澳洲稅改時代，什麼樣的資產更受投資者青睞？
澳洲預算案提出取消現有資本利得稅（CGT）50%優惠，並將負扣稅（Negative Gearing）限制于新建住宅后，市場一度擔憂投資者將大規模撤離房地產市場。
然而，從近期市場數據和貸款broker的反饋來看，投資者並沒有離場，而是在重新調整投資策略。
Westpac預測，如果稅改最終落地，短期內投資房需求可能短期下降，不過，這並不意味著資金正在退出市場。
最新調查指出，成熟投資者依然積極尋找投資機會，只是開始更加重視稅務效率、現金流表現以及風險控制。
過去十多年，許多澳洲投資者習慣於依賴負扣稅和資本增值邏輯：買入房產 → 承受短期虧損 → 享受稅務抵扣 → 等待房價上漲獲利。
但隨著負扣稅和CGT優惠面臨改革，這套投資邏輯正在發生變化。
市場上出現幾個明顯趨勢：商業地產諮詢量增加
SMSF（自管養老金基金）投資需求上升
固定收益類產品受到更多關注
投資者更加重視現金流而非單純資本增值
「投資者並沒有離開市場，他們只是重新給風險定價。」這句話或許最準確地描述了當前市場的變化。
事實上，在高利率環境下，現金流的重要性已經遠遠超過過去。
如果一項投資無法持續產生穩定收益，僅依靠未來增值來支撐投資邏輯，那麼在新的稅務環境下，其吸引力正在下降。
對於投資者而言，未來幾年可能不再是「買什麼都會漲」的時代，而是「誰能持續創造現金流，誰就更具競爭力」的時代。
對於我們關注的固定收益市場來說，這種變化反而創造了新的機會。
其中，First Mortgage Funds（一級按揭貸款債權基金）正逐漸受到越來越多投資者關注，原因主要體現在兩個方面：第一，稅務改革影響有限。
由於收益主要來自貸款利息收入，而非資產買賣產生的資本利得，因此並不依賴CGT優惠政策。即使未來資本利得稅制度發生變化，其核心收益模式依然保持穩定。
第二，更符合當前市場對現金流和風險控制的需求。
優質的First Mortgage Funds通常具備以下特點：• 定期現金收益分配
• 投資期限和退出機制相對靈活
• 以房地產作為實體抵押物
• 持有一級抵押權（First Mortgage）
• 投資組合分散，降低單一項目風險
• 收益來源明確，受市場波動影響相對較小
當市場從「追求增值」逐漸轉向「追求現金流」時，這類以穩定收益為核心的資產類別，正在成為越來越多投資者資產配置中的重要組成部分。
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