爆了！西澳与昆士兰州房价已经翻倍 ，澳洲建筑巨头崩塌，购房者信贷压力加剧
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Cotality 最新数据显示，人口增长速度远超住房建设速度，正在重塑多个州的房价格局与市场竞争态势。
Cotality《4 月住房图表包》揭示，自 2020 年初以来出现的 “严重供需失衡” 已让澳大利亚房地产市场出现分化，西澳与昆士兰州房价涨幅居首，原因正是人口增长大幅领先于新房竣工量。
澳大利亚 Cotality 研究主管杰拉德・伯格在发布该分析时表示，2020 年第一季度至 2025 年第三季度期间，房价涨幅最剧烈的地区，均为住房竣工量跟不上人口快速增长的区域，尤以 ** 西澳（WA）与昆士兰州（Qld）** 最为突出。
他表示：“在西澳和昆州，住房竣工量占比远低于人口增长占比，自 2020 年以来，这两个州的房价已实现翻倍。”
伯格指出，过去五年昆士兰州吸纳的新增人口居全国首位，全国超过四分之一的人口增长都来自迁入该州的人群。
“这一时期，昆州人口增量占澳大利亚总增量的 25% 以上，但其竣工住房数量占比却不到 20%。”
西澳也呈现相似格局，人口增长远超该州新增住房供应的贡献占比。
伯格称：“同期，西澳人口增长占全国近 17%，但竣工住房仅占 10%。”
这种供需错配导致珀斯与布里斯班市场竞争白热化，即便需求持续攀升，房源库存依旧紧张。
他指出：“总体而言，当珀斯、布里斯班这类城市出现供需失衡时，就会出现大量买家争抢少量房源的局面。”
“这形成了卖方市场，房价随之快速上涨，这两座首府城市的情况正是如此。”
伯格表示，昆士兰州传统上以宜居、房价相对亲民著称，但随着房价攀升，这一定位正面临考验。
“长期以来，昆州一直吸引着其他州的退休人士，且直到不久前，相比其他主要城市，这里还能为购房者提供价格更友好的市场。”
“近几个季度，迁入昆州的净移民数量开始放缓，首次购房者可能会越来越多地转向其他地区寻找机会。”
Cotality 数据也反映出全国整体趋势：尽管利率高企、生活成本压力加剧，房价增速仍在加快。
全国房价一季度上涨 2.1%，全年涨幅达 9.9%，为 2022 年年中以来最快年度增速。
区域性市场同样表现坚挺，Cotality 将其归因于持续的地区移民与相对可负担的房价。
与此同时，数据显示城市间走势出现分化：悉尼与墨尔本房价连续四周涨幅进一步走弱，中型首府城市上涨动能也开始减弱。
Cotality 分州数据显示，供应端的另一端呈现截然不同的景象。
伯格表示，过去五年维多利亚州竣工住房数量占比最高，约占全国新建住房的三分之一，超过其人口增长占比。
“这一时期，州与联邦两级政策支持推动了维州住房供应增长。”
他补充道，维州新增房源仍以独立屋为主，凸显独栋住宅在澳大利亚持续受欢迎。
“维州近 63% 的新增供应为独立屋，可见澳大利亚购房者对这类住宅仍有明确偏好。”
“例如在新南威尔士州，独立屋与公寓的比例接近五五开。”
而南澳则成为这一趋势中明显的例外。
Cotality 数据显示，尽管南澳新增住房供应与人口增长基本匹配，但同期房价涨幅仍超过 90%。
伯格称，这一超预期表现表明，本地需求、投资者关注度以及房价基数较低等因素共同放大了涨幅。
02
地区投资者热潮掩盖不断加剧的信贷压力
最新数据显示，在政策刺激的需求推动下，随着投资者前往首府城市以外地区追逐房产价值，越来越多借款人背负起金额更大、风险更高的贷款。
益百利（Equifax）《2025 年全球信贷趋势报告》指出，政府为提振住房自有率出台的举措，与首次置业者活跃度大幅上升同步出现，同时投资类贷款明显向非都市地区转移，新增抵押贷款额度也出现显著上浮。
政策补贴推动首次置业回暖，购房重心转向地区市场
益百利表示，政府旨在助力民众购房的政策支持，明显改变了借贷模式，并取得了 “一些积极成效”。
这家征信机构指出，这一转变最清晰的信号之一，就是入门级购房者群体的回暖。
报告显示，2025 年第四季度新增贷款的首次置业者数量同比增长 11.2%，凸显相关政策对需求的拉动作用十分显著。
益百利还强调，随着首府城市购房压力持续加剧，借款人的置业选址也发生了变化。
报告称，市中心房价高企，促使越来越多的交易转向传统都市核心区以外的区域。
“随着首府及市中心房价攀升，投资者与自住房买家均开始转向更多乡村地区，” 报告写道。
在这一转变中，投资类贷款的增速远高于自住房贷款。
2025 年，地区性房产的投资类抵押贷款账户增长 18.27%，而自住房抵押贷款账户仅增长 6.62%。
各州中贡献最大的是昆士兰州，当地投资类抵押贷款账户较 2021 年增长 36%；同期新南威尔士州与维多利亚州分别增长 8% 和 4%。
益百利警告称，政策驱动下的借款人行为突变，可能对信贷运营与风险框架构成考验。
“政府干预可能导致贷款申请量突然激增。需重新审视放贷评估框架，确保具备足够灵活性，以应对不断变化的借款人特征，” 益百利指出。
报告同时强调，地区性贷款业务快速扩张也带来了特有挑战，在经济基础单一的社区尤为明显。
益百利表示，州级或全国性的宏观指标，不足以完全反映那些高度依赖单一产业城镇的潜在风险。
“地区市场的波动性 —— 尤其是对单一产业依赖度较高的市场 —— 意味着贷款机构应考虑制定本地化的风险评估政策，” 机构称。
鉴于利率预计仍将是主要压力点，该机构认为，金融机构仍有窗口期调整再融资策略。
“在现金利率维持高位的预期下，贷款机构有机会优化再融资策略，因为消费者会积极寻求更优惠的利率，” 益百利表示。
除住房市场外，益百利发现信贷需求呈现全面上行态势。
报告指出，在提振住房交割量的同一批政策推动下，住房贷款咨询量创下四年多来最强同比增速。
“在政府针对首次置业者推出的重大补贴推动下，抵押贷款咨询量实现 2021 年以来最强同比增长（上涨 12.3%）。2025 年第四季度，受 18 至 25 岁年轻群体带动，新增信用卡账户数量有所上升，” 益百利称。
与此同时，新增抵押贷款的平均审批额度持续走高，益百利将其归因于房价上涨以及补贴政策对借贷能力的影响。
“近期政府补贴推动了信贷业务规模增长，新增账户平均额度在 2025 年第四季度上涨 8.7%，目前已达到约 55 万澳元，” 报告显示。
尽管整体逾期贷款数量环比小幅下降，但逾期债务的结构正转向更高余额。
益百利指出，虽然逾期 90 天以上的贷款数量并未增加，但此类严重逾期贷款的总金额同比有所上升。
“尽管逾期贷款数量环比下降，但信贷风险敞口仍在扩大。与 2024 年第四季度相比，逾期 90 天以上贷款数量持平，但涉险金额上涨 6.8%，这清晰表明信贷压力正转向大额贷款，” 益百利表示。
03
“只是倒闭潮缩影”？澳洲连锁建筑巨头崩盘，负债$4600万进入破产
早在全澳连锁建筑巨头Waco Kwikform陷入破产接管的一年前，危险信号便已频频闪烁。
讽刺的是，在该公司进入接管程序的当天，其首席财务官竟然还在播客节目中向听众传授现金管理的心得。
最新披露的信息显示，这家建筑界的“巨无霸”早在去年6月就已陷入严重困境，目前债务总额可能超过4000万澳元。
而就在接管人进驻当日发布的播客中，公司首席财务官Eason Ramanathan还表示：“你必须妥善管理好你的现金”。
作为南非Waco International的澳洲分公司，Waco Kwikform曾深度参与澳洲多项 大型商业项目，甚至负责过澳洲大奖赛（Australian Grand Prix）的设备搭设。
本周早些时候，该集团旗下涵盖Waco Kwikform、Star Scaffolds和United Scaffolding Group在内的10家相关公司已正式进入自愿接管程序。
目前，接管人在寻找潜在买家的同时，仍维持着该公司在澳新地区23个网点的租售与制造业务，具体债务规模尚在核实中。
财报数据显示，控股公司Kwikform Acquisition Holdings上一财年收入仅为1.481 亿澳元，较前一年的1.919亿澳元大幅缩水。
公司不仅从盈利900万澳元跌至亏损 1054万澳元，现金流更是惨遭“腰斩”，银行贷款则从373万澳元飙升至592万澳元。
截至去年6月底，公司债务总额已膨胀至4650万澳元。其中，海外欠款尤为瞩目， 该澳洲集团欠下Waco关联的非洲及毛里求斯公司超过3480万澳元。
审计机构BDO在提交给证券投资委员会（ASIC）的报告中指出，母公司Waco International同样深陷泥潭，年度亏损从19.5万澳元激增至4378万澳元。
尽管 Waco Kwikform曾尝试通过削减1900万澳元的运营成本来止损，但由于未来盈利前景黯淡，连原本可抵扣税款的9370万澳元往年亏损额也未被计入资产。
在本周发布的一档播客中，澳洲及新西兰区域首席财务官Eason Ramanathan谈及行 业挑战时表示，建筑业利润微薄且纠纷普遍，“即便有10个合同进展顺利，只要有一个出问题，就可能抵消所有利润”，并强调了管理现金流的重要性。
Waco Kwikform的崩塌只是澳洲建筑业“倒闭潮”的缩影。
在过去一年中，North Scaffold、Manaia Scaffolding、KO Form等多家脚手架及模板工程公司接连清算或发布破产通知。
昆州建筑商协会（Master Builders Queensland）首席执行官 Paul Bidwell 警告称，作为行业“大玩家”，Waco的倒闭将对现有项目造成巨大冲击。
他表示，在劳动力短缺和重重经济压力下，行业巨头的陨落会对相关人员产生毁灭性的心理和财务打击，其深远影响在未来一段时间内将持续发酵。
04
清盘率跌破55%！悉墨房价现下滑迹象，大批业主降价抛售
Victor Baralos深知拍卖市场的威力。2012年，当澳洲近半数拍卖折戟时，他曾在悉尼内西区力击25名竞争对手，以高出底价20万澳元的战绩抢下心仪住宅。然而时移世易，就在本周一，Baralos在房产挂牌仅一周后便决定火速成交，此时距离原定的拍卖日期还有3周。
由于买家给出的报价已低于其预期的去年行情，他在中介的支持下果断决定“落袋为安”。
Baralos直言：“我本可以继续等拍卖，但与其空守虚无的希望，不如抓住眼前的机会，赶紧办完转手，继续生活。”
随着经济压力导致买家离场以及清盘率持续下滑，越来越多澳洲房主正放弃传统的拍卖方式，转而寻求提前售屋、私下交易，甚至干脆撤回挂牌。
目前，燃油价格飙升推高了各领域成本，澳联储此前已公开预警，即便可能造成失业率上升和经济衰退，未来仍可能通过加息来应对通胀。
这种担忧直接反映在市场热度上。
澳新银行（ANZ）的调查显示，澳洲消费者信心已跌入历史低谷。
根据Ray White报告，在3月的最后一周，悉尼和墨尔本单场拍卖的平均竞拍人数较去年同期骤减了三分之一。
买家热情的减退已开始动摇两大首府城市的房价基础，急于套现的房主和投资者正试图以最快速度脱手。
数据显示，悉尼和墨尔本的成交量已从去年底的每季度近3万套，断崖式下跌至今年首季的不足2万套。
与此同时，这两地的房产平均待售时间也分别拉长至33天和35天。
Corelogic数据显示，悉尼3月最后一周的清盘率仅为50.4%，创下2022年7月来的最低纪录。
墨尔本同期也仅维持在54.2%，两地在复活节后的市场回暖迹象均微乎其微。
房地产买家代理协会主席Melinda Jennison指出，规模稍小的首府城市同样出现了 买家退缩的苗头。
不过，珀斯由于供应极度短缺，3月平均售房时间仅需9天，当地市场依然处于“人找房”的紧俏状态。
“买家重掌话语权”，降价求售成常态在房价更高的悉尼和墨尔本市场，攻守之势已然逆转。
Jennison表示，由于卖家手中已没有成群的备选买家，购房者开始掌握主动权并尝试大幅压价，而非全盘接受要价。
Domain数据显示，墨尔本通过私人协约直接谈判的周成交量已从2,000套攀升至 2,400套。然而，Ray White悉尼拍卖主管David McMahon观察到，尽管市场陷入焦虑，但私下出售的房产往往滞留时间更长。
他感慨道，现在的房主对再次拍卖已丧失信心，因为“市场的深度和活力已经消失了”。
McMahon以自己正在出售的房产为例：原本预期有20组潜在买家看房，实际却只等 来了7组。对此他无奈表示，原本期待160万澳元成交，但现实显然无法达成，只能考虑降价至156万至158万澳元之间。
更极端的现象是“临阵脱逃”——悉尼3月最后一周预定的拍卖中，有20%在开槌前被撤 销，创下两年来新高。
Corelogic初步数据更暗示，这一比例近期似乎已攀升至30%。
房产平台Domain的Alice Stolz分析认为，这标志着卖家心理防线的崩溃，既然担心拍卖场上空无一人，许多人宁愿直接撤回房产也不愿碰运气。
她指出，除非是急需变现，否则拥有资金缓冲的房主正选择暂时封盘，静待市场回暖。
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