“7连跌”！！历史数据显示，墨尔本房价还要跌多久？
澳洲房市正在经历新一轮调整。
根据最新数据显示，自本轮房价下跌开始以来，悉尼和墨尔本住宅价值已经累计下降超过3.5%。
虽然目前跌幅还没有达到2022年那轮快速调整的程度，但多位专家认为，如果澳洲利率没有明显下降，这轮市场低迷可能还会持续一段时间。
对于正在观望买房的家庭来说，最大的问题是：现在是不是接近底部？还是应该继续等待？
从过去几十年的房市周期中，或许可以找到一些答案。
根据房地产数据机构Cotality的数据，在过去40多年里，澳洲全国房地产市场经历过10次明显的下跌周期。
其中7次持续时间不到一年，3次持续时间超过一年，但最长没有超过两年。在这些周期中，全国住宅价值最大跌幅不到8%。
不过，不同城市之间差异非常明显，尤其是悉尼和墨尔本。
目前，墨尔本房价已经连续7个月下降，累计跌幅约3.7%；悉尼也经历了大约7个月的调整，累计下降约3.6%。
由于布里斯班、珀斯和阿德莱德等城市在利率上涨后仍保持增长，因此澳洲主要首府城市整体跌幅相对有限。
过去三个月，主要城市住宅价值下降约1.3%，包括区域市场在内，全国整体下降约0.7%。
历史上，悉尼经历过几次较明显的房价调整。
其中最严重的一次发生在2017年至2019年。
当时，银行监管机构收紧贷款政策，银行开始更加谨慎，同时市场担心负扣税政策可能改变。在23个月时间里，悉尼住宅价值累计下降约13%。
另一轮大幅调整发生在2022年至2023年。当时澳洲央行为了控制通胀，快速提高现金利率。
此前市场曾预计低利率环境会持续多年，但随后连续加息大幅降低了购房者的贷款能力。
这一轮调整中，悉尼房价在12个月内下降约12.4%，墨尔本也出现明显下跌。
那么，这一次会不会复制2022年的大跌？
Cotality研究负责人Gerard Burg表示，目前悉尼和墨尔本房价下降速度比一些历史周期更快，但整体程度比2022年的快速下跌更加温和。
他认为，2022年的市场冲击非常剧烈，因为利率变化突然发生，购房者预算受到巨大影响。
而这一次，市场已经逐渐接受高利率可能持续，因此调整过程更加缓慢。
专家认为，未来房价走势最大的影响因素仍然是利率。如果澳洲央行开始降息，购房者的贷款能力将提高，市场信心也可能逐渐恢复。
不过，由于通胀压力仍然存在，一些专家认为，最快可能也要等到明年年中左右，市场调整才可能结束。
当然，市场也存在提前稳定的可能。
如果很多原本准备出售房屋的业主因为市场低迷而选择暂缓挂牌，市场上的房源数量减少，买家竞争可能重新增加，从而推动价格企稳。
另一方面，如果未来失业率明显上升，一些家庭被迫出售房产，市场压力可能进一步增加。
不过，目前许多澳洲房主拥有较高的房屋净值，因此出现大规模被迫出售的可能性仍然有限。
对于买家来说，现在是不是机会？
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee认为，短期内澳洲房价不会迅速恢复上涨。
目前买家的态度明显更加谨慎，从开放看房数据来看，市场活动正在减少，很多买家选择等待。
不过，她认为房价大幅持续下跌的空间有限，因为澳洲仍然存在几个支撑因素，包括人口持续增长、新房建设成本高企，以及很多房主不愿意在低价环境下出售房产。
她表示，对于真正有购房需求的人来说，目前反而是一个可以更多谈价的时期。
由于市场交易速度较慢，买家拥有更多时间了解房源，也更容易与卖家进行价格谈判。
澳洲房地产市场正在进入一个新的调整阶段。对于投资者来说，过去几年“买房必涨”的时代已经发生变化，选择城市、区域和购买时机变得更加重要。
对于自住家庭来说，房价调整并不一定意味着坏消息，市场降温往往也会带来更好的议价空间。
不过，买房最重要的不是精准预测最低点，而是判断自己的现金流是否安全，以及选择的房产是否具备长期价值。
历史证明，澳洲优质区域的房产经历周期调整后，往往仍然具有较强恢复能力。
真正的问题不是“房价会不会跌”，而是当机会出现时，你是否已经做好准备。
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