嚇人，千萬別在悉尼這裏賣房！澳洲首府城市房價回升，墨爾本寫字樓上漲
01澳洲首府城市房價回升，四年下跌趨勢終結
最新的Domain房價報告顯示截至六月的三個月內，澳洲所有首府城市的獨立房和單元房價格均出現上漲。報告將這一回升歸因於買家需求的增加，澳洲儲備銀行的降息周期提升了全國的借貸能力。
Domain研究與經濟學負責人Nicola Powell博士表示：「澳洲房地產市場的回升範圍正在擴大。這是四年來首次所有首府城市的獨立房價格同時上漲，而單元房價格則是兩年來首次全面上漲。」
悉尼和墨爾本的獨立房價格經歷了多年來最快的季度增長。悉尼的獨立房中位價在六月季度上漲了2.6%，達到創紀錄的170萬澳元，這是兩年來的最大漲幅。墨爾本的獨立房中位價上漲了2.3%，突破100萬澳元，創下三年新高。
Powell表示：「這些結果反映了市場動能的轉變。墨爾本的復甦使其有望在2026年年中重新達到歷史高點。」
其他首府城市的房價也有所上漲。堪培拉的獨立房中位價升至15個月來的高點，而霍巴特的獨立房中位價則創下三年多來的新高。布里斯班、阿德萊德和珀斯的獨立房價格均創下歷史新高，珀斯的獨立房中位價（目前為95.5萬澳元）預計將在今年晚些時候突破100萬澳元大關。
隨著獨立房價格對許多人來說越來越難以承受，購房者的注意力轉向了單元房市場。Domain的報告顯示全國單元房價格出現了兩年來的最強季度增長，達到創紀錄的689588澳元。悉尼、布里斯班、阿德萊德和珀斯的單元房價格均創下歷史新高。
達爾文和堪培拉在本季度的單元房價格增長中領先，達爾文的單元房中位價上漲了5.6%，達到八年來的高點388169澳元。
堪培拉的單元房中位價上漲了4.6%，至610752澳元，創下近兩年來的最高值。
布里斯班正經歷其歷史上最長的單元房價格上漲周期，而阿德萊德則連續九個季度錄得價格上漲。
Powell表示一個關鍵的催化劑是借貸能力的提升，自今年年初以來，借貸能力提高了約5%。她表示RBA降息釋放了新的需求，而市場上的房源仍然緊張，推動了價格上漲。
她說：「較低的利率為買家提供了更多的購買力，但我們仍然沒有看到足夠的新房建設。」需求上升和供應有限的結合加劇了競爭，尤其是在人口增長強勁的東海岸首府城市。
儘管當前的回升超出了預期，但Powell表示未來的走勢可能更加難以預測，RBA在八月會議后的下一步行動將至關重要。她說：「如果我們看到再次降息，可能會在春季銷售季節前進一步提振需求。但監管機構正在密切關注投資者活動，如果市場加速過快，他們可能會介入。」
從長遠來看，供應仍然是最大的擔憂。她說：「全國住宅竣工量預計將遠低於滿足人口增長所需的水平。如果沒有新建築的大幅增加，我們可能會繼續看到價格壓力，尤其是位置優越的房產。」
02盤點悉尼最難賣房的地區，超過100天都無人問津！
儘管澳洲各大城市對住房的需求依舊旺盛，許多熱門區的房屋在掛牌不到一個月內就售出，但也有一些區的房產銷售周期較長，部分甚至掛牌超過100天仍未售出。
澳洲全國範圍內，房屋中位銷售周期為37天，公寓為35天。但在全國主要首府城 市，有582個區的房屋中位銷售周期超過38天，其中124個區的銷售周期超過60天， 18個區更是超過100天。
對於公寓而言，有393個區的銷售周期在36天以上，其中50個區超過60天，5個區超過100天。此次數據分析涵蓋了截至2025年6月的一整年，僅統計年內成交量在30套以上的首府城市區。 雖然銷售周期較長的房屋常被視為「需求較低」，價格可能也更便宜，但數據顯示， 情況遠比表面複雜。
在那些房屋銷售周期超過100天的區中，有一半中位房價低於全國中位價（90.8萬澳元），而另一半則超過百萬澳元，甚至高達近500萬澳元。
例如悉尼Palm Beach的房屋平均需106天售出，中位價高達493.7萬澳元，為悉尼整 體房價中位數（155.2萬澳元）的三倍以上。
珀斯最昂貴區Peppermint Grove，也是珀斯唯一一個待售時間超過100天的區，當地房屋中位價約為420萬澳元，待售時間114天。
相比之下，珀斯整體的房屋中位價為91.3萬澳元。這兩個例子表明，一些超昂貴的區往往需要更長時間才能找到合適的買家，因為通常只有少數人有資金購買數百萬 澳元的房產。
有趣的是，價格處於另一端的區也進入了「百天俱樂部」，包括布里斯班的Russell Island、Lamb Island和Macleay Island。
這三個區是布里斯班房價最低的地方，房屋中位價在45.9萬至50.6萬澳元之間，與布里斯班整體105.1萬澳元的房屋中位價相去甚遠。
這三個島嶼區的房屋待售時間在100至106天之間，且只能通過渡輪到達。
這表明， 到市中心的可達性和生活方式因素可能會影響房屋的銷售時間。不過值得注意的是，這些區的房價在過去6個月都有相對強勁的增長，這可能意味 著存在投資機會。
墨爾本有最多房屋待售時間達到100天或以上的區，有7個區進入「百天俱樂部」，而且房屋待售時間最長的區也在這裏——東北部的Westburn，中位待售時間為175天。
緊隨其後的是悉尼，有5個區上榜，然後是布里斯班，有3個島嶼區，珀斯和霍巴特各有1個。
在公寓方面，只有5個區的中位待售時間達到100天或以上。
從價格來看，情況也參差不齊，但5個進入「百天俱樂部」的區中有4個在悉尼。
公寓待售時間最長的是Belrose，中位待售時間為122天。
當地公寓中位價略高於悉尼整體的公寓中位價，前者為89.7萬澳元，後者為85.8萬澳元。
接下來是繁華的市中心區The Rocks，待售時間為121天，當地公寓中位價高達153.7萬澳元，這可能是一個因素，因為可能很少有人願意或有能力花這麼多錢購買一套公寓。
唯一一個公寓待售時間超過100天的非悉尼區是墨爾本的Laverton。
該區公寓中位 待售時間為101天，這可能是由於該地區及周邊的房屋頗受歡迎且價格相對實惠。
Laverton的公寓中位價為51.3萬澳元，而房屋中位價僅略高，為60萬澳元。
03墨爾本辦公室市場正穩定回升
房地產集團Mirvac宣布，已為位於墨爾本市中心北岸的7 Spencer大廈簽約Aecom和Work Club兩家租戶，這座價值4.8億澳元、22層的辦公大樓預計將在明年初完工。
這兩家租戶分別租用了3500平方米和3600平方米的辦公空間，佔據了這座44,500平方米大樓的16%。Mirvac和日本開發商Daibiru分別持有該項目50%的股份。
Mirvac投資部門的首席執行官Richard Seddon表示，這座全電力驅動的大樓將迎合市場上日益增長的需求，尤其是那些有助於租戶實現凈零排放目標的辦公室。當前墨爾本的這類辦公樓供應不足，Mirvac希望通過7 Spencer吸引更多租戶。
Seddon表示：「毫無疑問，墨爾本的辦公室市場恢復速度相較於悉尼核心區域以及布里斯班市場稍顯滯后。然而，我們現在已經看到積極的復甦跡象。過去12個月，墨爾本的凈吸納量為36,000平方米，空置率趨於穩定，租賃激勵措施也在減少，亞租賃比例已降至1.5%。」
他並未透露Mirvac最新的辦公室資產估值，預計將在下個月的年報中公布。2024年上半年，7 Spencer的估值從6.4億澳元降至4.8億澳元。
儘管Seddon認為東海岸的辦公室市場「已經到達或接近轉折點」，但他仍表示市場前景尚不確定。
MSCI數據顯示，儘管批發辦公室基金在2025年第二季度實現了正回報，但回報率從第一季度的1.1%下降至0.9%。資本價值下跌了0.3%，導致過去一年辦公室基金總體下降了5.5%。
「儘管辦公室回報仍保持在正區間，但前景依然不確定，本季度的表現未必能給出明確的方向信號，」MSCI太平洋區私人資產研究負責人Ben Martin-Henry表示。
Seddon認為，7 Spencer大廈將受益於許多辦公室用戶從墨爾本市郊的辦公地遷至Docklands地區，這一趨勢有助於推動這個區域的進一步發展。他提到，比如超市巨頭Coles就從Hawthorn East遷至Cbus Property的720 Bourke Street，這也是Mirvac曾試圖爭取的一個租戶。
Seddon指出：「有一個明顯的集中化趨勢，我們認為7 Spencer正好迎合了這一趨勢，吸引了大量租戶搬遷。過去幾年，我們看到約23萬平方米的辦公室從綠地邊緣區域遷至Docklands。」
周三，7 Spencer大廈的封頂儀式舉行，這標志著大型建築項目的一個重要里程碑。這一事件的舉行恰逢墨爾本市政府推動Docklands成為該市首個「商業改進區」的計劃。
這些商業改進區在世界各地的城市中都存在，是土地所有者、企業和地方政府之間合作的一種模式，旨在推動城市更新和激活。
墨爾本市市長Nick Reece表示：「墨爾本準備好推出改進區了，我們現在必須抓住這個時機。」
新南威爾士州今年5月通過了相關立法，允許設立名為「社區改進區」的區域，第一個項目便是新悉尼海濱公司（包括Mirvac、Lendlease和GPT等公司），位於Walsh Bay至Blackwattle Bay的海岸線。
Harper B的首席執行官Belinda Coates表示：「Docklands具備了所有必要的條件——規模、大型開發和居民及工作人員的密集集聚，但缺少的是共同願景和交付機制。」
7 Spencer是少數幾個將在2030年之前完工的新建築之一，其他包括Golden Age的130 Little Collins Street和Cbus Property的435 Bourke Street大廈，這些大樓所在的辦公室市場仍在從疫情封鎖和遠程辦公的影響中恢復。
Seddon表示，僱主們越來越明確要求員工到辦公室工作，且通常按周內最高峰的座位需求來計算所需的辦公空間。他解釋說：「如果你在周二、周三或周四進辦公室，卻沒座位……那麼辦公室空間需求的很多調整其實是為了確保在這些高峰日能容納足夠的員工。」
「換句話說，現在的需求不再是每周的平均佔用率，而是確保在高峰日有足夠的座位。」
04布里斯班房價創新高！3個月上漲$2.2萬
隨著利率下降，布里斯班房價在短短3個月內飆升2.2萬澳元，創下歷史新高。今天發布的最新《Domain房價報告》顯示，今年第二季度，布里斯班獨立屋房價上 漲2.1%，達到1,060,311澳元，這是21年來持續增長時間最長的時期。
布里斯班公寓中位價也創下新高，3個月內上漲3.6%，達到678,772澳元，這同樣是有記錄以來公寓價格持續增長時間最長的階段。
超過30個市場在短短12個月內實現了20%以上的增長，這一波漲勢使得New Farm的 中位價距離300萬澳元僅一步之遙。
Domain研究與經濟學主管Nicola Powell指出，儘管可負擔性下降，但隨著買家信心增強，預計房價還將繼續上漲。
「拍賣清盤率略有上升，且市場普遍預期8月現金利率將會下調，這為強勁的春季樓市奠定了基礎。」
Powell表示，布里斯班公寓市場的增長速度令人瞠目結舌，給首次購房者帶來了壓力。
「布里斯班是購買公寓第二貴的首府城市，僅次於悉尼，而且已經保持了一年，」她說道，「這充分說明了布里斯班住房可負擔性的變化，以及我們所看到的投資活動增長。」
報告顯示，New Farm仍然是布里斯班最昂貴區，中位價為295萬澳元，年增長率為 5.4%。
緊隨其後的是Ascot，中位價為240萬澳元，Hawthorne位居第三，為 2,180,250澳元，該區房價在5年內飆升了94.2%。
公寓方面，Teneriffe以95.4萬澳元的中位價領跑，12個月內上漲13.6%。New Farm緊隨其後，中位價為95萬澳元，年增長率為5%；Bulimba以93.2萬澳元位列第三， 漲幅達13.7%。
「我預計很快就會出現中位價300萬澳元的區，New Farm已經近在咫尺了，」Powell 說道，「New Farm躋身全國最昂貴的50個區之列，如今與悉尼最頂級區不相上下。」
中介Carla Haddan表示，Hawthorne在5年內實現驚人增長得益於大量年輕家庭的湧入，他們希望在靠近市區的地方購買大型地塊上的高檔住宅。
Haddan稱，與鄰近的Bulimba不同，Hawthorne通常擁有更大的地塊，遍布著豪華庄 園——其中一處為澳洲女首富Gina Rinehart所有——僅過去3個月就有數十筆數百萬澳元的交易。
在Greenslopes，公寓價格年增長率達34.3%，達到77.1萬澳元，成為昆州東南部漲幅最大的區之一。
中介Jonathan Harper-Hill表示，首次購房者是這一增長的主要 推動力。
「Greenslopes的房價長期被低估，現在終於開始追趕，與Coorparoo等區相比，這裏性價比更高，而且在交通和到市中心的可達性方面也頗具優勢。」
「我們現在看到大量買家湧入，包括年輕夫婦、年輕家庭、年輕專業人士、換小房者甚至投資者。但其中大多數是年輕的首次購房者。」
Harper-Hill最近售出了一套20世紀90年代初建造的三居室磚砌公寓，售價104.2萬澳元——幾年前這樣的公寓售價約為70萬澳元。
在Birkdale，房屋中位價去年上漲26.4%，達到115萬澳元，突破百萬澳元大關，成為布里斯班房價上漲最快的市場之一。
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