澳洲税改时代，什么样的资产更受投资者青睐？
澳洲预算案提出取消现有资本利得税（CGT）50%优惠，并将负扣税（Negative Gearing）限制于新建住宅后，市场一度担忧投资者将大规模撤离房地产市场。
然而，从近期市场数据和贷款broker的反馈来看，投资者并没有离场，而是在重新调整投资策略。
Westpac预测，如果税改最终落地，短期内投资房需求可能短期下降，不过，这并不意味着资金正在退出市场。
最新调查指出，成熟投资者依然积极寻找投资机会，只是开始更加重视税务效率、现金流表现以及风险控制。
过去十多年，许多澳洲投资者习惯于依赖负扣税和资本增值逻辑：买入房产 → 承受短期亏损 → 享受税务抵扣 → 等待房价上涨获利。
但随着负扣税和CGT优惠面临改革，这套投资逻辑正在发生变化。
市场上出现几个明显趋势：商业地产咨询量增加
SMSF（自管养老金基金）投资需求上升
固定收益类产品受到更多关注
投资者更加重视现金流而非单纯资本增值
“投资者并没有离开市场，他们只是重新给风险定价。”这句话或许最准确地描述了当前市场的变化。
事实上，在高利率环境下，现金流的重要性已经远远超过过去。
如果一项投资无法持续产生稳定收益，仅依靠未来增值来支撑投资逻辑，那么在新的税务环境下，其吸引力正在下降。
对于投资者而言，未来几年可能不再是“买什么都会涨”的时代，而是“谁能持续创造现金流，谁就更具竞争力”的时代。
对于我们关注的固定收益市场来说，这种变化反而创造了新的机会。
其中，First Mortgage Funds（一级按揭贷款债权基金）正逐渐受到越来越多投资者关注，原因主要体现在两个方面：第一，税务改革影响有限。
由于收益主要来自贷款利息收入，而非资产买卖产生的资本利得，因此并不依赖CGT优惠政策。即使未来资本利得税制度发生变化，其核心收益模式依然保持稳定。
第二，更符合当前市场对现金流和风险控制的需求。
优质的First Mortgage Funds通常具备以下特点：• 定期现金收益分配
• 投资期限和退出机制相对灵活
• 以房地产作为实体抵押物
• 持有一级抵押权（First Mortgage）
• 投资组合分散，降低单一项目风险
• 收益来源明确，受市场波动影响相对较小
当市场从“追求增值”逐渐转向“追求现金流”时，这类以稳定收益为核心的资产类别，正在成为越来越多投资者资产配置中的重要组成部分。
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