注意！澳洲房价，要跌
澳洲楼市,是很多中国人投资的主要目的地。
甚至是很多中国人的投资梦想。
很多人把目光转向澳洲楼市，想要借着澳洲的预期获得资产收益。
但是我告诉你，澳洲楼市，很有可能要下跌。
根据 CoreLogic 的房屋价值指数
墨尔本房价在 2024 年下跌了 3%。
其他房价下跌的首府城市是霍巴特，房价下跌 0.6%
首都领地房价下跌 0.4%。
2025年1月，澳洲房价再次下跌，主要城市房价指数下跌 0.2%，这是连续第二个月下跌。
墨尔本领跌，下跌 0.6%，其次是堪培拉，下跌 0.5%，悉尼下跌 0.4%。
房价下跌伴随投资者抛售。
也是投资者看不到澳洲楼市的预期，开始抛售。
这两个互为因果。
澳大利亚房地产市场正面临重大转变，越来越多的投资者选择出售其投资房产。
越来越多的投资者选择出售其投资房产。这导致租赁市场状况更加紧张。
近三年的高利率和生活成本飙升的压力，也导致房东抛售房产。
自利率开始上升以来，借款能力已下降了25%，削减了人们购房的支付能力，即使今年有两次或更多降息，也不足以引发房价的再次强劲上涨。
考虑到就业市场依然强劲以及政府支出增加，现金利率不太可能回到疫情前低于2%的水平。
随着越来越多的房主试图出售房产，潜在买家的数量却在减少，
现在澳洲住宅市场显然在独栋屋和单元房方面都在失去动力，根据当前的增长趋势，房价可能会继续走低。
而且，与一年前相比，房源数量增加了，但州际迁移减少和负担能力恶化降低了需求。
生活成本压力限制了部分寻找优质地段的买家的预算。
澳大利亚人买不起房子了
近43％的投资者面临现金流紧张的问题，有些投资者甚至动用储蓄来支付开支。
投资者认为房子作为投资已经没有吸引力了
经济
澳洲现在的经济，进入衰退。
根据澳大利亚统计局 (ABS) 的数据，澳大利亚经济在第一季度增长了 0.2%，
这意味着今年前三个月的季度经济增长从2024年底的0.6%放缓，低于预期。
已经陷入衰退。
全球不确定性可能会导致经济增长和劳动力市场疲软。
澳大利亚5月就业报告显示劳动力市场动能减弱，新增就业人数意外下降2500人，远逊于市场预期的增加21200人
澳洲全职就业增加38700人，而兼职就业大幅下降41100人，反映出就业结构的分化态势。
NAB就业分项指数暴跌至0.4，创2022年1月以来最低水平，
Westpac-墨尔本学院失业预期指数上升5%至127.4，表明消费者预期未来一年失业率将上升。
与美国贸易政策相关的全球不确定性加剧了这种风险，影响了信心以及投资和消费意愿。
如果私人需求没有实质性回升，经济可能会进入一段低迷增长期。
经济下行，会大大减少人们的购房意愿。
并且，来澳洲的人数在减少。
移民减少
2022年9月至2024年间，持度假打工签证进入澳洲的人数激增，使得持该类签证的年轻人数量达到创纪录的19万人，他们最多可在澳洲停留三年
延期居留的临时劳工，以及现任政府将临时毕业生签证从两年延长至四年，都进一步推高了非永久居民人数。
这引发澳洲房子严重供不应求。
澳洲统计局最新数据显示，随着学生签证新规的实施，在澳定居的外国人数量减少了近20万。
这一数据也标志着，移民高峰期已过。
大量签证将到期，届时约9.2万持保护签证的人尚未被遣返，另有约35万人依靠过桥签证居留澳洲，这部分人将在未来两到三年之内陆续离境
澳洲移民狂潮，将在未来大量签证到期后迅速消退。
净海外移民极有可能大幅下滑。
根据澳洲统计局上周发布的数据，离境人数同比上涨19.3%，而赴澳人数则下降18.2%。
与此同时，同期新生儿数量却下降了4.5%。
一旦移民大幅减少，澳洲人口增速势必骤然放缓。移民、生育率和预期寿命的这些变化，将对澳洲楼市产生深远影响
政府为每所大学和学院分配了准配额，意在减少学位供应。
近期学生签证申请数量出现下降趋势，截至4月底，申请量减少了30%。
这主要是由于准配额制度和其他措施抑制了留学生需求。
未来大量移民留学生打工者的流失，将让澳洲楼市供不应求情况得到很大缓解。
当然，对澳洲房价和租金，是严重打击。
税收
政府的税收和征税也造成了投资者的损失。
澳洲从今年7月1日开始，对于300万澳元以上的养老金余额加收15%的收入税，
并且对于未实现资本利得也同样征税。也就是说你房子还没卖掉，就要为纸面增值缴税。
2025年1月1日起，维州的空置住宅土地税已扩展到全境的空置住宅土地
这将影响大量投资房东将第一次面对这个税。
澳洲房产的税负，非常吓人。
他们对于不断施行的租赁改革、房产税以及不断增加的合规成本感到厌烦。
高成本和繁琐手续令投资者望而却步
澳洲楼市的物业管理费、保险费，政府税费大幅增加。
维多利亚州被评为最不适合房地产投资者的州，首都领地和新南威尔士州因其反投资者政策而紧随其后。
35.4%的投资者将土地税和政府收费上涨作为抛售房产的主要原因。
投资者已经厌倦了成为州政府的摇钱树。
市场难以消化大量待售房源，而买家则在努力应对高昂的借贷成本。
大大压抑住投资者的投资欲望需求。
贷款审批下降
住房贷款，是支撑澳洲楼市的重要数据。
澳洲统计局（ABS）贷款数据显示
2025年第一季度，贷款机构仅发放了3783笔用于新建住宅的贷款，是自2006年9月以来的季度最低值。
澳洲新建房屋贷款发放量暴跌，创近20年来最低水平
这些贷款包括楼花贷款、住宅改造及待售新房的贷款。
相比2024年第一季度的已发放贷款量，2025年第一季度的新建住宅贷款量下降了13%。
尽管政府投入大量资金推出购房激励措施，如现金补贴和印花税减免，以鼓励首次购买新房，但依旧不达预期。
新建住宅贷款量曾在2020年12月达到8510笔，而现在较该水平下降了56%。
是自2013年以来的最低水平
考虑到目前澳大利亚房价相对于收入的创纪录水平，要让普通收入者真正买得起房子还需要几十年的时间
在通常情况下，一旦房价趋势转为负面，这种状况会持续一段时间。因此，当房价下跌时，往往会持续较长时间。
澳洲楼市，将在未来出现下跌。
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