澳洲地产行业传出重磅消息！大批资金正在涌入澳洲大型零售地产！悉尼租金六年上涨31%，又一个被低估的版块出现，十年年均回报12.8%
———前言———
在写字楼仍受空置率和混合办公影响、部分传统购物中心面对消费放缓之际，澳洲大型零售地产正成为商业地产市场中表现最强的板块之一。这类物业主要包括家居、建材、汽车用品、宠物用品和健身门店。
根据CBRE《澳洲大型零售地产展望2026》，过去10年，澳洲大型零售地产年均总投资回报率达到12.8%，全澳空置率降至2.8%。CBRE预计，在租金和收入增长支撑下，未来至2030年前后的年均总回报仍可能接近11%。不过，这属于行业预测，并不代表所有物业都能获得相同收益。
十年年均回报12.8%，靠的不只是租金
CBRE数据显示，大型零售地产过去十年的投资表现以悉尼最强，布里斯班、阿德莱德、墨尔本和珀斯随后。过去被视为受可选消费影响较大的“大卖场”物业，如今正在转变为投资者更加重视的稳定收益资产。需要区分的是，12.8%属于总投资回报，包括租金收入、租金增长和资产价值变化，并不等于业主每年直接收到12.8%的租金。
目前，全国大型零售物业平均资本化率约为6.1%。CBRE报告预计，2026年较高债券收益率和经济不确定性可能令资本化率短暂走高，但到2028年仍可能较2025年收紧约10个基点。这类物业的另一项优势，是租户搬迁成本较高。家具、五金、健身和汽车用品门店往往需要数千平方米空间、货车装卸区和大量停车位，很难在附近迅速找到替代物业。
CBRE预计，未来几年行业租金年增幅可能维持在5%左右，未来回报将更多依靠租金和现金收入，而不是单纯等待资产价格上涨。
悉尼商业租金多年上涨，供应不足是推力
自2020年以来，澳洲大型零售物业租金累计上涨21%，悉尼涨幅达到31%。与此同时，全澳空置率降至2.8%，约72%的大型零售中心空置率低于2%，成熟项目中可以立即出租的大面积商铺越来越少。悉尼租金上涨并不只是因为消费者购买了更多家具和建材，更重要的是合适土地难以增加。大型零售项目需要宽阔临街面、停车场、装卸空间和便利道路连接，还必须符合地方规划。
靠近人口密集区、同时满足这些条件的土地已经十分有限。CBRE指出，2025年澳洲大型零售新增供应降至十年最低水平。2026年虽然预计有所恢复，但不少项目仍停留在审批阶段，高建筑成本和融资利率可能继续导致项目延期。全国人均大型零售可出租面积只有0.22平方米，约为美国的三分之一；悉尼仅为0.17平方米，堪培拉、区域新州、区域昆州和区域维州也存在明显供应缺口。
租户多元，实体门店仍有优势
大型零售地产过去高度依赖家具、家电和五金品牌，如今宠物用品、健身、娱乐和餐饮租户正在增加。CBRE统计，行业前20大租户合计拥有超过3250家门店；按占用面积计算，家具约占33%，五金和园艺占19%，电器占12%，家居用品占11%。从门店数量看，Bunnings排名第一，Repco和Supercheap Auto紧随其后，Petstock和Petbarn也进入前五。
CBRE最新行业分析认为，大型零售正在从传统家居卖场，转向便利、健康、宠物和生活方式消费。电商也没有完全取代实体门店。澳洲网络零售目前约占全部零售额的14.7%，而家具、园艺、五金和家居用品通常需要消费者现场查看尺寸、材质和颜色，并涉及运输、安装、退换货和即时提货。大型门店还可以兼作展示中心、仓储节点和网络订单提货点，线上与线下更多是互补关系。
实际交易显示版块依旧有需求
大型零售资产受到追捧，也反映在近期交易中。2026年1月，BWP Trust以8602.5万澳元出售Chadstone Homeplus Homemaker Centre，成交价较2025年底估值高出1.1%。根据BWP官方交易公告，该项目自2024年收购以来实现15.21%的内部收益率，出售前还将Bunnings租约延长至2030年。
2026年2月，Charter Hall旗下基金又以合计3.6亿澳元收购Bonnyrigg Plaza，Morayfield Supercentre，Summerhill Shopping Centre三项资产。根据Charter Hall官方公告，该组合首年预测收益率为5.74%，出租率达到100%，主要租户包括Coles、Woolworths、ALDI、Kmart和Big W。
这些交易说明，资本看中的不只是消费复苏，也包括全国性租户、较长租约、有限新增供应和稳定现金流。不过，高成交价并不代表所有大型零售物业都同样优质，租户经营状况、租约期限和位置仍决定长期表现。
停车场和土地提供第二重价值1
大型零售项目最容易被忽视的价值，往往不是现有建筑，而是大面积土地。部分利用率较低的停车区域，在获得规划批准后，可以建设麦当劳、肯德基或Guzman y Gomez等独立餐饮门店，增加租金来源并提高整体估值。Charter Hall收购的三项零售资产平均土地覆盖率只有约35%。
这些大面积土地实际上为重新招商、增加收入和未来开发提供了空间。以Morayfield Supercentre为例，项目可出租面积约2.93万平方米，并拥有750个停车位。但停车场并不是想开发就能开发。业主仍需满足停车位数量、交通安全、出入口、基础设施和地方规划要求。各州对大型零售用途的规定也不同，因此真正重要的不是土地面积有多大，而是规划弹性和开发方案能否落地。
——结语——
澳洲大型零售地产正从过去相对边缘的商业资产，转变为机构和私人资本更加重视的稳定收益类别。这一行业占全国零售楼面面积超过35%，截至2025年6月的年度销售额约为1050亿澳元，占澳洲零售销售额约四分之一。过去十年年均总回报12.8%、全澳空置率2.8%、悉尼租金六年上涨31%，说明这个板块仍具有较强基本面。
但利率、消费变化、租户经营、规划限制和建设成本，仍可能影响未来表现。大型零售地产真正的吸引力，是稳定租金、稀缺实体空间和土地再开发潜力的结合。投资者需要关注的，也不只是项目里有没有知名品牌，而是租户质量、租约期限、租金调整机制、周边人口以及土地未来能否创造新的收入。
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