吓人，千万别在悉尼这里卖房！澳洲首府城市房价回升，墨尔本写字楼上涨
01澳洲首府城市房价回升，四年下跌趋势终结
最新的Domain房价报告显示截至六月的三个月内，澳洲所有首府城市的独立房和单元房价格均出现上涨。报告将这一回升归因于买家需求的增加，澳洲储备银行的降息周期提升了全国的借贷能力。
Domain研究与经济学负责人Nicola Powell博士表示：“澳洲房地产市场的回升范围正在扩大。这是四年来首次所有首府城市的独立房价格同时上涨，而单元房价格则是两年来首次全面上涨。”
悉尼和墨尔本的独立房价格经历了多年来最快的季度增长。悉尼的独立房中位价在六月季度上涨了2.6%，达到创纪录的170万澳元，这是两年来的最大涨幅。墨尔本的独立房中位价上涨了2.3%，突破100万澳元，创下三年新高。
Powell表示：“这些结果反映了市场动能的转变。墨尔本的复苏使其有望在2026年年中重新达到历史高点。”
其他首府城市的房价也有所上涨。堪培拉的独立房中位价升至15个月来的高点，而霍巴特的独立房中位价则创下三年多来的新高。布里斯班、阿德莱德和珀斯的独立房价格均创下历史新高，珀斯的独立房中位价（目前为95.5万澳元）预计将在今年晚些时候突破100万澳元大关。
随着独立房价格对许多人来说越来越难以承受，购房者的注意力转向了单元房市场。Domain的报告显示全国单元房价格出现了两年来的最强季度增长，达到创纪录的689588澳元。悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯的单元房价格均创下历史新高。
达尔文和堪培拉在本季度的单元房价格增长中领先，达尔文的单元房中位价上涨了5.6%，达到八年来的高点388169澳元。
堪培拉的单元房中位价上涨了4.6%，至610752澳元，创下近两年来的最高值。
布里斯班正经历其历史上最长的单元房价格上涨周期，而阿德莱德则连续九个季度录得价格上涨。
Powell表示一个关键的催化剂是借贷能力的提升，自今年年初以来，借贷能力提高了约5%。她表示RBA降息释放了新的需求，而市场上的房源仍然紧张，推动了价格上涨。
她说：“较低的利率为买家提供了更多的购买力，但我们仍然没有看到足够的新房建设。”需求上升和供应有限的结合加剧了竞争，尤其是在人口增长强劲的东海岸首府城市。
尽管当前的回升超出了预期，但Powell表示未来的走势可能更加难以预测，RBA在八月会议后的下一步行动将至关重要。她说：“如果我们看到再次降息，可能会在春季销售季节前进一步提振需求。但监管机构正在密切关注投资者活动，如果市场加速过快，他们可能会介入。”
从长远来看，供应仍然是最大的担忧。她说：“全国住宅竣工量预计将远低于满足人口增长所需的水平。如果没有新建筑的大幅增加，我们可能会继续看到价格压力，尤其是位置优越的房产。”
02盘点悉尼最难卖房的地区，超过100天都无人问津！
尽管澳洲各大城市对住房的需求依旧旺盛，许多热门区的房屋在挂牌不到一个月内就售出，但也有一些区的房产销售周期较长，部分甚至挂牌超过100天仍未售出。
澳洲全国范围内，房屋中位销售周期为37天，公寓为35天。但在全国主要首府城 市，有582个区的房屋中位销售周期超过38天，其中124个区的销售周期超过60天， 18个区更是超过100天。
对于公寓而言，有393个区的销售周期在36天以上，其中50个区超过60天，5个区超过100天。此次数据分析涵盖了截至2025年6月的一整年，仅统计年内成交量在30套以上的首府城市区。 虽然销售周期较长的房屋常被视为“需求较低”，价格可能也更便宜，但数据显示， 情况远比表面复杂。
在那些房屋销售周期超过100天的区中，有一半中位房价低于全国中位价（90.8万澳元），而另一半则超过百万澳元，甚至高达近500万澳元。
例如悉尼Palm Beach的房屋平均需106天售出，中位价高达493.7万澳元，为悉尼整 体房价中位数（155.2万澳元）的三倍以上。
珀斯最昂贵区Peppermint Grove，也是珀斯唯一一个待售时间超过100天的区，当地房屋中位价约为420万澳元，待售时间114天。
相比之下，珀斯整体的房屋中位价为91.3万澳元。这两个例子表明，一些超昂贵的区往往需要更长时间才能找到合适的买家，因为通常只有少数人有资金购买数百万 澳元的房产。
有趣的是，价格处于另一端的区也进入了“百天俱乐部”，包括布里斯班的Russell Island、Lamb Island和Macleay Island。
这三个区是布里斯班房价最低的地方，房屋中位价在45.9万至50.6万澳元之间，与布里斯班整体105.1万澳元的房屋中位价相去甚远。
这三个岛屿区的房屋待售时间在100至106天之间，且只能通过渡轮到达。
这表明， 到市中心的可达性和生活方式因素可能会影响房屋的销售时间。不过值得注意的是，这些区的房价在过去6个月都有相对强劲的增长，这可能意味 着存在投资机会。
墨尔本有最多房屋待售时间达到100天或以上的区，有7个区进入“百天俱乐部”，而且房屋待售时间最长的区也在这里——东北部的Westburn，中位待售时间为175天。
紧随其后的是悉尼，有5个区上榜，然后是布里斯班，有3个岛屿区，珀斯和霍巴特各有1个。
在公寓方面，只有5个区的中位待售时间达到100天或以上。
从价格来看，情况也参差不齐，但5个进入“百天俱乐部”的区中有4个在悉尼。
公寓待售时间最长的是Belrose，中位待售时间为122天。
当地公寓中位价略高于悉尼整体的公寓中位价，前者为89.7万澳元，后者为85.8万澳元。
接下来是繁华的市中心区The Rocks，待售时间为121天，当地公寓中位价高达153.7万澳元，这可能是一个因素，因为可能很少有人愿意或有能力花这么多钱购买一套公寓。
唯一一个公寓待售时间超过100天的非悉尼区是墨尔本的Laverton。
该区公寓中位 待售时间为101天，这可能是由于该地区及周边的房屋颇受欢迎且价格相对实惠。
Laverton的公寓中位价为51.3万澳元，而房屋中位价仅略高，为60万澳元。
03墨尔本办公室市场正稳定回升
房地产集团Mirvac宣布，已为位于墨尔本市中心北岸的7 Spencer大厦签约Aecom和Work Club两家租户，这座价值4.8亿澳元、22层的办公大楼预计将在明年初完工。
这两家租户分别租用了3500平方米和3600平方米的办公空间，占据了这座44,500平方米大楼的16%。Mirvac和日本开发商Daibiru分别持有该项目50%的股份。
Mirvac投资部门的首席执行官Richard Seddon表示，这座全电力驱动的大楼将迎合市场上日益增长的需求，尤其是那些有助于租户实现净零排放目标的办公室。当前墨尔本的这类办公楼供应不足，Mirvac希望通过7 Spencer吸引更多租户。
Seddon表示：“毫无疑问，墨尔本的办公室市场恢复速度相较于悉尼核心区域以及布里斯班市场稍显滞后。然而，我们现在已经看到积极的复苏迹象。过去12个月，墨尔本的净吸纳量为36,000平方米，空置率趋于稳定，租赁激励措施也在减少，亚租赁比例已降至1.5%。”
他并未透露Mirvac最新的办公室资产估值，预计将在下个月的年报中公布。2024年上半年，7 Spencer的估值从6.4亿澳元降至4.8亿澳元。
尽管Seddon认为东海岸的办公室市场“已经到达或接近转折点”，但他仍表示市场前景尚不确定。
MSCI数据显示，尽管批发办公室基金在2025年第二季度实现了正回报，但回报率从第一季度的1.1%下降至0.9%。资本价值下跌了0.3%，导致过去一年办公室基金总体下降了5.5%。
“尽管办公室回报仍保持在正区间，但前景依然不确定，本季度的表现未必能给出明确的方向信号，”MSCI太平洋区私人资产研究负责人Ben Martin-Henry表示。
Seddon认为，7 Spencer大厦将受益于许多办公室用户从墨尔本市郊的办公地迁至Docklands地区，这一趋势有助于推动这个区域的进一步发展。他提到，比如超市巨头Coles就从Hawthorn East迁至Cbus Property的720 Bourke Street，这也是Mirvac曾试图争取的一个租户。
Seddon指出：“有一个明显的集中化趋势，我们认为7 Spencer正好迎合了这一趋势，吸引了大量租户搬迁。过去几年，我们看到约23万平方米的办公室从绿地边缘区域迁至Docklands。”
周三，7 Spencer大厦的封顶仪式举行，这标志着大型建筑项目的一个重要里程碑。这一事件的举行恰逢墨尔本市政府推动Docklands成为该市首个“商业改进区”的计划。
这些商业改进区在世界各地的城市中都存在，是土地所有者、企业和地方政府之间合作的一种模式，旨在推动城市更新和激活。
墨尔本市市长Nick Reece表示：“墨尔本准备好推出改进区了，我们现在必须抓住这个时机。”
新南威尔士州今年5月通过了相关立法，允许设立名为“社区改进区”的区域，第一个项目便是新悉尼海滨公司（包括Mirvac、Lendlease和GPT等公司），位于Walsh Bay至Blackwattle Bay的海岸线。
Harper B的首席执行官Belinda Coates表示：“Docklands具备了所有必要的条件——规模、大型开发和居民及工作人员的密集集聚，但缺少的是共同愿景和交付机制。”
7 Spencer是少数几个将在2030年之前完工的新建筑之一，其他包括Golden Age的130 Little Collins Street和Cbus Property的435 Bourke Street大厦，这些大楼所在的办公室市场仍在从疫情封锁和远程办公的影响中恢复。
Seddon表示，雇主们越来越明确要求员工到办公室工作，且通常按周内最高峰的座位需求来计算所需的办公空间。他解释说：“如果你在周二、周三或周四进办公室，却没座位……那么办公室空间需求的很多调整其实是为了确保在这些高峰日能容纳足够的员工。”
“换句话说，现在的需求不再是每周的平均占用率，而是确保在高峰日有足够的座位。”
04布里斯班房价创新高！3个月上涨$2.2万
随着利率下降，布里斯班房价在短短3个月内飙升2.2万澳元，创下历史新高。今天发布的最新《Domain房价报告》显示，今年第二季度，布里斯班独立屋房价上 涨2.1%，达到1,060,311澳元，这是21年来持续增长时间最长的时期。
布里斯班公寓中位价也创下新高，3个月内上涨3.6%，达到678,772澳元，这同样是有记录以来公寓价格持续增长时间最长的阶段。
超过30个市场在短短12个月内实现了20%以上的增长，这一波涨势使得New Farm的 中位价距离300万澳元仅一步之遥。
Domain研究与经济学主管Nicola Powell指出，尽管可负担性下降，但随着买家信心增强，预计房价还将继续上涨。
“拍卖清盘率略有上升，且市场普遍预期8月现金利率将会下调，这为强劲的春季楼市奠定了基础。”
Powell表示，布里斯班公寓市场的增长速度令人瞠目结舌，给首次购房者带来了压力。
“布里斯班是购买公寓第二贵的首府城市，仅次于悉尼，而且已经保持了一年，”她说道，“这充分说明了布里斯班住房可负担性的变化，以及我们所看到的投资活动增长。”
报告显示，New Farm仍然是布里斯班最昂贵区，中位价为295万澳元，年增长率为 5.4%。
紧随其后的是Ascot，中位价为240万澳元，Hawthorne位居第三，为 2,180,250澳元，该区房价在5年内飙升了94.2%。
公寓方面，Teneriffe以95.4万澳元的中位价领跑，12个月内上涨13.6%。New Farm紧随其后，中位价为95万澳元，年增长率为5%；Bulimba以93.2万澳元位列第三， 涨幅达13.7%。
“我预计很快就会出现中位价300万澳元的区，New Farm已经近在咫尺了，”Powell 说道，“New Farm跻身全国最昂贵的50个区之列，如今与悉尼最顶级区不相上下。”
中介Carla Haddan表示，Hawthorne在5年内实现惊人增长得益于大量年轻家庭的涌入，他们希望在靠近市区的地方购买大型地块上的高档住宅。
Haddan称，与邻近的Bulimba不同，Hawthorne通常拥有更大的地块，遍布着豪华庄 园——其中一处为澳洲女首富Gina Rinehart所有——仅过去3个月就有数十笔数百万澳元的交易。
在Greenslopes，公寓价格年增长率达34.3%，达到77.1万澳元，成为昆州东南部涨幅最大的区之一。
中介Jonathan Harper-Hill表示，首次购房者是这一增长的主要 推动力。
“Greenslopes的房价长期被低估，现在终于开始追赶，与Coorparoo等区相比，这里性价比更高，而且在交通和到市中心的可达性方面也颇具优势。”
“我们现在看到大量买家涌入，包括年轻夫妇、年轻家庭、年轻专业人士、换小房者甚至投资者。但其中大多数是年轻的首次购房者。”
Harper-Hill最近售出了一套20世纪90年代初建造的三居室砖砌公寓，售价104.2万澳元——几年前这样的公寓售价约为70万澳元。
在Birkdale，房屋中位价去年上涨26.4%，达到115万澳元，突破百万澳元大关，成为布里斯班房价上涨最快的市场之一。
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