澳洲房产税要变，250万套投资房或受影响！房价突然转跌，悉尼墨尔本跌超1%
澳洲房产投资者，可能又要迎来一笔不小的额外成本。
随着联邦政府推动资本利得税（CGT）和负扣税改革，越来越多房产投资者开始提前准备，其中一个明显变化就是：投资房未来可能需要进行
更加严格的资产估值！
现在，部分房东甚至开始提前一年联系估值公司，希望尽早安排相关工作，澳洲房地产估值公司Opteon表示：近期他们收到的
估值咨询数量
已经上涨约30%！
不少投资者希望提前了解自己的房产价值，甚至询问能否先完成房屋检查，为2027年的正式估值做好准备。
Opteon澳大利亚及新西兰董事Scott Chapman表示，按照目前的咨询情况来看，不少投资者希望成为“第一批准备好的人”。
虽然正式评估需要在2027年7月1日之后进行，但如果房产状况没有明显变化，一些前期检查资料可能可以提前准备。
为什么大家突然这么着急，关键就在于澳洲政府即将实施的新一轮税制改革，根据目前公布的改革方案：从2027年7月1日开始，
资本利得税50%的折扣机制
将被通胀指数化规则取代！
同时，政府还计划对部分资本利得设置新的最低税率安排。
此外，负扣税政策也将发生变化，现有住房投资者和新建住房的适用规则有所区别。
这意味着，对于不少持有投资房、股票、收藏品等资产的澳洲家庭来说，未来计算应税资本收益时，资产价值如何确定将变得更加重要。
问题也随之而来，
如果大量资产都需要重新估值，
谁来承担这笔费用…
Wilson Asset Management此前向政府提交意见时估算，整个澳洲可能产生高达45亿澳元的估值成本。
这项估算涉及约230万套住宅物业、超过99.6万项商业资产，以及约8.5万项农业资产。
与此同时，艺术品、珠宝、古董、收藏品等个人资产如果也需要估值，最终成本可能进一步增加。
Wilson Asset Management主席Geoff Wilson认为，让澳洲家庭为了准确计算税务而承担如此巨大的估值费用并不合理。
他估计，全国一次性的估值需求可能达到45亿澳元，而所需要的工作量甚至可能达到澳洲现有估值师处理能力的3至5倍。
也就是说，未来真正的问题可能不只是“税要交多少”：而是为了算清楚这笔税，
澳洲人还要额外花多少钱！
对于投资房东来说，这也是为什么近期估值咨询突然增加。
不过，房产市场本身目前也面临多重压力。
除了税制改革之外，利率、国际油价以及整体经济环境都在影响房地产市场。
ANZ此前已经下调房价预测，预计澳洲主要首府城市房价从高点到低点：可能出现约10.6%的跌幅！
其中，2026年全国房价预计下降约4.3%，2027年进一步下降约3.4%；悉尼市场的潜在跌幅甚至可能达到14.5%。
不过ANZ也认为，这种下跌未必会持续很长时间，随着未来利率下降以及住房供应受限，2027年下半年房价仍有可能逐步恢复。
所以，对于现在已经持有投资房的人来说，接下来需要关注的不只是房价涨跌，还包括税制改革、资产估值以及未来出售房产时的资本利得税计算方式。
而对于准备投资房地产的人来说，这轮改革也意味着，未来买一套投资房，可能需要把税务和估值成本一起算进投资账本。
换句话说，未来大家需要考虑的，可能不只是要交多少税，还可能包括为了算清楚这笔税，我还要先花多少钱做估值，这也是为什么现在已经有房东开始提前行动。
但就在房东忙着算税，
澳洲房价却开始下跌！
澳洲房地产市场的降温，正在进一步扩大，最新数据显示：澳洲全国房价7月份
下跌0.7%，
创下自2022年12月以来
最大的单月跌幅！
而且，这一次已经不只是悉尼和墨尔本的问题，根据房地产数据公司Cotality最新Home Value Index：7月份悉尼房价下跌1.4%，
墨尔本下跌1.2%，
两大城市继续领跌全国…
与此同时，布里斯班房价下跌0.6%，阿德莱德下跌0.2%，而且这两个此前表现相对强劲的市场已经连续第二个月出现下跌。
这意味着，澳洲房地产市场的降温正在从两大城市向全国更多地区扩散，更值得注意的是，澳洲房价此前的上涨速度也正在明显放缓。
Cotality数据显示，全国房价同比增速已经下降到5.3%，相比今年早些时候的两位数增长明显降温。
悉尼和墨尔本的情况尤其明显，7月份下跌之后，两个城市的房价已经比近期高点低了超过5%。
而市场认为，这一轮房地产降温并不是单一因素造成的。
利率上升、借贷成本增加、生活成本压力，以及联邦政府针对投资房的税收政策调整，都正在影响买家的信心。
Cotality研究主管Gerard Burg表示，布里斯班市场的变化尤其令人意外，过去几个月当地房地产市场出现了非常快速的恶化。
与此同时，市场上的一些潜在卖家也开始改变策略。
由于担心在市场较弱的时候出售房产，一些卖家选择暂缓挂牌，等待市场条件改善。
这就形成了一个很有意思的局面，一边是房价开始下跌，另一边却有越来越多卖家不愿意在低迷市场中卖房。
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