有投资房的澳洲注意！接下来都要做这件事！很重要
很重要
随着澳洲联邦政府今年预算案改革资本利得税（CGT）制度，
持有投资房的业主将面临一项新的重要任务：
为名下房产进行市场估值。
估值不仅关系到未来出售房产时如何计算资本利得税，
还可能影响最终税款，差额甚至可能达到数万甚至数十万澳元。
根据新政策：自2027年7月1日起，澳洲将取消现行50%的资本利得税（CGT）折扣，
改为采用通胀指数（Inflation Indexation）方式计算税基，
即根据持有期间的通胀水平调整成本基础（Cost Base）。
不过，对于2027年7月1日前已经持有的投资房，政府设置了过渡安排。
如果业主是在2027年7月1日之后出售房产，
那么截至2027年7月1日之前产生的资本增值，
仍可按照旧制度计算。享受50%的CGT折扣。
此后产生的增值，则按照新制度计算，并适用新的税务规则。
正因为如此，投资者需要确定房产在2027年7月1日当天的市场价值，
作为新旧税制的分界点。
这一规定同时适用于住宅投资物业和商业地产。
例如：一名投资者2018年以80万澳元买入一套房产，
2033年以180万澳元出售，总资本增值为100万澳元。
假设房产在2027年7月1日的市场价值为140万澳元，那么：2018年至2027年期间增值60万澳元，仍适用旧制度，可享受50%的CGT折扣；
2027年7月1日之后产生的增值，则以140万澳元为新的成本基础，并根据之后的累计通胀进行调整，再计算应纳税资本收益。
假设投资者适用47%的最高边际税率（含Medicare Levy），
最终总税额约为23.03万澳元。
如果后半段增值仍沿用旧制度计算，税额反而会略高。
不过若未来几年通胀较低，或房产较早出售，旧制度可能仍更有利，
因此最终哪种方式节税更多，需要届时具体计算。
计划采用市场估值方式的投资者，不必一定在2027年7月1日当天完成估值。
估值可以在之后进行，但最好不要拖延太久，
建议在几个月内，最长不超过一年完成。
原因在于，估值时间距离目标日期越远，
估值师需要回溯市场情况的工作量越大，收费也可能更高。
此外，由于未来可能出现大量投资者集中预约估值，
业内建议提前联系估值师，确认其届时有足够时间处理业务。
但按照现行税务要求，估值必须客观、有充分证据支持，
并能够经得起ATO审查。
ATO指出：由专业注册估值师（Registered Valuer）出具的报告，
可信度明显高于非专业人士的估值。
银行贷款估值则不能作为CGT估值使用，
因为其目的在于评估贷款风险，而非确定税务成本基础。
投资者应聘请专业估值师实地勘察房产，而不是采用仅依赖网络资料。
这一点对于商业地产尤其重要，
因为商业物业差异较大，可供参考的成交案例通常远少于住宅物业。
除估值报告外，投资者还应保存估值委托书、付款发票、估值参考成交案例、房屋照片，
以及当时的租约、租金记录和物业支出等资料，以备未来ATO核查。
另外，不要试图通过人为抬高估值来减少税负。
理论上，如果2027年7月1日的估值越高，
那么更多资本增值将被划入旧制度，部分情况下可以减少未来税款。
ATO已表示，将利用AI、高级数据分析，
以及Cotality等房地产数据库、地方政府估值资料、州政府估值数据及纳税记录，
对异常估值进行交叉核查。
一旦发现故意高估房产价值，投资者不仅需要补缴税款，
还可能被征收利息和罚款，未来报税也更容易被税务局重点审计。
至于估值费用，则因物业类型和价值而异。
一般而言：价值200万澳元以内的住宅，估值费用约700至1200澳元；
价值200万至1000万澳元的住宅，约1200至4000澳元；
价值200万澳元以内的商业物业，约1100至2000澳元；
价值200万至1000万澳元的商业物业，约2000至6000澳元；
幼儿园、医疗诊所、加油站等特殊物业，估值费用通常介于3000至1万澳元之间。
目前，这类估值费用仍可作为税务抵扣，
预计新制度实施后这一政策仍将保留。
除了市场估值外，政府还将提供ATO官方计算方法供投资者选择。
ATO计划采用按持有年限平均分摊资本增值的公式。
例如，一套房产持有10年后获利100万澳元，
则默认每年平均增值10万澳元，再按照2027年前后分别适用新旧税制。
不过，如果房产大部分涨幅实际上发生在2027年以前，
那么市场估值往往能获得更低的税负。
由于没人能够预测未来房价走势，业内普遍建议投资者在2027年7月1日前后完成专业估值。
未来出售房产时再比较两种计算方式，选择税负较低的一种。
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