——前言——
澳洲传统春季售房旺季尚未正式开始，房市却已经提前感受到寒意。经历2026年三次加息、住房投资税改、生活成本压力以及房价持续回落后，越来越多买家选择观望。这里所谓的罢买，并非真正停止买房，而是买家不再像过去那样担心错过机会，更愿意等待价格进一步调整。
Cotality最新数据显示，7月澳洲住宅价值下跌0.7%，创2022年12月以来最大单月跌幅；悉尼下跌1.4%，墨尔本下跌1.2%，布里斯班和阿德莱德也进入调整。全国住宅出售时间中位数已拉长至35天，卖家最终成交价相对最初要价的折让扩大至3.8%。房市正在明显从过去的卖家掌握主动，向买家获得更多议价空间转变。
01
澳洲房市拍卖出现少见的低潮，买家犹豫，清盘率难好转！
澳洲传统春季售房旺季尚未正式开始，楼市却已提前降温。利率上升、房价回落以及住房税制改革叠加，买家明显变得谨慎，不少卖家也选择延迟挂牌。业内人士警告，今年春季可能成为近年来最难熬的销售季之一。
拍卖市场已经释放出明显降温信号。Cotality最新数据显示，截至8月23日的一周，主要首府城市初步拍卖清盘率降至53.2%，拍卖房源虽然环比增加10.2%，但仍比去年同期少31.9%。悉尼清盘率为56.6%，已连续16周低于60%。
银行业同样对后市保持谨慎。NAB预计，截至2027年9月的2027财年，全澳住房信贷余额增速将由本财年的6.7%降至2.5%，其中投资者住房信贷预计收缩1.4%。与此同时，NAB六月季度房贷申请环比下降15%，投资者申请更下降17%，显示需求降温已经进入银行贷款端。
利率和税改是市场转弱的重要背景。澳储行今年已经三次加息，8月继续把现金利率维持在4.35%，并强调通胀仍然偏高。与此同时，6月正式通过的住房税改规定，从2027年7月起，住宅负扣税优惠将主要转向新建住房，资本利得税规则也将调整，现房投资吸引力因此受到影响。
房产经纪人的感受更加直接。布里斯班经纪人Brett Greensill表示，如今买家需要被说服房产物有所值，过去几年卖方占据绝对优势的情况已经改变。悉尼经纪人Jason Guildea也表示，4月以后很多买家开始捂紧钱包，当前最关键的是让卖家接受真实市场价格，只要定价合理，仍然能够吸引买家。
悉尼Cremorne的一套两房联排别墅正是典型案例。业主2018年以150万澳元买入，目前准备出售，希望赶在市场进一步走弱前离场。房源虽然收到约40次网上咨询，但首次开放看房只有约8至10人，反映市场并非没有需求，而是买家正在变得更加挑剔和谨慎。随着春季挂牌量逐渐增加，市场真正的考验才刚刚开始。如果买家需求继续疲软，而卖家又不愿接受更低价格，澳洲楼市可能进入更明显的买卖双方僵持期。
02
澳洲人的实际工资下跌，曾经的快乐一去不复返！
快乐正在变成越来越多澳洲劳动者难以负担的东西。住房、食品、保险和贷款支出持续挤压家庭预算，即使仍有稳定工作，不少人也越来越难为休息、娱乐和社交留下金钱与时间。围绕“快乐政治”的讨论，近期因纽约市长佐兰·马姆达尼再次受到关注。他提出，城市“可负担性”不应只意味着住得起房、付得起托儿费，也应该让普通劳动者有能力享受艺术、休息和表达。放在澳洲，这一观点正好击中生活成本危机下的现实。
澳洲统计局数据显示，2025年澳洲人的平均生活满意度降至7.1分，低于2019年的7.5分和2014年的7.6分；25.3%的家庭过去一年至少遭遇一次现金流困难，高于2020年的20.7%。越来越多家庭缺少的不只是消费能力，还有应对意外和享受生活的余裕。
工资购买力同样承压。截至2026年6月季度，澳洲工资同比上涨3.2%，私人部门仅上涨3.1%。澳洲研究所首席经济学家格雷格·杰里科此前测算，2021年3月至2026年3月，实际工资累计下降约5%，购买力退回2010年底附近。名义工资虽然上涨，但不少劳动者真正能买到的东西反而减少。
最新通胀也说明压力尚未结束。澳洲统计局8月26日公布数据显示，7月消费者价格指数同比上涨3.5%，虽然低于6月的3.8%，但截尾均值通胀仍为3.6%；住房类价格上涨5.0%，食品上涨3.2%。澳储行目前仍将现金利率维持在4.35%，今年三次加息的影响尚未完全显现。
这也解释了为什么很多人会觉得明明在工作，却越来越累。高生活成本首先挤掉的往往是外食、旅行、电影、体育和社交，随后侵蚀的则是休息时间和对未来的期待。所谓快乐越来越贵，本质上是可支配收入和可支配时间同时缩水。因此，快乐并不是轻飘飘的口号。它真正讨论的是，普通劳动者在支付房租、房贷和基本账单后，是否仍拥有休息、关系、文化和尊严。如果工资购买力短期难以恢复，降低托儿、医疗等公共服务成本，并增加低成本文化和体育活动，也可能成为改善生活质量的重要方式。
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