澳洲地产行业反洗钱新规已经生效，7月29日为登记期限
文 / 房小二
从2026年7月1日起，房地产代理、买家代理、部分开发商、律师、过户师和会计师等行业，已被纳入澳洲反洗钱和反恐融资监管范围。符合条件的企业必须在7月29日前，向澳大利亚交易报告和分析中心AUSTRAC办理登记。
需要注意的是，7月29日只是办理登记的截止日期，企业的合规责任已经从7月1日开始。受监管企业目前应当已经制定反洗钱和反恐融资计划、任命合规负责人、培训员工，并建立客户审查、可疑事项报告和资料保存制度。
新规主要覆盖为客户促成房地产买卖或产权转让的地产代理和买家代理。开发商或其他企业如果直接销售楼花、土地分割项目以及“土地加住宅”套餐，没有聘请独立地产代理处理销售，也可能被纳入监管。律师和过户师协助安排或执行房地产交易时，则可能按照专业服务类别受到监管。
对于地产企业来说，这意味着在接受客户并提供相关服务前，需要进行客户尽职调查，确认客户身份，了解交易性质和目的。如果客户通过公司、合伙企业或信托持有物业，还需要识别最终拥有或控制该实体的实际受益人。按照AUSTRAC的定义，实际受益人一般包括最终拥有客户25%或以上权益，或者通过其他方式控制客户的个人。
买家和卖家今后可能会被要求提供更多身份证明、公司资料、信托契约、代理授权以及实际受益人信息。普通交易不一定都需要证明全部资金或财富来源；相关核查采取风险为本的方式，在交易金额异常庞大、结构复杂、缺乏明显经济目的，或者客户风险较高时，企业可能进一步要求说明首付款或购房资金如何取得。
AUSTRAC列出的房地产行业风险因素包括：客户代他人购买或出售物业、复杂的公司或信托结构、远程交易、与高风险司法管辖区有关的交易，以及涉及政治公众人物的交易。非居民买家本身并不代表交易存在问题，但由于交易可能缺乏面对面接触，并涉及不同国家的身份和公司资料，地产机构需要进行相应的风险评估。
此次新规中的“登记”对应AUSTRAC使用的“enrolment”。房地产代理、律师、会计师和过户师通常只需要完成这一登记程序。法律所称的额外“注册”，主要适用于汇款和部分虚拟资产服务商，地产企业一般不需要另外申请。
AUSTRAC数据显示，截至7月9日，已有15,320家房地产相关企业完成登记；同期完成登记的还包括10,250家会计及专业服务企业、5,750家律师机构和1,550家过户服务企业。
AUSTRAC表示，继续提供受监管服务却未按规定登记，可能构成违法并面临监管行动。监管机构此前也表示，实施初期将重点关注故意拒绝登记、协助洗钱或对明显风险视而不见的企业。
从7月1日起，身份核实、实际受益人审查和可疑交易识别，已经成为澳洲房地产买卖流程的一部分。对7月1日前已经建立业务关系的客户，部分交易可以适用过渡安排；新客户和新业务则需要按照现行规则进行审查。
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