澳洲樓市要變天？！聯邦財案重拳出擊，房價恐跌4%！開發商集體「喊疼」
澳洲樓市又傳來重磅消息。隨著聯邦預算案對房產稅優惠政策動刀，市場如今越來越擔心：澳洲房價，可能真的要開始跌了！而且這一次，受到衝擊的還不僅僅是投資者，連大型開發商都開始明顯感受到寒意。多家金融機構已經發出警告，未來一年，全澳房價可能下跌2%到4%。
最緊張的，其實是澳洲的大型開發商。分析師已經點名Stockland和Mirvac兩家公司，認為它們未來幾年可能面臨營業額和利潤雙雙下滑的壓力。因為這些開發商的新房銷售，很大一部分依賴投資者買家。如今一旦稅收優惠發生變化，投資客熱情很可能迅速降溫。
瑞銀分析師指出，Stockland大約三分之一的新房賣給投資者，而Mirvac也有約四分之一依賴投資需求。換句話說，只要投資者開始減少買房，這些公司的銷量就會直接受到影響。更麻煩的是，現在不僅銷售放緩，連利潤空間也正在被不斷壓縮。對於開發商來說，這才是真正致命的地方。
過去幾年，高利率、建築成本上漲、人工短缺、材料暴漲，其實已經讓很多開發項目利潤大縮水。如今市場情緒又開始轉弱，開發商為了維持銷量，可能只能不斷推出折扣、返現甚至降價優惠。這樣雖然能勉強賣房，但利潤率一定會越來越難看。很多業內人士都直言，未來兩年開發商的日子恐怕會非常難熬。
更關鍵的是，現在市場開始進入一種「大家都在等」的狀態。投資者擔心未來收益下降，於是暫緩買房；自住買家又害怕房價繼續跌，於是選擇觀望。結果就是，整個市場成交量開始變少。房子賣不動，開發商資金回籠速度就會越來越慢。
Barrenjoey分析師甚至直接表示，這些變化「並不是好事」。他們預計，明年澳洲房價跌幅可能達到2%至4%，遠高於此前市場預測的1.5%。而在所有首府城市中，維州尤其是墨爾本，被認為風險最大。因為墨爾本本來就是過去幾年表現最差的市場之一，如今又遇上投資需求降溫，自然壓力更大。
相比之下，珀斯和昆州反而顯得更能扛一些。因為這些地區過去幾年房價漲幅本來就非常強勁，即便出現調整，市場基礎依然較強。但墨爾本的問題在於，市場本來就已經疲軟，現在又碰上政策變化，很多投資者開始進一步撤退。對於維州開發商來說，這絕對不是什麼好消息。
不過，也有分析師認為，現在未必全是壞事。因為如果未來負扣稅等優惠政策真的更偏向「新建住宅」，那麼長期來看，大型開發商依然可能受益。畢竟政府現在最擔心的問題之一，就是住房供應不足。未來如果政策繼續鼓勵新房建設，開發商依然有機會重新受益。
只是問題在於，短期陣痛恐怕已經無法避免。摩根士丹利就警告稱，未來幾年房企仍會面對房價下跌、融資成本上漲、建築成本高企以及稅負變化等多重壓力。也就是說，即便長期方向可能是好的，但眼前這一關，很多企業未必輕鬆熬得過去。
最值得關注的，其實還是普通澳洲人。對於首次置業者來說，房價回調或許意味著終於有機會喘口氣。但對於那些高位買房、貸款壓力本來就很重的人來說，一旦房價繼續下跌，就可能面臨「負資產」風險。如今的澳洲樓市，已經越來越不像前幾年那個「閉眼買都漲」的時代了。
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