以史为鉴，墨尔本这次房价要跌多少？
看准不准
最新数据显示：澳洲房地产市场持续降温，
自本轮房价调整开始以来，悉尼和墨尔本房价均已下跌超过3.5%。
市场分析认为：在降息信号出现之前，两地房价仍可能继续走低，
这轮调整甚至可能持续超过一年。
房地产数据机构Cotality数据显示：墨尔本房价已连续下跌7个月，累计跌幅3.7%。
悉尼过去7个月中大部分时间也处于下行通道，累计下跌3.6%。
不过，由于布里斯班、珀斯和阿德莱德等中等城市房价仍保持上涨，
澳洲首府城市整体房价近三个月仅下跌1.3%。
若将偏远地区纳入统计，全国房价跌幅更只有0.7%。
回顾过去40多年，澳洲共经历过10轮全国性房地产调整。
其中7轮持续时间不足一年，3轮持续超过一年，
但没有任何一次超过两年，全澳房价最大跌幅也未超过8%。
相比之下，悉尼和墨尔本曾经历过更剧烈的调整。
2017年至2019年期间：由于监管机构收紧只付利息贷款、银行放贷趋严，
以及市场担忧负扣税政策可能调整，悉尼房价在23个月内累计下跌13%。
2022年至2023年，澳洲为遏制高通胀快速加息，
悉尼房价一年内再跌12.4%，
同期墨尔本房价也曾分别出现18个月累计下跌9.7%，
以及不足一年下跌7.9%的情况。
Cotality研究主管Gerard Burg表示：本轮悉尼和墨尔本房价下跌速度虽然快于部分历史周期，
但整体冲击仍不及2022年那轮加息带来的影响。
他说：2022年市场环境变化非常剧烈，因此房价快速下跌。
而这一次虽然市场承压，但冲击相对温和，因此跌势没有当时那么猛烈。
不过Burg认为，这轮调整持续时间可能会比市场此前预期更长。
他说：决定房价何时止跌的关键，仍然是澳洲央行何时释放降息信号。
但考虑到央行对未来通胀走势的判断，
目前来看，最早也要到明年年中，房地产市场才可能迎来转折。
他同时指出：如果越来越多计划卖房的业主选择撤回房源，
市场供应减少，也可能帮助房价提前企稳。
反之，如果失业率上升，
部分业主被迫出售房产，则市场可能进一步走弱。
不过，目前大多数业主仍拥有较高的房屋净值，
因此被迫抛售的风险相对有限。
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee也认为：房地产市场短期内仍将维持疲软。
她表示：目前买家明显更加谨慎，从开放看房的人流就能看出需求有所放缓。
真正能够扭转市场走势的催化剂，仍然是降息。
不过，她认为房价出现大幅下跌的可能性不高。
Conisbee指出：人口持续增长、新房建设成本居高不下，
以及不少业主不愿低价挂牌出售，都将为房价提供支撑。
她还提到：上周末悉尼和墨尔本的拍卖清空率重新回升至50%以上，
而三周前悉尼一度跌至47%。
她表示：目前还无法判断这一回升是市场开始企稳，还是一次短暂反弹，
但整体来看，房地产市场距离真正复苏仍有一段距离。
对于有购房计划的人来说，她认为当前反而是较好的入市时机。
Conisbee表示：市场交易较为冷清，买家拥有更多议价空间，
也有更充裕的时间挑选合适的房源。
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