——前言——
澳洲高端零售市场，可能正在迎来一轮新的品牌更替窗口。6月下旬，Colliers发布研究后，澳洲商业地产媒体跟进指出：中国新一代高端品牌正借国潮与消费代际更替加速崛起，而澳洲凭借成熟的奢侈品零售基础、稳定的高消费人群和庞大的华人客群，有望成为这些品牌下一阶段全球扩张的重要落脚点。
这不是说中国奢侈品牌已经大规模进入澳洲，而是市场正在出现一个越来越清晰的趋势判断。与此同时，澳洲高端零售物业基本面并不弱。CBRE今年2月发布的数据显示，澳洲CBD零售空置率在2025年下半年已收紧至10.4%，其中悉尼CBD仅4.3%，墨尔本CBD为6.5%，说明核心商圈本身就具备承接新品牌的土壤。
01
中国高端品牌集体出海，占据悉尼墨尔本大量商圈！
未来几年，澳洲高端零售街区里，出现更多中国高端品牌的可能性正在上升。高力国际最新白皮书认为，中国奢侈品消费正在从单纯追逐欧洲老牌，转向更重视文化认同、工艺传承和品牌故事，这也让一批诞生于北京、上海等城市的本土高端品牌，开始具备向海外扩张的底气。
这股变化背后，最关键的推手还是年轻消费者。Bain预计，到2030年，Z世代将贡献约25%至30%的奢侈品消费，千禧一代将贡献约50%至55%，合计占比将达到75%至85%。这意味着，未来奢侈品市场的话语权，会越来越掌握在更看重审美表达、文化共鸣和品牌真实感的年轻人手里，而不是只迷信传统欧洲标签的旧逻辑。
从品牌案例看，这种趋势已经不是概念。高力国际点名提到的品牌包括老铺黄金、Qeelin、ICICLE、观夏和上下等。其中，老铺黄金已经在新加坡滨海湾金沙开出门店；Qeelin官网的门店网络也已覆盖亚洲、欧洲、中东、北美和大洋洲。也就是说，部分中国高端品牌已经不再满足于本土市场，而是在试探甚至加快国际化落地。
对澳洲来说，这恰好踩在了一个合适的时间点上。悉尼Westfield Sydney在2025年新增了约6000平方米奢侈品零售空间；Chadstone官方称其为澳洲最大的零售目的地，并聚集了60多个国际奢侈品牌；Collins Street也一直以墨尔本高端零售核心带自居。成熟的高端零售载体、稳定的高消费客群，加上对亚洲品牌更高的接受度，都让澳洲成为中国高端品牌出海时值得考虑的落点。
所以，真正值得关注的不只是中国品牌可能来澳开店，而是澳洲高端商业地产的招商逻辑可能正在被改写。未来无论是悉尼Pitt Street Mall，还是墨尔本Collins Street、Chadstone这类核心商圈，面对的潜在租户池都可能不再只由欧洲奢侈品牌主导，中国高端品牌也有机会成为下一批被重点争取的新面孔。
02
无人竞拍，价格下跌，布里斯班清盘率创下4年新低！
布里斯班楼市眼下确实进入了近几年少见的降温期。最新媒体梳理显示，联邦预算案后的一个月内，布里斯班独栋房屋要价下跌1.1%，降至约130万澳元，公寓要价也回落近2%；与此同时，布里斯班地方政府辖区5月至6月的成交量骤降31.9%。而到6月末，布里斯班拍卖清盘率已进一步回落到约31%，明显低于一年前的56.8%，市场热度已跌到自2020年中期以来的低位。
比价格更直观的，是现场气氛真的冷下来了。媒体援引一线中介说，最近部分拍卖会甚至出现零注册竞拍者，开放看房人数较年初大跌，尤其是需要翻修的房子更难吸引买家。过去那种一开门就排队、买家抢着出价的场面，正在快速消失，取而代之的是更慢、更谨慎、也更讲条件的谈判节奏。
这轮降温的核心，并不一定是布里斯班基本面突然变差，而更像是信心先退了一步。REIQ最新文章就直言，围绕投资房税制改革的争议虽然尚未完全落定，但市场反应已经很快：卖家开始犹豫，买家更加谨慎，投资者热度明显退潮，整个昆州市场都进入了一种先看一看再说的状态。再叠加利率压力和全球经济不确定性，观望情绪就更浓了。
但换个角度看，这恰恰是首次购房者过去几年一直在等的窗口期。房源选择比前几年更多，卖家心理价位开始松动，明码标价和降价通知也更常见，买方终于重新拿回一部分议价权。市场不再是看中了就得马上抢，而是逐渐回到可以比较、可以谈价、可以做尽调的状态，这对预算有限的自住买家尤其重要。
更关键的是，降温不等于长期转空。PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo预计，未来12个月布里斯班独栋房中位价仍有望上涨8%至10%，公寓中位价有望上涨16%至18%；澳洲房地产较温和的最新展望也认为，布里斯班房价2026年仍可能上涨约5%，2027年再涨约6%。也就是说，短期是情绪回撤，中长期支撑仍然在，机构分歧更多体现在涨多快，而不是会不会彻底转弱。
所以，眼下的布里斯班更像是在高位换气，而不是趋势性失速。对于已经准备好首付、贷款资格也差不多到位的首次购房者来说，现在最大的价值，不是赌房价会不会再跌一点，而是趁竞争减弱、谈判空间回来的时候，把预算、区域和房屋质量一次看清楚。因为一旦政策预期和市场情绪重新稳定，这种买方重新掌握主动的窗口，很可能不会持续太久。
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