会创造住房需求。它创造了供应。对这笔资金征税会减少正在建造的房屋的供应，即使移民继续激增并创造需求。这是无数住房政策错误中最糟糕的乌龙球。」
该报告还发现，全国中位价房屋的平均印花税帐单现已达到31,210澳元，创下历史新高，自2019 年以来增长了55%。在昆士兰州，负担几乎增加了两倍。前期成本迫使澳大利亚人承担更高水准的债务，降低他们能负担得起的住房品质，或者远离市场。
在过去十年中，各州政府对外国资本征收惩罚性印花税和土地税附加费，目前新州的税率高达9%，维州的税率高达8%。这些州的外国机构现在面临高达160,000美元的印花税、土地税和外国投资费，最高可达当地投资者支付的金额的四倍半。
里尔登指称，这些征税可能会对收入产生负面影响。外国资本具有高度流动性，并已转移到其他对外国资本开放的经济体，这些经济体建造公寓以满足不断增长的人口的需求。
他说：「激增的移民和停滞不前的住房建设相结合，再加上糟糕的政策设计的制约，使澳洲处于住房短缺状态。扭转外资外流不仅是一个理性的经济选择，而且对于提供澳洲人需要的住房也至关重要。」
澳洲建房工业协会呼吁取消对外国投资者的州印花税附加费和土地税附加费，并采用税收中性投资规则来鼓励机构参与。
04 太缺人！西澳这项补贴延长，建筑工人可领$1万
西澳政府推出一项1230万澳元的计划，旨在建造更多住房。
作为该计划的一部分，政府向技术熟练的建筑工人提供1万澳元的补贴，鼓励他们搬到该州工作。
西澳政府本周公布了州预算，并延长了“在西澳建立新生活”（Build a Life in WA）计划。
该计划为来自澳洲各地和新西兰的建筑工人提供1万澳元的搬迁补贴，鼓励他们到西澳工作。
今年2月，来自新西兰的木匠Brayden Laing成为了该计划的受益者之一。这位25岁的年轻人从新西兰Clyde搬到了珀斯，受雇于Mundaring地区的建筑商Brendon Scott。
Laign是通过社交媒体了解到这项补贴的。他利用这笔资金帮助自己和伴侣搬家并在Scarborough定居。
他告诉《西澳人报》：“这笔补贴确实帮助我们来到这里，这是个很宜居的地方。”
“消息肯定会口口相传，而新西兰又是个小地方。我们把这看作是来到这里能赚到更到钱的机会。”
目前，已有超过360人通过该计划在西澳开始了新的建筑相关工作，另有658人正在接受资格评估。
西澳技能及TAFE厅长Amber-Jade Sanderson表示，延长这项激励计划是西澳3750万 澳元建筑能力投资的一部分。
西澳政府还第三次延长了“建筑业签证补贴计划”（Construction Visa Subsidy Program），鼓励雇主赞助海外建筑工人来西澳工作。
Sanderson表示：“这项投资将为额外1100名来自其他地区、国家和州的工人提供资 金，让他们在西澳定居。”
“到目前为止，该计划已经为建筑行业引进了849名技术工人，并支持企业将他们带到西澳来建造我们的房屋。”
这项激励计划的广告宣传将主要针对居住在州际和国际的具备就业能力的建筑工人。 虽然该计划在新西兰取得了成功，但Sanderson表示，英国和爱尔兰也是目标用工市场。
据了解，现有申请者中70%来自新西兰。
Sanderson称：“关键是技能，而不是他们来自哪里。” 西澳住房和工程厅长John Carey表示，政府的目标是增加住房供应。
作为努力的一 部分，政府还将提供免费的职业教育课程，以培训现有的劳动力。他说：“我们正从各个角度着手。”
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