澳洲人的住房噩梦已经开始！澳洲最大城市的住房水平倒退十分严重！自住率跌至59.9%，很多家庭不是不买房，而是不敢留在悉尼
———前言———
很多澳洲年轻人或许已经意识到了，悉尼住房可负担性危机，正在重新绘制澳洲人的置业版图。最新分析显示，悉尼自住业主率已从2021年的61.1%降至2025年的59.9%，可能是上世纪50年代末以来最低水平。
相比之下，全澳自住业主率同期只从66.3%降至65.9%，降幅主要集中在悉尼和新州，说明澳洲住房自有并未全面崩塌，而是出现明显的地区分化。越来越多家庭并不是彻底放弃买房，而是开始放弃在悉尼买房。住房梦仍然存在，却正向城市远郊、昆州、西澳以及部分区域城市转移。
791亿澳元是怎么计算出来的
毕马威城市经济学家特里·罗恩斯利认为，悉尼住房自有水平已经“倒退超过半个世纪”。这里并不是说城市生活回到上世纪50年代，而是居住在自有住宅中的家庭比例，可能已跌至近70年来最低点。需要说明的是，59.9%不是新一轮人口普查得出的最终数据。
毕马威以2021年人口普查为基础，结合澳大利亚统计局住房调查、家庭数量、租赁保证金和首次置业贷款等资料，估算截至2025年6月30日的情况。这一指标统计的是家庭是否居住在自己拥有的住宅中。有人虽然在外州或偏远地区持有投资房，却继续在悉尼租房，这类租房投资者不会被计入自住业主。
59.9%反映的不是悉尼居民是否拥有任何房产，而是普通家庭能否在工作、育儿和社会关系所在的城市建立稳定生活。
房价即使回调，普通家庭依然难以进场
悉尼住房自有率下降，并不是年轻人突然不愿意买房，而是房价、收入、首付和贷款能力之间的距离越来越大。澳洲住房供应与可负担性委员会2026年报告显示，澳洲中等收入家庭储蓄20%首付平均需要11.2年；偿还一笔新住房贷款需要占用家庭收入中位数的45.9%，新签租约租金则占33.1%。悉尼还是首付储蓄时间最长的首府城市之一。
即使房价短期回落，首次置业者仍要面对高租金、生活成本、印花税和利率压力。房价下降可以减少部分贷款本金，但利率上升会提高月供，也会压低银行可批出的贷款额度。因此，市场降温并不等于住房重新变得可负担。
更深层的问题是，悉尼住房自有越来越依赖高收入、父母资助或已有房产财富。对主要依靠工资积累首付的年轻家庭来说，住房机会正从个人努力问题，逐渐变成家庭起点和代际财富问题。
住房正从悉尼向外转移
昆州自住业主率从63.9%升至64.9%，西澳从69.2%升至69.9%，维州稳定在68.7%。自2021年以来，全澳接近60万户家庭成为自住业主，高于此前四年约49万户的增量。这说明澳洲人没有整体放弃住房自有，只是购房地点正在改变。从前的远程办公、跨州迁移和相对较低的房价，为部分家庭在昆州、西澳及区域城市置业创造了条件。
不过，昆州和西澳住房自有率上升不能全部归因于悉尼人口外流，当地就业、资源产业、工资和住宅供应同样重要。更准确的结论是，住房可负担性正在与就业机会、人口迁移共同重塑澳洲住房版图。这种变化对悉尼的风险，不只是少了部分购房者。
当教师、护士、警察、建筑工人和年轻专业人士无法在工作地点附近居住，城市会面对更长通勤、基础设施压力和关键行业招工困难，最终影响人才留存和城市生产率。
在建住宅创新高，为何危机未缓解
澳洲住房供应确实出现一些积极信号。澳大利亚统计局最新建筑活动数据显示，截至2026年3月季度，全国共有243864套住宅正在建设，高于一年前的220248套。但正在建设不等于已经交付。同一季度，全国新屋开工量环比下降11.2%，其中公寓和联排住宅等其他住宅开工下降20.7%；实际竣工住宅只有43816套。
这意味着澳洲存在两种现象：建设管线中的住宅越来越多，但新项目启动和实际交付仍然不足。建筑成本、人工短缺、开发融资、审批速度和基础设施建设，都可能拖慢住宅从规划到入住的过程。因此，判断住房供应是否改善，不能只看批准或在建数量，更要看住宅何时竣工、建在哪里、售价多少，以及是否适合首次置业家庭。
悉尼真正短缺的是交通方便、总价相对可负担、适合长期居住的住房。
首次置业不能只靠降低首付
首次置业需求仍然存在，但高房价和偿债压力已令市场降温。澳大利亚统计局住房贷款数据显示，2026年3月季度首次置业自住贷款数量环比下降4.3%，新州下降4.1%；但全国数量仍比一年前高5%。低首付担保能够帮助家庭更早跨过首付门槛，却无法降低住宅总价和长期月供。如果住房供应增长缓慢，新增购买力还可能被房价吸收，真正有效的政策需要同时处理供给和需求。
除了首次置业支持，还应加快规划审批和基础设施建设，在公共交通和就业中心附近增加联排住宅、中低层公寓等中等密度住房，并提高建筑行业交付能力。随着自住业主率下降，悉尼还会有更多家庭长期租房。提高租赁稳定性和住房质量，并不是放弃住房自有目标，而是在住房自有率短期难以恢复时，减少家庭长期居住的不确定性。
——结语——
悉尼59.9%的自住业主率，不代表澳洲住房梦已经彻底消失。昆州和西澳住房自有率仍在上升，全澳自2021年以来也新增接近60万户自住家庭。真正的问题是，住房机会正在发生地理和阶层分化。拥有高收入、父母资助或已有住房资产的家庭，仍可能留在悉尼置业；主要依靠工资和储蓄的年轻家庭，则越来越容易被推向远郊、其他州或长期租赁市场。
越来越多家庭不是放弃买房，而是放弃在悉尼买房。当住房梦持续向外转移，悉尼失去的可能不仅是购房者，还包括年轻劳动力、关键行业员工和下一代家庭。这才是澳洲悉尼59.9%背后最值得警惕的城市风险。
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