澳洲哪里的房产增值最快？过去5年，西澳这里领先
还记得疫情那会儿，全民向往“诗和远方”的热潮吗？逃离拥挤都市，奔向阳光海岸、静谧田园，成了多少人的梦想。
这场席卷澳洲的“大迁徙”，不仅改变了我们的生活轨迹，更在区域房市掀起了一场前所未有的财富浪潮。
五年过去了，当初那些令人心动的海滨小院、山间木屋，如今为卖家们带来了怎样丰厚的回报？热潮虽已降温，但部分地区余温犹存，甚至远超想象！
同时，最近一年，澳洲整体房市格局也发生了变化，珀斯直接打败了悉尼、墨尔本两位大哥，成为澳洲房产投资最赚钱的“新一哥”······
1过去5年，澳洲房价利润涨幅最高的地区在哪里？
尽管新冠疫情（COVID）带来的繁荣期结束，市场显露疲态，但过去五年里，澳大利亚大多数地区的房屋卖家利润依然大幅攀升。
根据Cotality（前CoreLogic）的数据，除了四个地方议会区域，其他所有地区的房产转售中位利润都有所增长。
研究总监Tim Lawless分析指出，封锁期间掀起的迁居海滨或田园热潮，加上创纪录的低利率，共同推高了区域房价，让大多数地方的价格都超过了疫情前水平。
“这足见过去五年增长范围之广，也清楚说明了利率对房价的关键影响。即使当时边境关闭导致人口减少……低利率还是点燃了房地产市场的巨大潜力。”
截至今年三月，昆州的Noosa拔得头筹，五年间转售中位收益猛涨378,250澳元。当地典型卖家出手时，平均能赚617,500澳元。
如今，Noosa市场虽不再火爆，但也趋于稳定。这里的高房价吸引了经济宽裕、居家办公更自由的买家，询盘依然旺盛，成交不断。
西澳珀斯南部的Busselton紧随其后，转售中位收益上涨了363,500澳元。
新州的Byron Shire自2020年3月疫情暴发以来，中位利润涨幅排第十，达到293,000澳元。
但那一波热潮过去后，Byron Shire盛况已经不在，在眼下还能赚钱的，都是已经入手很久的那部分人······
更亮眼的是，今年三月季度，Byron的卖家赚得最多，中位收益高达695,000澳元。
维州表现最好的是Alpine Shire，中位利润增长257,500澳元至430,000澳元，总排名第十六。
Lawless认为，疫情、封锁和居家办公的兴起是这些市场剧变的主因。城市的上班族一旦不必通勤，便纷纷选择搬去生活品质更高的地方。
这场迁徙让长期业主大赚一笔，却也给当地还没买房的人带来了新的负担。
“毫无疑问，那些幸运地在这些地方有房的人，财富大大增加了，但想入场的人，现在买房确实压力山大。”
事实上，过去那波热潮中，真正笑到最后的还是长期居民。“如果房子拿得够久，那确实如此。他们赶上了疫情推高房价带来的大涨。虽然现在价格涨势平缓了，但之前的涨幅基本都保住了。”
2过去1年，澳洲房市格局生变
此前，你要问澳洲哪里的房产最值得投资，悉尼墨尔本大概是唯二的标准答案。
三年前悉尼和墨尔本处于上一轮房地产繁荣顶峰时，一些富裕社区的房价涨幅甚至超过100万澳元，远超工资十倍。
然而，热潮退去后，澳洲房市格局生变。
反观过去一年的数据可知，当下澳大利亚房市正上演着独特的“双速”奇观： 一些房主在过去一年里，房屋增值带来的收益直接超过了他们的工资；而另一些地方的居民，当地的房价几乎原地踏步。
房产机构Ray White的最新分析揭示了这一分化格局：悉尼和墨尔本的房价在过去12个月有所上涨，但涨幅相对温和，普通工薪族实际到手的工资，还是比房产增值要多。
墨尔本：房价一年仅上涨13,805澳元，年薪为76,617澳元。
悉尼： 房价上涨52,006澳元，年收入则为78,512澳元。
同样处于繁荣末期的布里斯班和阿德莱德，房价涨幅则与个人收入水平基本持平。
布里斯班：房价涨幅仅比工资收入高出2,411澳元。
阿德莱德：两者差距更是微乎其微，仅227澳元。
然而，正处于房地产繁荣期的珀斯却上演了截然不同的故事：这里的房价涨幅在过去一年轻松跑赢了工资增长。
珀斯：从2024年4月到今年4月，房价中位数从812,482澳元飙升至907,504澳元，劲增95,022澳元。当地个人年工资收入为81,568澳元。
Ray White集团高级数据分析师Atom Go Tian指出，上一次工资涨幅普遍盖过房价涨幅，还要追溯到2023年和2019年的市场放缓期。
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee点出了东西差异的核心：悉尼和墨尔本市场对加息的反应远比西部敏感。
这两个城市长期受困于购房负担能力问题，导致其房价涨幅落后于工资增长，在高端市场尤为明显。
“通常人们认为买贵房子的人不需要大额房贷，但事实并非完全如此。如今利率上升，获得融资难度加大了。”
反观珀斯，其房市似乎“免疫”于这些挑战。新住房严重短缺加剧了当地待售房产的竞争，支撑了价格持续走强。此外，珀斯市场也得益于矿业繁荣与萧条周期后的复苏。
“珀斯现在的房地产市场面临严重的房源短缺问题，根源在于巨大的建设困境，建筑成本不断攀升、需求端竞争激烈。同时，这也是一种‘补涨’效应，过去10到15年珀斯房价下跌，如今价格飙升也只是在回归合理水平。”
这种工资涨幅领先房价的现象，也延伸到了新州、维州、昆州和西澳的偏远地区：
新州偏远地区：房价上涨26,712澳元，工资收入60,073澳元。
维州偏远地区：房价上涨11,920澳元，工资收入62,300澳元。
AMP首席经济学家Shane Oliver博士指出，过去12个月，悉尼、墨尔本、霍巴特和堪培拉的房市相对疲软，因为它们比珀斯更早触及了峰值。
回顾2022年5月至2023年9月期间惊人的13次连续加息，以及今年迄今仅有的两次降息。
Oliver表示，未来12个月，进一步的降息能否足够推动东海岸城市房价涨幅反超工资收入，目前尚不明朗。
他认为，尽管增速不如疫情期间迅猛，但在供应短缺和人口强劲增长的双重支撑下，房价总体仍在上涨。
然而，Oliver对目前看似相对可负担的西海岸市场发出了警告：“东海岸首府本就更为严峻的负担能力问题，使其更易受高利率冲击。随着负担能力问题显现，珀斯的市场也将迎来考验。”
未来，降息的步伐能否重燃东海岸的房价引擎？珀斯的强势又能持续多久？答案或许藏在利率走势、供应瓶颈与人口流动的微妙平衡中。
你的房子，如今正行驶在哪条“速度带”上呢？
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