摘要
在墨尔本租房，越来越像是一场长期的“预算压力测试”。
PropTrack最新6月季度租金数据显示，墨尔本典型挂牌租金已经达到每周 $600。换算下来，一年就是 $31,200。这还只是全市的典型水平，在一些热门区域，每周$700甚至$750已经越来越常见。
对普通上班族、留学生、新移民和年轻家庭来说，真正难受的并不是某一次突然暴涨，而是房租在高位上继续一点点往上走。每周多$20、$50，看起来不算夸张，但一年累积下来，就是上千甚至几千澳元。
更现实的是，房租之外，电费、保险、交通、食品和其他生活成本也没有停下来。
01
一年$31,200，租房的钱已经超过一辆新车
根据最新数据，墨尔本典型挂牌租金已经达到 $600/周。
简单算一下：$600 × 52周 = $31,200。
也就是说，一个普通租客一年光是为了保住一套出租房，就要拿出超过3万澳元。
这个数字到底有多高？报道做了一个非常直观的比较：一辆入门级MG3 Vibe新车的常规售价大约是 $20,990。也就是说，墨尔本很多租客一年交出去的房租，已经明显高于一辆新车的价格。
更夸张的是，在PropTrack统计的 279个独立屋租赁市场中，没有一个地区的年租金低于这辆车的价格。即使是墨尔本最便宜的独立屋租赁市场Melton，典型租金也已经达到每周约 $410，一年大约 $21,320。
公寓市场的情况稍微好一点，但也没有好到哪里去。在219个公寓市场中，只有 Melton South和Albion 两个地区的年租金仍低于$20,990这一水平。
这意味着，对今天的墨尔本租客来说，“一年房租等于一辆车”已经不是什么夸张比喻，而是真实发生在绝大多数城区里的生活账单。
而且这个压力并没有停留在CBD和传统热门区。过去很多人觉得，住得远一点、房子旧一点，就还能找到明显便宜的选择；但现在的问题是，所谓“便宜区”的底价也在不断被抬高。
02
$700一周正在变得越来越普通
如果每周$600已经让人觉得压力很大，那一些热门城区的数字会更夸张。
数据显示，目前墨尔本已经有 10个城区的公寓典型周租达到或超过$700，而一年前只有两个。也就是说，一年时间里，“$700俱乐部”扩大了五倍。
其中，Glen Waverley和Ashwood的典型周租已经达到 $750，Brighton同样在$750左右；Brighton East约为$738，McKinnon约为$728，Balwyn North和Mount Waverley约为$720，Docklands和Southbank也都已经达到$700左右。
也就是说，如果一个租客什么都没改变，只是在同一个市场继续租房，一年就可能比去年多掏近4000澳元。
与此同时，墨尔本公寓年租金达到至少 $30,000 的市场数量，也从去年的77个增加到了108个。
这背后反映的是一个明显变化：过去大家会把$700一周看成豪宅、CBD或者高端学区的价格，现在这个价位正在进入越来越多普通家庭会考虑的区域。
尤其像Glen Waverley、Mount Waverley这类华人家庭比较熟悉的东南区，学校、交通、生活设施和家庭需求一直比较强，当房源供应没有同步增加时，租客之间的竞争就会更加明显。
03
真正让租客难受的，
是工资没有房租涨得快
房租上涨本身只是问题的一半，更大的压力来自收入增长赶不上生活成本。
PropTrack经济学家Anne Flaherty指出，当大家只看“上涨了几个百分点”时，可能感觉不算特别严重，但如果换成实际澳元，就会发现每个家庭每年多出去的钱非常明显。与此同时，工资并没有以同样速度上涨。
如果像Glen Waverley一年上涨$75一周，则相当于多付$3,900。
而租客面对的绝不是只有房租这一张账单。食品、能源、保险、交通、手机、网络，甚至日常外食都在争夺同一份工资。
因此，越来越多租客开始改变原来的居住方式。报道提到，现在房产经理看到更多“朋友一起申请”“情侣再加一个朋友”或者“情侣和亲戚一起租”的组合。
原因很简单：当一套一居室已经可能要到每周$560至$600时，两三个人一起租一套更贵的两居室，反而可能更现实。
还有一些申请人愿意拿出 40%甚至50%的收入来支付房租。对这类家庭来说，只要遇到一次突然的大额支出，比如汽车维修、医疗费用或者失业几周，整个家庭预算就可能立刻变得非常紧张。
所以现在墨尔本租房市场里出现了一个很现实的现象：很多人不是觉得现在的房子有多满意，而是因为现在的价格还能接受，所以不敢轻易搬。
一旦退租，下一套同类型房子的价格可能已经完全不一样。
04
为什么还在涨？
租客可能还要面对更高租金
为什么墨尔本租金已经这么高，却还是没有明显降下来？
核心还是供需问题。
一方面，人口增长重新回升，租房需求仍然存在；另一方面，新住宅建设速度放缓，能够进入租赁市场的新房数量有限。过去一段时间，墨尔本还出现过投资者卖房数量高于买入数量的阶段，这也会减少市场上的出租房供应。
当新增人口需要住房、年轻人暂时买不起房、留学生和新移民继续进入租赁市场，而房源供应又跟不上时，空置率就很难明显提高，房东自然也没有太大降租压力。
这也是为什么，尽管墨尔本和Hobart目前仍被视为澳洲首府城市中相对便宜的租赁市场之一，但“相对便宜”并不代表真正可负担。更值得租客注意的是，PropTrack方面并不认为市场已经触及所谓的“负担能力天花板”。相反，在房源依然紧张的情况下，租金仍然存在继续上涨的空间。
换句话说，现在真正的问题可能已经从过去的“找不到房”，逐渐变成：能找到房，但越来越难找到自己真正付得起的房。
对于墨尔本租客来说，一年$31,200还只是房租本身。加上水电、网络、交通、食品和其他生活支出，一个普通家庭真正需要承担的生活成本远高于这个数字。
过去大家会通过搬远一点、住小一点或者找旧一点的房子来降低成本，但随着越来越多外围区和普通城区租金一起上涨，这些选择留下的空间也正在缩小。
写在最后
墨尔本的租房问题，已经不只是“房租又涨了”这么简单。
当每周$600逐渐变成常态，当$700甚至$750开始出现在越来越多家庭熟悉的城区，租客面对的其实是一个更长期的问题：住房正在吃掉越来越大比例的收入，而其他生活成本并没有因此停下来。
对很多人来说，房租早已不只是住房成本，而是直接影响到是否换工作、是否买车、是否搬家，甚至未来要不要继续留在墨尔本的重要因素。
在房源供应真正改善之前，租金压力恐怕还会继续存在。对租客而言，提前了解周边租金、续租前主动比较同区域房源，以及给自己的住房预算留出一定余地，都会变得越来越重要。
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