澳洲楼市要变天？！联邦财案重拳出击，房价恐跌4%！开发商集体“喊疼”
澳洲楼市又传来重磅消息。随着联邦预算案对房产税优惠政策动刀，市场如今越来越担心：澳洲房价，可能真的要开始跌了！而且这一次，受到冲击的还不仅仅是投资者，连大型开发商都开始明显感受到寒意。多家金融机构已经发出警告，未来一年，全澳房价可能下跌2%到4%。
最紧张的，其实是澳洲的大型开发商。分析师已经点名Stockland和Mirvac两家公司，认为它们未来几年可能面临营业额和利润双双下滑的压力。因为这些开发商的新房销售，很大一部分依赖投资者买家。如今一旦税收优惠发生变化，投资客热情很可能迅速降温。
瑞银分析师指出，Stockland大约三分之一的新房卖给投资者，而Mirvac也有约四分之一依赖投资需求。换句话说，只要投资者开始减少买房，这些公司的销量就会直接受到影响。更麻烦的是，现在不仅销售放缓，连利润空间也正在被不断压缩。对于开发商来说，这才是真正致命的地方。
过去几年，高利率、建筑成本上涨、人工短缺、材料暴涨，其实已经让很多开发项目利润大缩水。如今市场情绪又开始转弱，开发商为了维持销量，可能只能不断推出折扣、返现甚至降价优惠。这样虽然能勉强卖房，但利润率一定会越来越难看。很多业内人士都直言，未来两年开发商的日子恐怕会非常难熬。
更关键的是，现在市场开始进入一种“大家都在等”的状态。投资者担心未来收益下降，于是暂缓买房；自住买家又害怕房价继续跌，于是选择观望。结果就是，整个市场成交量开始变少。房子卖不动，开发商资金回笼速度就会越来越慢。
Barrenjoey分析师甚至直接表示，这些变化“并不是好事”。他们预计，明年澳洲房价跌幅可能达到2%至4%，远高于此前市场预测的1.5%。而在所有首府城市中，维州尤其是墨尔本，被认为风险最大。因为墨尔本本来就是过去几年表现最差的市场之一，如今又遇上投资需求降温，自然压力更大。
相比之下，珀斯和昆州反而显得更能扛一些。因为这些地区过去几年房价涨幅本来就非常强劲，即便出现调整，市场基础依然较强。但墨尔本的问题在于，市场本来就已经疲软，现在又碰上政策变化，很多投资者开始进一步撤退。对于维州开发商来说，这绝对不是什么好消息。
不过，也有分析师认为，现在未必全是坏事。因为如果未来负扣税等优惠政策真的更偏向“新建住宅”，那么长期来看，大型开发商依然可能受益。毕竟政府现在最担心的问题之一，就是住房供应不足。未来如果政策继续鼓励新房建设，开发商依然有机会重新受益。
只是问题在于，短期阵痛恐怕已经无法避免。摩根士丹利就警告称，未来几年房企仍会面对房价下跌、融资成本上涨、建筑成本高企以及税负变化等多重压力。也就是说，即便长期方向可能是好的，但眼前这一关，很多企业未必轻松熬得过去。
最值得关注的，其实还是普通澳洲人。对于首次置业者来说，房价回调或许意味着终于有机会喘口气。但对于那些高位买房、贷款压力本来就很重的人来说，一旦房价继续下跌，就可能面临“负资产”风险。如今的澳洲楼市，已经越来越不像前几年那个“闭眼买都涨”的时代了。
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