爆了！西澳與昆士蘭州房價已經翻倍 ，澳洲建築巨頭崩塌，購房者信貸壓力加劇
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Cotality 最新數據顯示，人口增長速度遠超住房建設速度，正在重塑多個州的房價格局與市場競爭態勢。
Cotality《4 月住房圖表包》揭示，自 2020 年初以來出現的 「嚴重供需失衡」 已讓澳大利亞房地產市場出現分化，西澳與昆士蘭州房價漲幅居首，原因正是人口增長大幅領先於新房竣工量。
澳大利亞 Cotality 研究主管傑拉德・伯格在發布該分析時表示，2020 年第一季度至 2025 年第三季度期間，房價漲幅最劇烈的地區，均為住房竣工量跟不上人口快速增長的區域，尤以 ** 西澳（WA）與昆士蘭州（Qld）** 最為突出。
他表示：「在西澳和昆州，住房竣工量佔比遠低於人口增長佔比，自 2020 年以來，這兩個州的房價已實現翻倍。」
伯格指出，過去五年昆士蘭州吸納的新增人口居全國首位，全國超過四分之一的人口增長都來自遷入該州的人群。
「這一時期，昆州人口增量佔澳大利亞總增量的 25% 以上，但其竣工住房數量佔比卻不到 20%。」
西澳也呈現相似格局，人口增長遠超該州新增住房供應的貢獻佔比。
伯格稱：「同期，西澳人口增長佔全國近 17%，但竣工住房僅占 10%。」
這種供需錯配導致珀斯與布里斯班市場競爭白熱化，即便需求持續攀升，房源庫存依舊緊張。
他指出：「總體而言，當珀斯、布里斯班這類城市出現供需失衡時，就會出現大量買家爭搶少量房源的局面。」
「這形成了賣方市場，房價隨之快速上漲，這兩座首府城市的情況正是如此。」
伯格表示，昆士蘭州傳統上以宜居、房價相對親民著稱，但隨著房價攀升，這一定位正面臨考驗。
「長期以來，昆州一直吸引著其他州的退休人士，且直到不久前，相比其他主要城市，這裏還能為購房者提供價格更友好的市場。」
「近幾個季度，遷入昆州的凈移民數量開始放緩，首次購房者可能會越來越多地轉向其他地區尋找機會。」
Cotality 數據也反映出全國整體趨勢：儘管利率高企、生活成本壓力加劇，房價增速仍在加快。
全國房價一季度上漲 2.1%，全年漲幅達 9.9%，為 2022 年年中以來最快年度增速。
區域性市場同樣表現堅挺，Cotality 將其歸因於持續的地區移民與相對可負擔的房價。
與此同時，數據顯示城市間走勢出現分化：悉尼與墨爾本房價連續四周漲幅進一步走弱，中型首府城市上漲動能也開始減弱。
Cotality 分州數據顯示，供應端的另一端呈現截然不同的景象。
伯格表示，過去五年維多利亞州竣工住房數量佔比最高，約佔全國新建住房的三分之一，超過其人口增長佔比。
「這一時期，州與聯邦兩級政策支持推動了維州住房供應增長。」
他補充道，維州新增房源仍以獨立屋為主，凸顯獨棟住宅在澳大利亞持續受歡迎。
「維州近 63% 的新增供應為獨立屋，可見澳大利亞購房者對這類住宅仍有明確偏好。」
「例如在新南威爾士州，獨立屋與公寓的比例接近五五開。」
而南澳則成為這一趨勢中明顯的例外。
Cotality 數據顯示，儘管南澳新增住房供應與人口增長基本匹配，但同期房價漲幅仍超過 90%。
伯格稱，這一超預期表現表明，本地需求、投資者關注度以及房價基數較低等因素共同放大了漲幅。
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地區投資者熱潮掩蓋不斷加劇的信貸壓力
最新數據顯示，在政策刺激的需求推動下，隨著投資者前往首府城市以外地區追逐房產價值，越來越多借款人背負起金額更大、風險更高的貸款。
益百利（Equifax）《2025 年全球信貸趨勢報告》指出，政府為提振住房自有率出台的舉措，與首次置業者活躍度大幅上升同步出現，同時投資類貸款明顯向非都市地區轉移，新增抵押貸款額度也出現顯著上浮。
政策補貼推動首次置業回暖，購房重心轉向地區市場
益百利表示，政府旨在助力民眾購房的政策支持，明顯改變了借貸模式，並取得了 「一些積極成效」。
這家徵信機構指出，這一轉變最清晰的信號之一，就是入門級購房者群體的回暖。
報告顯示，2025 年第四季度新增貸款的首次置業者數量同比增長 11.2%，凸顯相關政策對需求的拉動作用十分顯著。
益百利還強調，隨著首府城市購房壓力持續加劇，借款人的置業選址也發生了變化。
報告稱，市中心房價高企，促使越來越多的交易轉向傳統都市核心區以外的區域。
「隨著首府及市中心房價攀升，投資者與自住房買家均開始轉向更多鄉村地區，」 報告寫道。
在這一轉變中，投資類貸款的增速遠高於自住房貸款。
2025 年，地區性房產的投資類抵押貸款賬戶增長 18.27%，而自住房抵押貸款賬戶僅增長 6.62%。
各州中貢獻最大的是昆士蘭州，當地投資類抵押貸款賬戶較 2021 年增長 36%；同期新南威爾士州與維多利亞州分別增長 8% 和 4%。
益百利警告稱，政策驅動下的借款人行為突變，可能對信貸運營與風險框架構成考驗。
「政府干預可能導致貸款申請量突然激增。需重新審視放貸評估框架，確保具備足夠靈活性，以應對不斷變化的借款人特徵，」 益百利指出。
報告同時強調，地區性貸款業務快速擴張也帶來了特有挑戰，在經濟基礎單一的社區尤為明顯。
益百利表示，州級或全國性的宏觀指標，不足以完全反映那些高度依賴單一產業城鎮的潛在風險。
「地區市場的波動性 —— 尤其是對單一產業依賴度較高的市場 —— 意味著貸款機構應考慮制定本地化的風險評估政策，」 機構稱。
鑒於利率預計仍將是主要壓力點，該機構認為，金融機構仍有窗口期調整再融資策略。
「在現金利率維持高位的預期下，貸款機構有機會優化再融資策略，因為消費者會積極尋求更優惠的利率，」 益百利表示。
除住房市場外，益百利發現信貸需求呈現全面上行態勢。
報告指出，在提振住房交割量的同一批政策推動下，住房貸款諮詢量創下四年多來最強同比增速。
「在政府針對首次置業者推出的重大補貼推動下，抵押貸款諮詢量實現 2021 年以來最強同比增長（上漲 12.3%）。2025 年第四季度，受 18 至 25 歲年輕群體帶動，新增信用卡賬戶數量有所上升，」 益百利稱。
與此同時，新增抵押貸款的平均審批額度持續走高，益百利將其歸因於房價上漲以及補貼政策對借貸能力的影響。
「近期政府補貼推動了信貸業務規模增長，新增賬戶平均額度在 2025 年第四季度上漲 8.7%，目前已達到約 55 萬澳元，」 報告顯示。
儘管整體逾期貸款數量環比小幅下降，但逾期債務的結構正轉向更高餘額。
益百利指出，雖然逾期 90 天以上的貸款數量並未增加，但此類嚴重逾期貸款的總金額同比有所上升。
「儘管逾期貸款數量環比下降，但信貸風險敞口仍在擴大。與 2024 年第四季度相比，逾期 90 天以上貸款數量持平，但涉險金額上漲 6.8%，這清晰表明信貸壓力正轉向大額貸款，」 益百利表示。
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「只是倒閉潮縮影」？澳洲連鎖建築巨頭崩盤，負債$4600萬進入破產
早在全澳連鎖建築巨頭Waco Kwikform陷入破產接管的一年前，危險信號便已頻頻閃爍。
諷刺的是，在該公司進入接管程序的當天，其首席財務官竟然還在播客節目中向聽眾傳授現金管理的心得。
最新披露的信息顯示，這家建築界的「巨無霸」早在去年6月就已陷入嚴重困境，目前債務總額可能超過4000萬澳元。
而就在接管人進駐當日發布的播客中，公司首席財務官Eason Ramanathan還表示：「你必須妥善管理好你的現金」。
作為南非Waco International的澳洲分公司，Waco Kwikform曾深度參与澳洲多項 大型商業項目，甚至負責過澳洲大獎賽（Australian Grand Prix）的設備搭設。
本周早些時候，該集團旗下涵蓋Waco Kwikform、Star Scaffolds和United Scaffolding Group在內的10家相關公司已正式進入自願接管程序。
目前，接管人在尋找潛在買家的同時，仍維持著該公司在澳新地區23個網點的租售與製造業務，具體債務規模尚在核實中。
財報數據顯示，控股公司Kwikform Acquisition Holdings上一財年收入僅為1.481 億澳元，較前一年的1.919億澳元大幅縮水。
公司不僅從盈利900萬澳元跌至虧損 1054萬澳元，現金流更是慘遭「腰斬」，銀行貸款則從373萬澳元飆升至592萬澳元。
截至去年6月底，公司債務總額已膨脹至4650萬澳元。其中，海外欠款尤為矚目， 該澳洲集團欠下Waco關聯的非洲及模里西斯公司超過3480萬澳元。
審計機構BDO在提交給證券投資委員會（ASIC）的報告中指出，母公司Waco International同樣深陷泥潭，年度虧損從19.5萬澳元激增至4378萬澳元。
儘管 Waco Kwikform曾嘗試通過削減1900萬澳元的運營成本來止損，但由於未來盈利前景黯淡，連原本可抵扣稅款的9370萬澳元往年虧損額也未被計入資產。
在本周發布的一檔播客中，澳洲及紐西蘭區域首席財務官Eason Ramanathan談及行 業挑戰時表示，建築業利潤微薄且糾紛普遍，「即便有10個合同進展順利，只要有一個出問題，就可能抵消所有利潤」，並強調了管理現金流的重要性。
Waco Kwikform的崩塌只是澳洲建築業「倒閉潮」的縮影。
在過去一年中，North Scaffold、Manaia Scaffolding、KO Form等多家腳手架及模板工程公司接連清算或發布破產通知。
昆州建築商協會（Master Builders Queensland）首席執行官 Paul Bidwell 警告稱，作為行業「大玩家」，Waco的倒閉將對現有項目造成巨大衝擊。
他表示，在勞動力短缺和重重經濟壓力下，行業巨頭的隕落會對相關人員產生毀滅性的心理和財務打擊，其深遠影響在未來一段時間內將持續發酵。
04
清盤率跌破55%！悉墨房價現下滑跡象，大批業主降價拋售
Victor Baralos深知拍賣市場的威力。2012年，當澳洲近半數拍賣折戟時，他曾在悉尼內西區力擊25名競爭對手，以高出底價20萬澳元的戰績搶下心儀住宅。然而時移世易，就在本周一，Baralos在房產掛牌僅一周后便決定火速成交，此時距離原定的拍賣日期還有3周。
由於買家給出的報價已低於其預期的去年行情，他在中介的支持下果斷決定「落袋為安」。
Baralos直言：「我本可以繼續等拍賣，但與其空守虛無的希望，不如抓住眼前的機會，趕緊辦完轉手，繼續生活。」
隨著經濟壓力導致買家離場以及清盤率持續下滑，越來越多澳洲房主正放棄傳統的拍賣方式，轉而尋求提前售屋、私下交易，甚至乾脆撤回掛牌。
目前，燃油價格飆升推高了各領域成本，澳聯儲此前已公開預警，即便可能造成失業率上升和經濟衰退，未來仍可能通過加息來應對通脹。
這種擔憂直接反映在市場熱度上。
澳新銀行（ANZ）的調查顯示，澳洲消費者信心已跌入歷史低谷。
根據Ray White報告，在3月的最後一周，悉尼和墨爾本單場拍賣的平均競拍人數較去年同期驟減了三分之一。
買家熱情的減退已開始動搖兩大首府城市的房價基礎，急於套現的房主和投資者正試圖以最快速度脫手。
數據顯示，悉尼和墨爾本的成交量已從去年底的每季度近3萬套，斷崖式下跌至今年首季的不足2萬套。
與此同時，這兩地的房產平均待售時間也分別拉長至33天和35天。
Corelogic數據顯示，悉尼3月最後一周的清盤率僅為50.4%，創下2022年7月來的最低紀錄。
墨爾本同期也僅維持在54.2%，兩地在復活節后的市場回暖跡象均微乎其微。
房地產買家代理協會主席Melinda Jennison指出，規模稍小的首府城市同樣出現了 買家退縮的苗頭。
不過，珀斯由於供應極度短缺，3月平均售房時間僅需9天，當地市場依然處於「人找房」的緊俏狀態。
「買家重掌話語權」，降價求售成常態在房價更高的悉尼和墨爾本市場，攻守之勢已然逆轉。
Jennison表示，由於賣家手中已沒有成群的備選買家，購房者開始掌握主動權並嘗試大幅壓價，而非全盤接受要價。
Domain數據顯示，墨爾本通過私人協約直接談判的周成交量已從2,000套攀升至 2,400套。然而，Ray White悉尼拍賣主管David McMahon觀察到，儘管市場陷入焦慮，但私下出售的房產往往滯留時間更長。
他感慨道，現在的房主對再次拍賣已喪失信心，因為「市場的深度和活力已經消失了」。
McMahon以自己正在出售的房產為例：原本預期有20組潛在買家看房，實際卻只等 來了7組。對此他無奈表示，原本期待160萬澳元成交，但現實顯然無法達成，只能考慮降價至156萬至158萬澳元之間。
更極端的現象是「臨陣脫逃」——悉尼3月最後一周預定的拍賣中，有20%在開槌前被撤 銷，創下兩年來新高。
Corelogic初步數據更暗示，這一比例近期似乎已攀升至30%。
房產平台Domain的Alice Stolz分析認為，這標志著賣家心理防線的崩潰，既然擔心拍賣場上空無一人，許多人寧願直接撤回房產也不願碰運氣。
她指出，除非是急需變現，否則擁有資金緩衝的房主正選擇暫時封盤，靜待市場回暖。
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