真的没想到！澳洲房市最先撑不住的竟是墨尔本！澳洲住房的危机开始蔓延！墨尔本近30%在售住宅开始降价，卖家平均少卖约2.4万澳元
———前言———
进入2026年冬季，墨尔本房市的定价逻辑正在发生变化。过去不少卖家相信，只要耐心等待，总能遇到愿意接受报价的买家；如今，越来越多房源却不得不主动降价。房产追踪平台Spachus分析显示，墨尔本约有29%的在售住宅下调了最初挂牌价，明显高于悉尼约12%的比例。过去三个月，墨尔本住宅成交价中位数比最初挂牌价低约23750澳元。
买家购买力下降后，卖方的价格预期正在被迫向现实靠拢。推动这轮降价潮的，也不是某一项政策，而是高利率、持有成本、税制调整和市场信心共同作用的结果。
近3成房源降价，卖家预期松动
Spachus数据显示，墨尔本约27.5%的独立屋、28.5%的公寓以及略多于四分之一的联排别墅出现挂牌降价。报道所列相应降幅分别约为14%、12.5%和接近20%，但这些数字来自平台实时挂牌样本，并不是墨尔本官方房价指数。一套住宅从100万澳元降到90万澳元，只能说明卖方修改了广告报价，并不等于整个区域房价同步下跌10%。
因此，29%更像是一个卖方预期松动指标：越来越多房东最初设定的价格，已经高于当前买家愿意或有能力支付的水平。其他地区的单套折价金额甚至更高。Spachus统计的挂牌价与成交价中位差中，悉尼约为7万澳元、中央海岸约7.5万澳元、卧龙岗约5万澳元、Geelong约4.55万澳元。墨尔本真正突出的是降价房源覆盖面较广，而不是每套房的降价金额全澳最高。
墨尔本早已转弱，预算案只是加速
墨尔本房市并非在5月联邦预算公布后突然下跌。澳洲房产数据机构Cotality的数据显示，2026年6月全国住宅价值环比下降0.4%，为2022年12月以来最大月跌幅；墨尔本当月下降1.0%，整个6月季度下降2.6%，悉尼同期分别下降1.2%和3.2%。
这说明悉尼近期的下跌速度可能更快，但墨尔本经历横盘和疲弱的时间更长。成交量下降、挂牌库存增加后，买家拥有更多选择，不再需要仓促接受卖方报价，定价偏高的房源自然更容易延长销售周期。墨尔本还有自身压力。州际人口的流动、投资物业土地税以及不断上升的保险、维修和融资成本，都削弱了部分投资者的持有回报。
维州自2025年1月1日起，还对多数少于28天的短期住宿征收7.5%的短租税。根据维州税务局说明，主要住所短期出租等情况可以获得豁免，但用于短租经营的第二套住宅通常会受到影响。
高利率压低了买家预算
对房价影响最直接的因素，仍然是房贷成本。澳联储在2026年2月、3月和5月连续三次加息，将现金利率由3.60%推升至4.35%，6月会议则选择暂停。目前利率仍处于较高水平，下一次议息结果将在8月11日公布。利率上升后，即使家庭收入没有下降，能够从银行借到的钱也会减少。过去买家可能在拍卖中继续加价数万澳元，如今许多人已经接近银行批准的贷款上限。
需求并未完全消失，但买家的最高出价能力明显下降。最新通胀数据带来了一点缓解。6月年度消费者价格指数由5月的4.0%降至3.8%，修整均值通胀维持在3.6%，低于部分市场预期。这降低了澳联储8月再次加息的紧迫性，但通胀仍高于2%至3%的目标区间，不能据此宣布澳洲已经进入降息周期。即使利率暂时维持不变，家庭借贷能力也不会立即恢复。
养税改令投资者谨慎，但并未集体抛售
2026年联邦预算对负扣税和资本利得税作出调整，确实增加了投资者的不确定性。从2027年7月1日起，住宅负扣税原则上将限制于新建住宅；2026年5月12日前持有的投资房获得过渡保护。资本利得税的50%折扣也将改为按照通胀调整成本基础，并设置最低税率。
瑞·怀特集团根据超过6.4万场拍卖活动分析发现，预算后的九个完整星期，投资者买家由此前九周的564人降至390人，减少31%。但同期自住买家也下降24.5%，所有已识别买家减少26%，说明整个拍卖市场都在降温，并非只有投资者离场。投资者占买家的比例一度由24.3%降至20.7%，截至7月18日又回升至23.2%。
更重要的是，投资者卖家数量同期也下降约31.4%，买卖比例基本稳定，暂时没有证据证明市场出现投资者大规模抛售。
澳洲拍卖持续低迷，价格仍在平衡
挂牌降价与拍卖市场正在释放相同信号。根据Cotality最新拍卖统计，截至7月26日的一周，墨尔本举行707场拍卖，环比增加18%，但同比减少10.1%；初步清盘率降至54.6%，连续第四周处于50%中段。同期，全澳首府城市初步综合清盘率为52.4%，撤拍率达到17.4%，仍明显高于2025年11.8%的平均水平。
悉尼初步清盘率虽然回升至56.1%，但接近29.8%的计划拍卖被撤回，成功出售的房源中约63.4%在拍卖日前成交。这些数据说明，买家不是完全不买，而是不愿按照卖方原来的价格购买。部分卖家宁愿提前接受报价，也不愿承担公开流拍的风险。
当然，市场并非所有房产都能随意砍价。靠近市区、土地稀缺、户型实用的联排别墅，以及部分学区房和低总价住宅，仍可能吸引多名自住买家。供应较多、同质化明显或投资者占比较高的公寓，则更容易出现挂牌时间延长和降价。
——结语——
墨尔本近三成在售房源下调挂牌价，是房市由卖方占优转向买家拥有更多选择的重要信号，但还不能等同于市场全面崩盘。真正推动这轮降价潮的，是连续加息压低了买家的借贷能力，而部分卖方仍按照上一轮上涨周期定价。维州较高的持有成本、短租税以及联邦负扣税和资本利得税改革，又进一步削弱了投资者信心。
换句话说，税改不是唯一原因，投资者也没有突然集体逃离。核心矛盾是：今天的买家，已经无法按照昨天的价格出价。对买家而言，这是一个选择增加、议价空间扩大的市场，但优质房源仍可能存在竞争；对卖家而言，最大的风险不是适度降价，而是继续用过去的行情判断今天的市场，墨尔本房市正在进入由真实购买力决定成交价格的新阶段。
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