澳洲投资房选区域，这个指标能决定你未来能多少钱
很重要
最新研究显示：在澳洲投资公寓，选择自住业主比例较高的城区，
过去16年的资本增值表现明显优于投资者扎堆的区域。
房地产数据机构Cotality分析了全澳约3000个城区2010年至今的房价表现，
并按自住业主与投资者占比分为四类。
结果显示：如果2010年在自住业主占比较高的城区投资100澳元购买公寓，
到今年价值平均可增长至199澳元。
而如果投资于投资者比例较高的城区，
同样100澳元仅增值至165澳元。
这一研究发布之际，联邦政府在今年5月预算案中调整了投资房税收政策，
包括资本利得税和负扣税改革，不少投资者正重新评估投资策略。
Cotality发现：自住业主比例越高的城区，长期资本增值表现通常越好，
其中这一现象在公寓市场尤为明显。
研究指出：投资者集中的区域更容易受到市场情绪、贷款政策以及新增供应的影响。
同时，开发商也更倾向于在这些地区兴建大型公寓项目，进一步增加市场供应。
Cotality研究总监Tim Lawless表示：公寓市场本身就比独立屋更容易受到供应变化影响，
一个新建项目就可能为一个城区新增上百套住宅。
他表示：投资者之间还存在一定的 “羊群效应” ，
倾向于跟随其他投资者进入热门区域。
报告指出：相比自住买家，投资者更关注回报率，
对房价涨跌反应更敏感，房价上涨时更容易集中买入。
而自住买家更多是出于生活需求购房，
更愿意长期持有，并投入资金翻新房屋。
他们通常更看重社区宜居性、优质公立学校以及公共交通等因素。
Tim Lawless建议：希望获得长期资本增值的投资者，不妨站在自住买家的角度挑选房产，
更关注生活便利性、社区配套和交通条件，而不仅仅是投资热点。
不过，他也提醒：自住业主比例只是影响房价表现的因素之一，
两者存在相关性，并不意味着一定存在因果关系。
Tim Lawless表示：过去资本增值一直是澳洲房产投资最主要的收益来源，
因为澳洲房地产租金回报率长期偏低。
不过，随着负扣税等税收优惠政策发生变化，
未来投资者可能会更加重视租金现金流和租金收益率，而不仅仅追求房价上涨。
PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo认为：自住业主比例高的城区，投资者购房竞争往往更激烈，
因为他们需要与希望长期居住的家庭买家竞争。
相比之下，投资者通常更关注价格，
希望以尽可能低的成本买房，提高租金回报，因此更愿意考虑其他城区。
她表示：投资者集中的区域资本增值较弱，也与当地公寓产品类型有关。
Diaswati Mardiasmo称：这类区域往往本身就拥有大量标准化高层公寓，
例如两房两卫户型，市场供应充足。
而自住业主比例较高的城区，公寓数量通常较少，
多为四五层的低密度住宅，每栋仅十几至二十套住宅，
稀缺性更高，因此房价更容易上涨。
不过，Cotality强调：这项研究只是分析2010年至今的历史表现，
并不意味着未来仍会维持同样趋势。
报告指出：在新的税收政策下，投资者占比较高的公寓市场未来可能面临更大压力，
特别是那些过去高度依赖税收优惠或房价快速上涨支撑投资回报的地区。
与此同时，各级政府正持续推动增加住房供应，
包括在公共交通沿线建设更多公寓，以改善住房负担能力。
Tim Lawless表示：增加住房供应有助于缓解住房危机，
但也意味着未来房价上涨压力可能减弱。
供需关系趋于平衡后，房地产市场整体资本增值速度预计将放缓。
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