完了！澳洲政府又出台房产新规！澳洲待售房源激增22%！澳洲租金每周暴涨$500
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抛售潮来袭！澳洲待售房源激增22%，卖家抢搭“逃生末班车”
澳洲各地挂牌出售的房屋数量激增，由于卖家急于在市场进一步下滑前出售，房价面临下行压力。
根据Cotality的数据，截至5月3日的四周内，全澳新增挂牌量较去年同期飙升22.4%，较五年平均水平高出4.7%。
该数据公司研究主管Tim Lawless向澳洲新闻集团表示，进入市场的挂牌数量正在增加，卖家明显变得更为积极，或许是担心未来销售环境恶化，又或是预感到年内房市将进一步走软。
一般来说，待售房源与价格呈负相关——房源越多，价格越低。
Lawless指出，悉尼的挂牌房源数量超出平均水平12%，墨尔本则高出4.5%，而这两座城市的房价均已陷入负增长。
“很明显，房源库存正在上升——这并非因为卖家在大举抛售，而更多是因为买家需求放缓。”
他分析称：“市场上的房源逐渐累积，仅仅是因为销售速度慢了下来。”
买家需求疲软在拍卖清盘率的急剧下滑中体现得淋漓尽致。
更高的借贷成本叠加拟议中的税收变化，令市场情绪雪上加霜。
本月联邦预算中的相关措施包括限制负扣税，并用指数化模式替代现有住宅房产的资本利得税减免。
但早在预算案出台前，房市已现降温迹象。
澳联储在2月、3月和5月连续加息25个基点，将官方利率上调至4.35%。
独立分析师Tarric Brooker表示，悉尼上周末的售出与挂牌比（即成功售出房产占计划拍卖总数的百分比）跌至27.5%，低于前一个周末的28%。
这是他自2018年开始记录以来，剔除公共假日和圣诞季后的“历史新低”。
Brooker还指出，多达48.4%的拍卖结果未被上报，这可能是除假日影响时期外的“历史最高水平”。
所谓未报告拍卖，是指房产中介未在周末报告截止日期前向数据机构通报结果的计划拍卖比例。
业内人士透露，当一套房产零出价流拍时，中介往往会刻意拖延上报。
相比之下，墨尔本的售出与挂牌比则“小幅反弹”，从近期低点回升3个百分点至39.4%，但“仍比2月底低了10个百分点”。
“这或许是因为，墨尔本对负扣税投资者需求的敞口理论上低于悉尼，且拥有大陆州首府中最高的租金收益率，”Brooker在其每周报告中写道。
“但总体而言，两大市场仍极度疲软，极易受到联邦预算变动引发需求进一步萎缩的冲击。”
Lawless预计，6月8日国王生日长周末期间，拍卖数量将出现激增，除季节性因素外，更因卖家有更强动力赶在市场恶化前脱手。
“如果你正考虑卖房，随着市场步入疲软期，时机问题正变得日益紧迫，”他说。
值得注意的是，SQM Research也加入了唱空房价的行列，成为最新一家预测房价下跌的机构。
该公司模型显示，悉尼和墨尔本的房价今年可能下跌高达9%。
“实地的真实情况是，悉尼和墨尔本的房地产市场正在暴跌，”SQM的Louis Christopher在接受《澳洲金融评论报》采访时直言。
目前全国房价增长勉强维持在正值区间，但唱空的专家越来越多。
投资银行摩根士丹利的分析师预测，房价可能下跌5%至10%，并将其描述为“过去40年来最大规模的价格回调之一”。
汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham则预测，2026年房价将保持平稳，随后明年全国房价将下跌3%至6%。
02
澳洲税务局出台度假屋严苛税务新规
如果屋主在圣诞节、复活节、学校假期等旺季时段，将度假屋预留作私人使用，那么房贷利息、市政税费等原本可观的费用抵扣将全部取消。
澳洲税务局（ATO）发布最新裁定：若屋主想要保留各项税务抵扣，就必须证明该房产主要用途为对外出租创收，而非个人休闲自住。这意味着私人使用时长必须严格受限，仅可在旅游淡季偶尔自住，例如少数几个周末。
全国税务与会计师协会（National Tax & Accountants’ Association）资深顾问 Robyn Jacobson 表示：“以往操作不规范的屋主，这次将会面临巨大冲击。”
澳洲税务局去年年底发布指导草案，并经过意见征询后，于上周正式敲定最终裁定。
澳洲公共会计师协会（Institute of Public Accountants）高级税务顾问 Tony Greco 称，针对兼做短租的度假屋，税务局维持了四十年之久的征管规则就此改写。
旧规规定：只要屋主确实积极对外招租，即便房屋最终未能租出，房屋对外招租的整个时段内产生的各项开支，均可申报税务抵扣。
Robyn Jacobson 说道：“此前不少人刻意模糊自住与出租的界限，甚至做法明目张胆。新规能够规范市场，让合规经营的屋主拥有公平的竞争环境。”
按照新规则，凡是在旅游旺季预留自住、或是刻意回绝大部分租房申请的度假屋，屋主将无法再抵扣房贷利息、市政税费、水费、保险费、物业管理费以及基建修缮支出。
仅房屋招租广告费、租客退房后的清洁费、预订服务费及中介佣金，仍可正常申报抵扣。
澳洲税务局将从2026-27 财年开始，按照这套新标准审核报税资料。
Tony Greco 认为，政策转变可能会促使部分屋主出售度假屋。“持有房产的现金流成本压力会大幅增加，不少屋主发现无法再像以往那样自住兼套利，最终会选择卖房，届时市场上的待售房源或将进一步增多。”
毕马威（KPMG）数据显示，澳洲约有 25 万套住宅用作短租或度假民宿，占全国住宅总量的 2%。其中大量度假屋采用负扣税模式，屋主借此享受税务减免。
澳洲税务局此次调整的核心判定标准为：房产若要申报费用抵扣，主要用途必须是对外出租，而非私人度假居所。
新规并未单纯按照时长界定 “主要用途”，而是提出不同时段权重有别。
Tony Greco 解释：“简单来说，新规同时考量量化时长与实际使用性质两大因素。”
税务局裁定文件写明：“若一套度假屋全年挂牌出租时长过半，但在旅游热门时段（如学校假期、公共假期、旺季）全程或大部分时间关闭出租、改为自用，则可认定该房产全年主要用途并非赚取应税收入。”
除学校假期、圣诞节、复活节等全民通用旺季外，税务局指出，房源所处地段不同，旺季时段也存在差异。
澳洲税务局举例说明：滨海、度假区房源的需求高峰集中在夏季；滑雪场周边房源旺季则在冬季；而位于首府城市中央商务区的度假屋，客流高峰往往伴随体育赛事、节庆活动等大型活动出现。
03
澳首府租金十年间每周暴涨$500
工党决定逐步取消一项让纳税人数十亿资金流入投资者腰包的制度，这一步走对了。
在这套体系下，住房早已不是基本需求，而沦为一种资产类别。
你或许已经注意到，房产游说团体正在大发雷霆。
这几乎可以用来对表。每当有人提议削减投资者税收优惠，同样的论调就会铺天盖地涌来：租金将暴涨，投资者将逃离，市场将崩盘，租户将受苦。
可问题在于：在房产游说团体所捍卫的现行制度下，租户早已苦不堪言。
如果这些税收优惠真能压低租金，那么全澳各地的租户恐怕有话要说。
过去十年间，独栋房屋的租金价格已经爆炸式增长。全国范围内，每周房租比十年前多出约450澳元；首府城市的涨幅更为惨烈，高达500澳元。
对许多家庭而言，这意味着每年要额外掏出25,000澳元。
这就是房产游说团体拼命想维系的系统：纳税人数十亿资金流入那些制造亏损、追逐短期收益的投资者腰包；住房不再被视为居所，而更像一种资产类别；投资者被鼓励涌入市场，出价压过普通购房者，再以越来越高的租金维持这场游戏。
现在，他们竟指望我们相信这一切有助于租户。
对任何在澳洲租过房的人来说，这都是对智商的侮辱。
身处这场住房危机的人们再清楚不过这套制度是怎么运作的——因为他们就是亲历者。
他们年复一年承受无休止的涨租；因为每周多付80或100澳元就消化不了，被迫搬迁；因为房东随时可能套现出售，生活始终漂泊不定。
而当他们试图自己买房时，会发现竞争对手是一群靠纳税人慷慨补贴的投资者。
房产游说团体把投资者描绘成无私的公共服务者，仿佛纯粹出于好心提供住房。
但现实是，许多人追逐的不过是税收优惠催生的资本增值，本质就是奖励投机。
如果这种模式真能提供可负担的住房，那么澳洲的租金理应是发达国家中最便宜的。
然而现实恰恰相反，我们正经历记忆中最严重的住房危机。
多年来的租金飙升，部分根源就在于投资者税收优惠一直在助长危机。认为解决方案是加倍押注同一种做法，这荒谬透顶。
正因如此，政府逐步取消这些只会加剧住房不公的优惠，是完全正确的。
这场恐慌运动之所以如此不诚实，还有一个原因：已经拥有房产的投资者其实可以保留他们的优惠。
令许多住房倡导者感到沮丧的是，负扣税改革将沿用旧有安排。
因此，当房地产行业的某些声音开始炒作租金上涨——哪怕改革根本不适用于他们——租户应该看清本质：这不过是披着经济分析外衣的牟取暴利。
借改革之名抬高租金，没有任何借口，毫无任何借口。
如果房东执意推高租金，那不是政府逼迫，而是一种投机算计——一边从租户身上榨取暴利，一边把责任推给别人。
房产游说团体完全有权对未来的纳税人补贴被逐步取消感到不满，但他们无权就改革内容误导公众。
而且，如果该游说团体真如他们突然声称的那样关心租户，那么有一个简单的解决办法：告诉房东没有理由涨租。
更进一步，加入呼吁加强租户保护、限制过度涨租的阵营。
但这就需要承认一件游说团体从不愿公开承认的事：现行制度连同其巨额租金上涨，正完全按设计运行——只不过，它从来就不是为租户服务的。
04
悉尼多地房价恐长期停滞，Zetland和Rhodes上榜
拟议的投资者税改一旦落地，买家需求恐大幅萎缩，全澳30个房地产市场面临价格长期停滞的风险。
在这份风险名单中，昆州占据了大半壁江山，首当其冲的是布里斯班Thorneside的公寓市场。
该地公寓中位价为75万澳元，租金收益率为4%，29%的房产用于出租。
短短三个月内，当地在售房源激增55%，平均成交周期也延长了16天。
其他被列入风险名单的昆州市场还包括Kilcoy独立屋、Cooloola独立屋、Inala公寓、Hermit Park独立屋、Redcliffe公寓、Pialba独立屋、Urangan独立屋、Buddina公寓以及Golden Beach公寓。
在西澳，Busselton East独立屋市场面临的风险最大，紧随其后的是Spearwood、Dianella South、Bentley-Wilson-St James、Hamilton Hill、Beckenham-Kenwick-Langford、Denmark、Girrawheen、Balcatta-Hamersley以及Parkwood-Ferndale-Lynwood。
根据FoundIt的分析，新州风险最高的市场则包括Tuncurry独立屋、Blacktown North公寓、Urunga独立屋、Warilla公寓、St Georges Basin独立屋、Corrimal公寓、Forster独立屋、Batemans Bay独立屋、Wollongong East公寓和Nambucca Heads独立屋。
今年5月发布的联邦预算案提议，从2027年7月1日起限制投资二手房时的负扣税优惠，同时降低资本利得税（CGT）减免。
政府将此政策包装为一项十年计划，声称可帮助约7.5万名额外首次购房者入市。
然而，FoundIt研究主管Kent Lardner表示，这些变化对投资者持有的存量房产可能产生极不均衡的冲击。
该分析筛选了房屋中位价在65万至100万澳元之间、收益率低于4.5%且租赁房产占比较高的市场——在这些地区，投资者需求一直扮演着支撑市场的关键角色。
“这些都是投资者出价发挥实质性作用的市场，而贷款限制措施恰恰会对这些市场产生最严重的冲击。”Lardner表示。
报告还发现，大多数入围市场的房价对于普通首次购房者来说已经过高，许多市场的房价是当地收入的七倍甚至更高。
这意味着，一旦投资者退出市场，自主业主难以轻易填补这一空缺。
事实上，贷款机构已开始做出反应。
Macquarie和西太平洋银行（Westpac）在预算案公布后已着手重新评估投资者的借贷能力。
贷款经纪人反映，借贷额度被削减了约20%，悉尼一笔预审批贷款据称一夜之间从80万澳元腰斩至50万澳元。
Lardner指出，最终结果不会是楼市崩盘，而是风险市场的房价长期停滞。
“基本情境是，在依赖投资者的地区，房价将陷入长期停滞，而非顺畅地完成从投资者到自住业主的交接。”
InvestorKit高级研究分析师Junge Ma则补充道，投资者借贷能力削减影响最大的城区，未必是整体投资者比例最高的市场，反而更可能是多重风险因素叠加的市场。
“租金收益较强的可负担投资市场或许更具韧性，因为一旦市场走软，首次购房者和自主业主可以部分替代投资者需求。”她表示。
“同样，许多高端独立屋市场仍以自主业主为主，受投资者贷款政策变化的直接影响也相对较小。”
Junge Ma强调，最大的风险似乎集中在高密度公寓市场——那里高杠杆投资者是关键需求来源，租金收益提供的缓冲空间有限，供应面带来的长期价值保护也较弱。
根据InvestorKit的分析，新州Waterloo面临的风险最高，原因在于当地投资者占比高，且高端公寓市场供应高度集中。
新州的Zetland和Rhodes同样被列为易受影响区域，其次是维州的Docklands、Southbank和Melbourne city，以及昆州的Newstead、Fortitude Valley、Teneriffe和Broadbeach。
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