ATO严查这类业主
澳洲各地的度假屋业主近期收到警告：澳洲税务局（ATO）正借助尖端人工智能技术，全面审查有关度假屋的税务申报，严查试图偷税偷税的业主。
如果你的海边别墅或乡村度假屋在旺季期间并未真正发挥出租作用，那么你可能不仅要面临高额税单，还会失去宝贵的税务减免。
ATO近日发布严正声明，强调度假屋的相关税务减免将不再自动获批。若房产在需求旺盛的时段——例如圣诞节或复活节——没有积极出租，相关减免可能会被拒绝。
这一举措旨在确保申报减税的房产确实是用于投资获利，而非业主的私人休闲场所。
据Yahoo Finance报道，澳洲每年约有两百万套投资房产申报税务减免，过去几年平均减免金额约为两万澳元。
然而，ATO最新的草案裁定提出重大调整：除非度假屋主要用于创造收入，否则与其所有权相关的支出将不再享受税务抵扣。
这些支出包括贷款利息、地方市政费、土地税以及保险等关键费用。
Knight会计与税务负责人Heather Moore向Yahoo Finance表示，ATO的新指引向度假屋业主发出了明确信号——那些在个人使用与合法出租之间模糊界限的行为将不再被容忍。
她指出：“税务局特别强调旺季出租，因为如果这真是一处以创收为目的的投资房产，业主理应在最能赚钱的时期让它发挥最大效益。”
“这意味着应在学校假期、圣诞节、复活节等旺季期间出租，或者如果房产位于墨尔本市中心，也可以利用澳式足球决赛季等特殊时段，而不是仅留给自己或亲友使用。”
H&R Block税务传播总监Mark Chapman则透露，ATO正利用先进的数据匹配工具，并监控Airbnb上的房源，以识别违规行为。
被视为“预警信号”的情况包括：定价明显高于市场水平、频繁拒绝合理的预订请求、或设置过于苛刻的限制条件——例如淡季要求至少两周起租或不接受周末预订等。
Moore补充称：“税务局掌握的数据非常庞大，包括来自Airbnb、房产管理软件、银行交易信息，以及用于购房的贷款详情等。如今，他们已开始利用人工智能和算法技术，对这些不同来源的数据进行匹配和场景分析。”
若房产被认定“主要”用于个人用途，业主仍可申报与出租直接相关的费用，例如客人离开后的清洁费、平台服务费与佣金，以及客人使用的消耗品等。
ATO计划从2026年7月1日起正式启动更为严厉的执法措施。
澳洲首府买房攻略
这些区还能“捡漏”
澳洲各地的可负担区正以前所未有的速度减少，目前仅剩五分之一的区仍在普通购房者的承受范围内，创下近年来最严重的可负担性恶化趋势。
最新发布的《PRD Smart Moves：首府城市版（2025年下半年）》报告显示，尽管澳联储已三次降息，但几乎所有首府城市的可负担性仍在恶化，一些城市自今年上半年以来可负担区数量已减少一半。
悉尼目前仅有7.8%的区仍属可负担范围，布里斯班为22%，墨尔本为25.2%，霍巴特为34.7%。
这使得布里斯班首次超过墨尔本，成为全澳第二难以负担独立屋的首府城市，公寓成为许多购房者唯一的选择。
报告还显示，在公寓市场中，悉尼目前可负担区比例为36.9%，布里斯班为36.7%，墨尔本为36.2%。霍巴特的比例最低，仅为28.2%，尽管它仍拥有最多的可负担独立屋区。
令人意外的是，悉尼目前的可负担公寓区数量已超过布里斯班和霍巴特，颠覆了人们对悉尼作为全澳最昂贵城市的长期认知。
PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo警告称，即使是公寓市场，其可负担性也在快速下降。
尽管如此，PRD仍识别出一批同时满足可负担性、良好租金收益、宜居性和2025年新增房源预期的城区。
悉尼方面，Merrylands是最具可负担性的独立屋区，中位价为131万澳元，收益率为2.9%，预计新增房源高达630套。Parramatta则是购置公寓的首选，中位价为60万澳元，收益率为6.1%，新增房源高达1712套。
在墨尔本，St Albans以中位价68.5万澳元、3.7%的租金收益率及155套新增房源成为独立屋最佳选择；
Box Hill则以54万澳元的中位价、5.7%的收益率和379套新增房源成为公寓首选。
Mardiasmo表示，这些区是目前仅存的“价值洼地”，购房者不仅能在这里找到性价比高的住房，还能享受完善的生活配套，且区域发展指标显示这里具备长期增长潜力。
Mardiasmo称，澳联储预计将把利率维持不变，直到至少2026年中，这可能会促使部分购房者进入观望状态。
但她也指出，这一暂停为准备就绪的买家在夏季提供了重大机会，届时卖家信心增强，房源供应也将增加。
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