最新研究显示，澳大利亚房价已被推升至远高于合理价值的水平，平均溢价高达30%。
专家发出严厉警告： 如此巨大的估值差距，若没有长达十年的增长停滞期，几乎无法弥合。更令人担忧的是，房价高估程度如此严重，一旦出现大幅调整，恐将给经济带来灾难性后果！
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独立屋高估严重，单元房相对缓和
AMP的研究描绘了清晰的图景：澳洲首府城市的平均独立屋（Houses）价格比合理价值高出整整三分之一。虽然自去年11月以来，高估幅度已小幅收窄4个百分点，但问题依然严峻。
相比之下，单元房（Units）的定价则显得保守得多，全国范围内仅被高估约1%。
城市间差异显著：悉尼独立屋价格高估程度冠绝全国，达惊人的41%；但其单元房仅被高估3%，相对合理。
布里斯班紧随其后，独立屋价格高估38%；其单元房价格高估19%，在全国单元房高估榜上排名第三。
霍巴特的单元房性价比最差，高估幅度达27%。
值得注意的是，墨尔本和珀斯的单元房市场是澳大利亚唯二被认为被低估的，分别被低估了11%和10%。
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如何衡量房屋“合理价值”？
AMP首席经济学家Shane Oliver解释道，以澳大利亚房地产协会的数据为基准，合理价值的衡量方法是比较当前的价格租金比与历史平均水平。
“这得出的结论与价格收入比分析一致：房价必须经历大幅下跌，才能恢复到更可负担的水平，或者说恢复其合理价值。”
Oliver分析了市场略有改善的原因：“对于独立屋，整体情况的小幅改善得益于租金相对于房价的增速略快以及通胀降低，单元房市场整体也在向好发展。”
但他也指出墨尔本市场的复杂性：“对投资者而言，墨尔本情况复杂。高企的债务水平，加上政府宣布的房产税政策，促使投资者转向了其他地方。”
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温和修正还是灾难崩盘？
Oliver指出，对于大多数拥有房产（无论是否背负房贷）的澳大利亚人（约占总人口的三分之二）来说，房价上涨更符合其愿望。
然而，从更广泛的社会角度看，他主张更温和的调整路径：“从社会和谐的角度看，将房价调整到更可负担的水平更为理想。这并不意味着必须让房价崩盘——那很可能会引发经济衰退。更好的结果是，我们经历十年左右的房价微涨或持平，让房价相对于工资水平实质性地下降。”
独立经济未来学家Evan Lucas则强调了“合理价值”概念的复杂性。
他指出，现实中评估房产价值还需考虑位置、地块大小、房屋状况、房龄、可比售价、市场条件、利率、就业机会，甚至情感价值等因素。
他特别提到住房在澳大利亚人财富中的核心地位：“澳大利亚人55%的财富都集中在住房中。”
因此，Lucas对剧烈调整的后果发出了更为严厉的警告：“澳大利亚住房的平均年增长率约为7%。复利计算30年，就能解释为何今天估值如此之高。如果像数据所示，要恢复合理价值，悉尼房价需下跌30%至41%，这对经济的影响将是灾难性的。”
“我绝非危言耸听：如果你的房产价值蒸发三分之一，家庭财务状况将彻底颠覆。你会停止消费，并深陷‘抵押贷款监狱’。”
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年轻人的购房现实与个体决策
Lucas也坦率指出了年轻一代面临的现实：在澳大利亚买房仍是可能的，但他们所购得的房产，将迥异于他们童年所熟悉的类型。
买方代理、Palise Property创始人Steve Palise则从个体决策角度补充，价值判断具有主观性且随时间改变。
“我根据客户的风险承受能力建议其预算，这取决于其工作的稳定性、应对利率变化的缓冲资金规模，以及应对突发事件的现金储备。”
由此可见，如今的澳大利亚房市正深陷两难：独立屋价格被严重高估，剧烈下跌恐引发经济灾难；而通过长期停滞实现可负担性，又意味着现有房主财富缩水与年轻人持续购房难。
Oliver主张的“温和修正”路径虽避崩盘，却无法快速解决高房价问题，Lucas的灾难警告更凸显了风险。如何平衡经济稳定、现有财富与年轻一代的住房需求，成为了悬而未决的巨大挑战······
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