無法接受！澳洲的房地產傳出了重磅壞消息！澳洲的房荒越解決反而變得越嚴重！開發商不敢建！審批上漲7.2%，120萬套住房目標真的懸了
———前言———
澳洲住房市場正在出現一個越來越明顯的矛盾：一邊是住房短缺、租賃壓力和可負擔性問題，政府不斷要求加快建房；另一邊，卻有越來越多項目即使拿到審批，也未必能夠順利開工。聯邦政府在國家住房協議下設定目標，從2024年中到2029年中建設120萬套位置合理的新住房，平均每年約24萬套。
真正決定住房供應的，已經不只是規劃圖紙上的數字，而是土地、建築成本、融資、基礎設施、勞動力和買家支付能力能否同時成立。澳洲現在缺的，不只是更多獲批項目，更是更多真正算得過賬、建得出來的住房。
審批回暖，但開工並未跟上
2026年6月，澳洲的住宅審批達到18328套，環比上漲7.2%；其中私人獨立屋10631套，增加0.4%，公寓、聯排等非獨立屋7138套，大漲17.8%。整個2025—26財年共批准205249套住房，同比增加9.2%，為2020—21財年以來最高水平。
更值得關注的是，澳洲最新建築活動數據顯示，2026年3月季度住宅開工反而環比下降11.2%至48012套，其中私人其他住宅開工則下降20.7%。這意味著，審批增加只是第一步。從審批、預售、融資、開工到最終竣工，中間任何一個環節出現問題，紙面上的住房都可能無法真正進入市場。
真正卡住開發商的是項目的可行性
澳洲並不是沒有住房需求，而是很多項目的賬已經算不過來。土地、建築、保險、貸款利息、政府收費和基礎設施成本不斷疊加，新房必須賣到更高價格才能覆蓋成本；但高利率又削弱了家庭借貸能力，於是出現一個尷尬局面：市場明明缺房，部分買家也想買，但達到開發商盈虧平衡點的售價，很多家庭已經承受不起。
建築成本也沒有真正下降。澳大利亞統計局最新生產者價格數據顯示，2026年6月季度住宅建築產出價格環比上漲2.0%、同比上漲5.9%；住宅建築投入價格同比上漲3.8%。燃油、運輸、鋼材、鋁、銅以及熟練工短缺仍在推高成本。
建築通脹放緩並不意味著蓋房重新變便宜，而是已經很高的成本繼續上漲。一個幾年前還能盈利的項目，現在重新計算融資和施工成本后，就可能只能延期、重新設計甚至取消。
澳洲最需要公寓的地方恰恰是最難建的地方
Andrew Wilson指明，首府城市年度住宅審批約145,310套，較2016年峰值低23.3%；其中公寓等住宅審批約64289套，比2016年高點低41.3%。這反映出一個明顯趨勢：大城市最需要增加的高密度住房，供應恢復反而最困難。
原因並不複雜。大城市要在就業、交通和公共設施附近增加住房，越來越依賴公寓、中層住宅和聯排住宅，但這些項目同時要承擔昂貴土地、地下停車、電梯、消防、公共區域、更複雜的建築規範以及更長的融資周期。
因此，規劃允許一塊土地從6層增加到8層，只是增加了理論容量。如果增加出來的面積仍不足以覆蓋成本，開發商照樣不會開工。澳洲住房問題正在從過去討論能不能批，轉向更現實的批下來以後能不能建。
澳洲的住房壓力轉向交付層面
澳洲住房供應與可負擔性委員會2026年報告估算，在今年初的條件、且未計入後來全球成本衝擊時，住房協議五年期內預計新增住房約98萬套，與120萬套目標仍相差約22萬套；按照當時軌跡，120萬套大約要到2030年9月季度才能達到。委員會同時測算，如果建築行業遭遇約6%的階段性成本衝擊，到2029年中可能少完成約1萬套住房。
若成本衝擊達到約10%並持續更長時間，缺口可能擴大到約3.3萬套。這說明不少項目本來就在盈虧平衡線附近，成本每增加一點，都可能讓一批項目失去商業可行性。利率同樣增加壓力，澳儲行最新決定將現金利率維持在4.35%，同時指出今年三次加息已經令金融條件收緊，新住房貸款明顯減少，部分首府城市房價出現下跌，並保留必要時再次加息的可能。
對開發商來說，這是非常困難的組合：自己的融資成本高了，最終買家的借款能力卻弱了。
解決住房問題要從多方面下手
因此，澳洲真正需要修復的是整條住房生產鏈。土地不僅要完成規劃，還需要道路、水、電等基礎設施；開發商需要足夠預售和銀行融資；建築行業要有足夠工人；最終售價還必須在消費者能夠承受的範圍內。任何一環出現問題，審批數字都可能無法轉化成住房。勞動力就是現實瓶頸之一。
澳洲住房行業協會的報告顯示，2026年6月季度建築技工供應指數仍處於短缺區間，為-0.59；該協會估算，如果要滿足澳洲住房建設需求，還需要額外約8.3萬名熟練技工。這是行業測算，但木工、磚瓦工、屋頂工等持續短缺，顯然會影響工期和成本。規劃改革當然重要，但不能替代基礎設施、融資、建築生產率和勞動力。更快批准一個無法盈利的項目，只會更快得到一個仍然無法開工的項目。
——結語——
澳洲的住房供應管線確實正在改善；但開工下降、建築成本繼續上漲、技工短缺以及4.35%的現金利率，又說明真正的交付能力仍然承壓。所以未來判斷澳洲住房供應，不能只問批了多少套，還要繼續追問：多少套真正開工？多少套能夠完工？最後建出來的房子，又有多少普通家庭真正買得起？
對澳洲而言，政策重點需要從單純加快審批，擴展到基礎設施、融資、建築生產率、勞動力和項目可行性；對買家和投資者而言，住房短缺也不意味著所有物業都會上漲，真正更具稀缺性的，仍然是需求穩定、土地有限、替代成本高，同時新增供應又很難經濟落地的優質住宅。
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