澳洲地產行業傳出重磅消息！大批資金正在湧入澳洲大型零售地產！悉尼租金六年上漲31%，又一個被低估的版塊出現，十年年均回報12.8%
———前言———
在寫字樓仍受空置率和混合辦公影響、部分傳統購物中心面對消費放緩之際，澳洲大型零售地產正成為商業地產市場中表現最強的板塊之一。這類物業主要包括家居、建材、汽車用品、寵物用品和健身門店。
根據CBRE《澳洲大型零售地產展望2026》，過去10年，澳洲大型零售地產年均總投資回報率達到12.8%，全澳空置率降至2.8%。CBRE預計，在租金和收入增長支撐下，未來至2030年前後的年均總回報仍可能接近11%。不過，這屬於行業預測，並不代表所有物業都能獲得相同收益。
十年年均回報12.8%，靠的不只是租金
CBRE數據顯示，大型零售地產過去十年的投資表現以悉尼最強，布里斯班、阿德萊德、墨爾本和珀斯隨後。過去被視為受可選消費影響較大的「大賣場」物業，如今正在轉變為投資者更加重視的穩定收益資產。需要區分的是，12.8%屬於總投資回報，包括租金收入、租金增長和資產價值變化，並不等於業主每年直接收到12.8%的租金。
目前，全國大型零售物業平均資本化率約為6.1%。CBRE報告預計，2026年較高債券收益率和經濟不確定性可能令資本化率短暫走高，但到2028年仍可能較2025年收緊約10個基點。這類物業的另一項優勢，是租戶搬遷成本較高。傢具、五金、健身和汽車用品門店往往需要數千平方米空間、貨車裝卸區和大量停車位，很難在附近迅速找到替代物業。
CBRE預計，未來幾年行業租金年增幅可能維持在5%左右，未來回報將更多依靠租金和現金收入，而不是單純等待資產價格上漲。
悉尼商業租金多年上漲，供應不足是推力
自2020年以來，澳洲大型零售物業租金累計上漲21%，悉尼漲幅達到31%。與此同時，全澳空置率降至2.8%，約72%的大型零售中心空置率低於2%，成熟項目中可以立即出租的大面積商鋪越來越少。悉尼租金上漲並不只是因為消費者購買了更多傢具和建材，更重要的是合適土地難以增加。大型零售項目需要寬闊臨街面、停車場、裝卸空間和便利道路連接，還必須符合地方規劃。
靠近人口密集區、同時滿足這些條件的土地已經十分有限。CBRE指出，2025年澳洲大型零售新增供應降至十年最低水平。2026年雖然預計有所恢復，但不少項目仍停留在審批階段，高建築成本和融資利率可能繼續導致項目延期。全國人均大型零售可出租面積只有0.22平方米，約為美國的三分之一；悉尼僅為0.17平方米，堪培拉、區域新州、區域昆州和區域維州也存在明顯供應缺口。
租戶多元，實體門店仍有優勢
大型零售地產過去高度依賴傢具、家電和五金品牌，如今寵物用品、健身、娛樂和餐飲租戶正在增加。CBRE統計，行業前20大租戶合計擁有超過3250家門店；按佔用面積計算，傢具約佔33%，五金和園藝佔19%，電器佔12%，家居用品佔11%。從門店數量看，Bunnings排名第一，Repco和Supercheap Auto緊隨其後，Petstock和Petbarn也進入前五。
CBRE最新行業分析認為，大型零售正在從傳統家居賣場，轉向便利、健康、寵物和生活方式消費。電商也沒有完全取代實體門店。澳洲網路零售目前約佔全部零售額的14.7%，而傢具、園藝、五金和家居用品通常需要消費者現場查看尺寸、材質和顏色，並涉及運輸、安裝、退換貨和即時提貨。大型門店還可以兼作展示中心、倉儲節點和網路訂單提貨點，線上與線下更多是互補關係。
實際交易顯示版塊依舊有需求
大型零售資產受到追捧，也反映在近期交易中。2026年1月，BWP Trust以8602.5萬澳元出售Chadstone Homeplus Homemaker Centre，成交價較2025年底估值高出1.1%。根據BWP官方交易公告，該項目自2024年收購以來實現15.21%的內部收益率，出售前還將Bunnings租約延長至2030年。
2026年2月，Charter Hall旗下基金又以合計3.6億澳元收購Bonnyrigg Plaza，Morayfield Supercentre，Summerhill Shopping Centre三項資產。根據Charter Hall官方公告，該組合首年預測收益率為5.74%，出租率達到100%，主要租戶包括Coles、Woolworths、ALDI、Kmart和Big W。
這些交易說明，資本看中的不只是消費復甦，也包括全國性租戶、較長租約、有限新增供應和穩定現金流。不過，高成交價並不代表所有大型零售物業都同樣優質，租戶經營狀況、租約期限和位置仍決定長期表現。
停車場和土地提供第二重價值1
大型零售項目最容易被忽視的價值，往往不是現有建築，而是大面積土地。部分利用率較低的停車區域，在獲得規劃批准后，可以建設麥當勞、肯德基或Guzman y Gomez等獨立餐飲門店，增加租金來源並提高整體估值。Charter Hall收購的三項零售資產平均土地覆蓋率只有約35%。
這些大面積土地實際上為重新招商、增加收入和未來開發提供了空間。以Morayfield Supercentre為例，項目可出租面積約2.93萬平方米，並擁有750個停車位。但停車場並不是想開發就能開發。業主仍需滿足停車位數量、交通安全、出入口、基礎設施和地方規劃要求。各州對大型零售用途的規定也不同，因此真正重要的不是土地面積有多大，而是規劃彈性和開發方案能否落地。
——結語——
澳洲大型零售地產正從過去相對邊緣的商業資產，轉變為機構和私人資本更加重視的穩定收益類別。這一行業佔全國零售樓面面積超過35%，截至2025年6月的年度銷售額約為1050億澳元，佔澳洲零售銷售額約四分之一。過去十年年均總回報12.8%、全澳空置率2.8%、悉尼租金六年上漲31%，說明這個板塊仍具有較強基本面。
但利率、消費變化、租戶經營、規劃限制和建設成本，仍可能影響未來表現。大型零售地產真正的吸引力，是穩定租金、稀缺實體空間和土地再開發潛力的結合。投資者需要關注的，也不只是項目里有沒有知名品牌，而是租戶質量、租約期限、租金調整機制、周邊人口以及土地未來能否創造新的收入。
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