澳洲房价会崩20%吗？加拿大新西兰已经给出答案
前车之鉴
澳洲楼市已经进入调整期，
但至于这波调整会有多深多久，现在没有人知道。
而放眼邻国新西兰和加拿大，或许可以看到未来几年的一种可能走势。
过去几个月，悉尼和墨尔本房价持续回落，全澳房价走势也由升转跌。
此前一直表现强劲的珀斯、布里斯班和阿德莱德，涨势也已明显放缓。
相比之下，新西兰和加拿大的房地产市场，已经连续下跌近四年。
而这两个国家的经历，值得澳洲借鉴。
疫情后的房地产周期中，新西兰和加拿大都曾经历比澳洲更疯狂的上涨。
经通胀调整后，从2010年至2022年初，
新西兰房价累计上涨约164%，加拿大上涨约150%。
同期澳大利亚房价虽然基数更高，但实际涨幅约为40%。
不过，随后各国货币政策开始分化，也让房地产市场走上了不同轨道。
为了遏制高通胀，新西兰央行率先激进加息，现金利率一路升至5.5%。
加拿大央行也将利率提高至5%。
而澳洲央行则相对温和，现金利率最高仅升至4.35%。
更高的利率迅速打击了住房贷款需求，也拖累了整体经济。
新西兰在加息期间数度陷入衰退，
大量年轻劳动力流向澳洲寻找更高薪工作，
净移民几乎停滞，这也进一步削弱了住房需求。
加拿大则受到高利率和美国关税政策双重影响，失业率一度升至7%。
多伦多等城市更接近9%，房地产需求明显降温。
与此同时，两国移民政策也出现变化。
疫情后，澳洲持续保持较高的海外移民流入，
而住房建设速度却远远跟不上人口增长，
住房供应持续紧张，对房价形成支撑。
加拿大则两年前开始大幅收紧移民政策，
包括限制国际学生数量，净移民明显下降，住房需求也随之减弱。
目前，澳洲围绕移民规模的讨论才刚刚开始，
而房地产市场已经受到加息以及投资税收优惠收紧等因素影响，购房需求开始回落。
数据显示：自2022年以来，加拿大房价累计下跌约20%。
新西兰跌幅接近30%（经通胀调整），
成为该国历史上持续时间最长的房地产调整之一。
相比之下，澳洲楼市在2023年曾短暂恢复上涨，
并在去年降息后重新逼近历史高位，但如今整体走势已经开始转弱。
研究机构Cotality认为：过去五年房价的大幅上涨，让不少澳洲家庭积累了一定财富缓冲，
因此目前仍有能力承受房价调整带来的冲击。
不过，如果房价持续下跌，对整体经济的影响可能会逐渐显现。
在新西兰和加拿大，房地产低迷已经开始拖累消费支出，
零售行业经营压力明显增加，经济增长也持续疲弱。
澳洲目前同样面临经济放缓，今年经济增速预计不足2%。
由于房地产占澳洲居民财富比重极高，
一旦房价出现长期或大幅下跌，居民财富效应减弱，
消费信心也可能受到冲击。
根据UBS此前发布的全球财富报告：澳洲家庭财富总额位居全球第三，很大程度上正是受益于房地产长期上涨。
加拿大目前已经开始考虑为房地产市场托底。
由于不少开发商既无法承受大幅亏损出售项目，也无力长期持有库存住房，
加拿大政府正研究收购滞销公寓，并改造为可负担住房，以稳定市场。
至于新西兰，虽然房价跌势已有所放缓，但市场仍未出现明显反弹迹象。
澳洲与新西兰、加拿大最大的不同，
仍在于住房供应不足和人口持续增长。
目前澳洲住房依旧供不应求，但随着需求逐步降温，
未来楼市调整是否会进一步扩大，仍有待观察。
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