无法接受！澳洲的房地产传出了重磅坏消息！澳洲的房荒越解决反而变得越严重！开发商不敢建！审批上涨7.2%，120万套住房目标真的悬了
———前言———
澳洲住房市场正在出现一个越来越明显的矛盾：一边是住房短缺、租赁压力和可负担性问题，政府不断要求加快建房；另一边，却有越来越多项目即使拿到审批，也未必能够顺利开工。联邦政府在国家住房协议下设定目标，从2024年中到2029年中建设120万套位置合理的新住房，平均每年约24万套。
真正决定住房供应的，已经不只是规划图纸上的数字，而是土地、建筑成本、融资、基础设施、劳动力和买家支付能力能否同时成立。澳洲现在缺的，不只是更多获批项目，更是更多真正算得过账、建得出来的住房。
审批回暖，但开工并未跟上
2026年6月，澳洲的住宅审批达到18328套，环比上涨7.2%；其中私人独立屋10631套，增加0.4%，公寓、联排等非独立屋7138套，大涨17.8%。整个2025—26财年共批准205249套住房，同比增加9.2%，为2020—21财年以来最高水平。
更值得关注的是，澳洲最新建筑活动数据显示，2026年3月季度住宅开工反而环比下降11.2%至48012套，其中私人其他住宅开工则下降20.7%。这意味着，审批增加只是第一步。从审批、预售、融资、开工到最终竣工，中间任何一个环节出现问题，纸面上的住房都可能无法真正进入市场。
真正卡住开发商的是项目的可行性
澳洲并不是没有住房需求，而是很多项目的账已经算不过来。土地、建筑、保险、贷款利息、政府收费和基础设施成本不断叠加，新房必须卖到更高价格才能覆盖成本；但高利率又削弱了家庭借贷能力，于是出现一个尴尬局面：市场明明缺房，部分买家也想买，但达到开发商盈亏平衡点的售价，很多家庭已经承受不起。
建筑成本也没有真正下降。澳大利亚统计局最新生产者价格数据显示，2026年6月季度住宅建筑产出价格环比上涨2.0%、同比上涨5.9%；住宅建筑投入价格同比上涨3.8%。燃油、运输、钢材、铝、铜以及熟练工短缺仍在推高成本。
建筑通胀放缓并不意味着盖房重新变便宜，而是已经很高的成本继续上涨。一个几年前还能盈利的项目，现在重新计算融资和施工成本后，就可能只能延期、重新设计甚至取消。
澳洲最需要公寓的地方恰恰是最难建的地方
Andrew Wilson指明，首府城市年度住宅审批约145,310套，较2016年峰值低23.3%；其中公寓等住宅审批约64289套，比2016年高点低41.3%。这反映出一个明显趋势：大城市最需要增加的高密度住房，供应恢复反而最困难。
原因并不复杂。大城市要在就业、交通和公共设施附近增加住房，越来越依赖公寓、中层住宅和联排住宅，但这些项目同时要承担昂贵土地、地下停车、电梯、消防、公共区域、更复杂的建筑规范以及更长的融资周期。
因此，规划允许一块土地从6层增加到8层，只是增加了理论容量。如果增加出来的面积仍不足以覆盖成本，开发商照样不会开工。澳洲住房问题正在从过去讨论能不能批，转向更现实的批下来以后能不能建。
澳洲的住房压力转向交付层面
澳洲住房供应与可负担性委员会2026年报告估算，在今年初的条件、且未计入后来全球成本冲击时，住房协议五年期内预计新增住房约98万套，与120万套目标仍相差约22万套；按照当时轨迹，120万套大约要到2030年9月季度才能达到。委员会同时测算，如果建筑行业遭遇约6%的阶段性成本冲击，到2029年中可能少完成约1万套住房。
若成本冲击达到约10%并持续更长时间，缺口可能扩大到约3.3万套。这说明不少项目本来就在盈亏平衡线附近，成本每增加一点，都可能让一批项目失去商业可行性。利率同样增加压力，澳储行最新决定将现金利率维持在4.35%，同时指出今年三次加息已经令金融条件收紧，新住房贷款明显减少，部分首府城市房价出现下跌，并保留必要时再次加息的可能。
对开发商来说，这是非常困难的组合：自己的融资成本高了，最终买家的借款能力却弱了。
解决住房问题要从多方面下手
因此，澳洲真正需要修复的是整条住房生产链。土地不仅要完成规划，还需要道路、水、电等基础设施；开发商需要足够预售和银行融资；建筑行业要有足够工人；最终售价还必须在消费者能够承受的范围内。任何一环出现问题，审批数字都可能无法转化成住房。劳动力就是现实瓶颈之一。
澳洲住房行业协会的报告显示，2026年6月季度建筑技工供应指数仍处于短缺区间，为-0.59；该协会估算，如果要满足澳洲住房建设需求，还需要额外约8.3万名熟练技工。这是行业测算，但木工、砖瓦工、屋顶工等持续短缺，显然会影响工期和成本。规划改革当然重要，但不能替代基础设施、融资、建筑生产率和劳动力。更快批准一个无法盈利的项目，只会更快得到一个仍然无法开工的项目。
——结语——
澳洲的住房供应管线确实正在改善；但开工下降、建筑成本继续上涨、技工短缺以及4.35%的现金利率，又说明真正的交付能力仍然承压。所以未来判断澳洲住房供应，不能只问批了多少套，还要继续追问：多少套真正开工？多少套能够完工？最后建出来的房子，又有多少普通家庭真正买得起？
对澳洲而言，政策重点需要从单纯加快审批，扩展到基础设施、融资、建筑生产率、劳动力和项目可行性；对买家和投资者而言，住房短缺也不意味着所有物业都会上涨，真正更具稀缺性的，仍然是需求稳定、土地有限、替代成本高，同时新增供应又很难经济落地的优质住宅。
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